איך עובד כושר רכישה?
כושר רכישה הוא האומדן של מחיר הדירה המרבי שרוכש יכול לממן, בהינתן ההון העצמי שלו ויכולת ההחזר החודשי. בפועל, מדובר בשני כבלים שפועלים במקביל: כבל ההון (יחס המימון) וכבל ההכנסה (יחס ההחזר). המחיר המרבי הוא תמיד המינימום ביניהם — כי שניהם חייבים להיות מקיימים בו-זמנית.
כבל א׳: יחס המימון (LTV)
בנק ישראל קובע תקרות ליחס המימון (Loan to Value — LTV): כמה מממחיר הדירה ניתן לממן בהלוואה. לדירה ראשונה/יחידה התקרה היא 75%, למשפר דיור 70%, ולדירה נוספת או להשקעה — 50% בלבד. פירוש הדבר: 25% לפחות מהמחיר חייבים לבוא מהכיס (דירה ראשונה). הפער הזה הוא המקדמה — וזה המקום שבו ההון העצמי נכנס לתמונה.
כבל ב׳: יחס ההחזר (DTI)
הבנקים מגבילים את ההחזר החודשי לכ-40%מההכנסה הפנויה. מכאן נגזר גובה ההלוואה המרבי: ממירים את תקרת ההחזר החודשי לקרן — לפי הנוסחה הסטנדרטית של תשלום שווה מלא (EMI) — ומוסיפים את המקדמה. ריבית גבוהה = החזר חודשי גבוה יותר על אותה הלוואה = הלוואה מרבית קטנה יותר = כושר רכישה נמוך יותר. ולהיפך.
מדוע עלויות הרכישה אוכלות את המקדמה?
מחשבוני כושר רכישה גנריים מנחשים שכל ההון העצמי הולך למקדמה. זה שגוי: מס רכישה (שמגיע לאחוזים משמעותיים עבור דירה מעל הפטור), שכר עורך דין, ועלות שמאי — כולם משולמים מהמזומן שלכם, לא מהמשכנתא. המחשבון מנכה עלויות אלו מההון לפני חישוב המקדמה הזמינה. התוצאה: כושר הרכישה האמיתי נמוך יותר ממה שמחשבונים רגילים מראים — אבל הוא ריאלי יותר.
מה עושים עם הסביבה הנוכחית של ריבית ומדד?
ריבית בנק ישראל (כיום 4%) משפיעה ישירות על כבל ההכנסה: כל הורדת ריבית של 0.5% יכולה להגדיל את גובה ההלוואה המרבית בעשרות אלפי שקלים. לכן כושר הרכישה אינו נתון קבוע — הוא זזה עם ריבית בנק ישראל. אם צפויה הפחתת ריבית נוספת, כושר הרכישה שלכם עשוי לגדול. צפי לעליית ריבית יעשה את ההפך. בנוסף, במסלולים צמודים למדד (ק"צ) הקרן עצמה עולה עם האינפלציה — ולכן החישוב האמיתי של כושר הרכישה חייב לקחת בחשבון גם את ההצמדה, לא רק את הריבית הנקובה. המחשבון משתמש בריבית שנתית ממוצעת על התמהיל — ניתן לשנות בהגדרות המתקדמות.
חשוב: האומדן הוא נקודת פתיחה לתכנון, לא אישור עקרוני. בנק ישראל מגביל את יחס המימון — אך הבנק הספציפי בוחן גם היסטוריית אשראי, יציבות תעסוקתית, התחייבויות קיימות ופרמטרים נוספים. שכירים עצמאיים, בעלי הכנסה לא סדירה, חייבים קיימים — מומלץ להיוועץ ביועץ משכנתאות מורשה לפני קבלת החלטת רכישה.