נתוני מכירות דירות חדשות על הנייר בתל אביב מראים כי כ-33% בלבד מהרוכשים הם תושבי העיר. השאר מגיעים מערים אחרות או פועלים כגופי השקעה, מה שמצביע על ניתוק עמוק בין השוק המקומי לביקוש האמיתי.
ניתוח נתוני מכירות דירות חדשות על הנייר בתל אביב חושף תמונה מעניינת: רק כשליש מהרוכשים הם תושבי העיר עצמה. שני השלישים הנותרים מגיעים מחוץ לתל אביב — חלקם רוכשים מערים שכנות ומרוחקות, וחלקם גופי השקעה המחפשים נכסים בעיר.
הנתון הזה אינו מפתיע לחלוטין, אך הוא ממחיש בעיה מבנית: משפרי דיור וזוגות צעירים המתגוררים בתל אביב מתקשים לרכוש דירה חדשה בעיר שבה הם חיים. מחירי הדירות החדשות בתל אביב הגיעו לרמות שמנתקות אותן מהיכולת הכלכלית של חלק גדול מהאוכלוסייה המקומית, ולכן הביקוש המקומי האורגני — זה של מי שרוצה להישאר בעיר — מוחלף בביקוש חיצוני.
מה זה אומר עבור רוכשי דירה חדשה מקבלן? מי שמתגורר בתל אביב ומעוניין לרכוש דירה חדשה בעיר מתחרה בפועל מול קהל רחב יותר ממה שנראה על פניו — לא רק מול שכנים, אלא מול משקיעים וקונים מכל הארץ. המשמעות היא שכוח המיקוח מול הקבלן מוגבל, במיוחד בפרויקטים מבוקשים. מנגד, רוכש הבא מחוץ לתל אביב ומחפש דירה להשקעה או לשדרוג עשוי למצוא שהביקוש מצד תושבי העיר עצמם אינו מחזיק את המחיר מלמטה — כלומר, חלק מהיציבות המחירית נשענת על ביקוש חיצוני שעלול להיות תנודתי יותר. לרוכשים המתלבטים בין פרויקט בתל אביב לפרויקט בעיר אחרת, הנתון הזה מזכיר שהשוק התל אביבי פועל לפי היגיון שונה מזה של ערים שבהן הביקוש המקומי הוא הדומיננטי — ובהתאם, גם רמת הסיכון וההזדמנות שונה.