מה זה מס רכישה ומי משלם אותו?
מס רכישה הוא מס המוטל על רוכש של זכות במקרקעין — דירה, בית או קרקע — ומחושב כאחוז משווי העסקה. בניגוד למס שבח שחל על המוכר, מס הרכישה הוא באחריות הקונה בלבד. הדיווח לרשות המסים נעשה באמצעות הצהרה שיש להגיש בתוך 30 יום ממועד הרכישה, ובאותו מועד גם משולם המס. שיעור המס נקבע לפי סוג הרוכש: דירה יחידה נהנית ממדרגות מופחתות ומפטור עד תקרה, בעוד שדירה נוספת או דירה להשקעה ממוסות מהשקל הראשון.
מדרגות מס רכישה 2026
החישוב הוא שולי (מדורג): כל שיעור חל רק על החלק מהמחיר שנמצא בתוך המדרגה, ולא על מלוא הסכום. להלן המדרגות לדירה יחידה — קטגוריה החלה גם על משפר דיור העומד בתנאי מכירת הדירה הקודמת:
דירה יחידה / משפר דיור
| מדרגת מחיר | שיעור מס |
|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% |
| 1,978,745 ₪ – 2,347,040 ₪ | 3.5% |
| 2,347,040 ₪ – 6,055,070 ₪ | 5% |
| 6,055,070 ₪ – 20,183,565 ₪ | 8% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% |
דירה נוספת / השקעה / תושב חוץ
כאן אין פטור ואין מדרגת אפס — המס חל מהשקל הראשון:
| מדרגת מחיר | שיעור מס |
|---|---|
| עד 6,055,070 ₪ | 8% |
| מעל 6,055,070 ₪ | 10% |
ההקפאה עד 2028 ו"גרירת המס"
הנקודה החשובה ל-2026: במסגרת חוק ההסדרים הוקפאו מדרגות מס הרכישה ותקרת הפטור, והן אינן מתעדכנות לפי מדד המחירים לצרכן עד 15.1.2028. בשנים רגילות התקרה הייתה עולה מדי שנה יחד עם המדד; כעת היא תקועה על 1,978,745 ₪. מאחר שמחירי הדירות ממשיכים לעלות בזמן שהתקרה קבועה, רוכשי דירה ראשונה רבים יותר "נדחפים" אל מעבר לתקרה ומתחילים לשלם מס רכישה על חלק מהדירה — גם אם בעבר היו פטורים לחלוטין. תופעה זו, המכונה "גרירת מס" (fiscal drag), היא העלאת מס בפועל בלי שינוי חקיקתי בשיעורים. למתכננים רכישה בשנתיים הקרובות כדאי להביא אותה בחשבון: ככל שמחיר הדירה הנבחרת קרוב לתקרה, גדל הסיכוי שחלק ממנה ייכנס למדרגת ה-3.5%.
רכישה מקבלן ומשפרי דיור
ברכישת דירה חדשה מקבלן, מס הרכישה מחושב לפי מועד החתימה על הסכם הרכישה ולא לפי מועד המסירה — נקודה שמשמעותית כאשר המסירה צפויה שנים קדימה. משפר דיור (הרוכש דירה חליפית) זכאי לשלם לפי מדרגות דירה יחידה, ובלבד שימכור את דירתו הקודמת בתוך החלון החוקי: עד 24 חודשים ממועד הרכישה, או עד 12 חודשים ממועד המסירה כאשר הרכישה היא מקבלן. אם הדירה הקודמת לא נמכרת במועד, הרוכש עלול להידרש לשלם את ההפרש לפי מדרגות דירה נוספת.
מקרים מיוחדים
המחשבון מכסה את שלושת המסלולים הנפוצים (דירה יחידה, משפר דיור ודירה נוספת/השקעה). מקרים מיוחדים — עולה חדש, נכה, נפגעי פעולות איבה והקלות נוספות — כפופים למדרגות וכללים ייעודיים שאינם מחושבים כאן. במצבים אלה, וכן בכל עסקה מורכבת, מומלץ להיוועץ בעורך דין מקרקעין או יועץ מס לפני החתימה.