נתוני הלמ"ס מצביעים על ירידה של כמעט 3% במלאי הדירות הלא מכורות מאז שיא ינואר, אך בירושלים נשמר מלאי חריג העולה על 10,000 יחידות דיור — פער שמשפיע על כוח המיקוח של הרוכשים בעיר.
שוק הדיור הישראלי מראה סימני התכווצות בהיצע: מאז ינואר 2026, שהיה נקודת השיא, ירד מספר הדירות החדשות שטרם נמכרו בכמעט 3% ברמה הארצית. המשמעות היא שהמלאי הזמין לרוכשים הולך ומצטמצם, מה שבדרך כלל מחזק את ידי הקבלנים במשא ומתן על מחיר ותנאים.
ירושלים, לעומת זאת, מציגה תמונה שונה לחלוטין. בעיר נרשם מלאי של יותר מ־10,000 יחידות דיור שטרם מצאו קונים — נתון גבוה במיוחד ביחס לשאר הארץ. מלאי כזה מצביע על כך שהקצב שבו הקבלנים משווקים דירות בירושלים אינו עומד בקצב ההיצע שנוצר בשנים האחרונות.
מה זה אומר עבור רוכשי דירה חדשה מקבלן? מי שמחפש דירה בירושלים נמצא כרגע בעמדה טובה יחסית: שפע הדירות הלא מכורות מגביל את יכולת הקבלנים להעלות מחירים באגרסיביות, ומגדיל את מרחב המיקוח — בין אם מדובר בהנחה ישירה, במפרט משודרג או בתנאי תשלום גמישים יותר. ברוב יתר הערים, שבהן המלאי כבר מתחיל לרדת, כוח המיקוח הזה פחות זמין.
בנוסף, מלאי גבוה בירושלים עשוי להאריך את פרק הזמן שבו הדירות יישארו בשוק במחירים דומים לאלה של היום, ולאפשר לרוכשים לבחון אפשרויות בצורה מעמיקה יותר מבלי לחוש לחץ מיידי. עם זאת, כדאי לעקוב אחר קצב הירידה הארצי: אם המגמה תימשך, ייתכן שגם ירושלים תתחיל לאזן את המלאי בהדרגה, ואיתו יצטמצם גם חלון ההזדמנויות לרוכשים.