תשובה קצרה
מס רכישה מחושב במדרגות לפי מחיר הדירה וסוג הרוכש. דירה ראשונה פטורה ממס עד כ-₪1,978,745, ומעליו משלמים 3.5% ו-5% במדרגות. דירה להשקעה / נוספת ממוסה מהשקל הראשון בשיעורים גבוהים יותר (8% ו-10%).
המדרגות נכונות ל-2026 וקפואות עד 15.1.2028 במסגרת חוק ההסדרים. לדוגמה, על דירה ראשונה ב-₪2,500,000 מס הרכישה הוא ₪20,538.
מדרגות מס רכישה לדירה ראשונה (דירה יחידה) 2026
| מדרגת מחיר | שיעור המס |
|---|---|
| עד ₪1,978,745 | 0% (פטור) |
| מ-₪1,978,745 עד ₪2,347,040 | 3.5% |
| מ-₪2,347,040 עד ₪6,055,070 | 5% |
| מ-₪6,055,070 עד ₪20,183,565 | 8% |
| מעל ₪20,183,565 | 10% |
המס מחושב מדרגתית: משלמים את השיעור של כל מדרגה רק על החלק מהמחיר שנמצא בתוכה לא על כל המחיר. לכן דירה ראשונה ב-₪2.5M משלמת 0% על המיליון-תשע-מאות הראשונים ורק 3.5% על החלק שמעל הפטור.
דוגמה מספרית: איך מחשבים מס על דירה ראשונה ב-₪2,500,000
- על החלק עד ₪1,978,745 → 0% = ₪0
- על החלק מ-₪1,978,745 עד ₪2,347,040 (כ-₪368,295) → 3.5% ≈ ₪12,890
- על החלק מ-₪2,347,040 עד ₪2,500,000 (כ-₪152,960) → 5% ≈ ₪7,648
- סך מס רכישה ≈ ₪20,538
זו הסיבה שמס רכישה על דירה ראשונה "סבירה" נשאר נמוך יחסית רוב המחיר נופל במדרגת הפטור והמדרגה הנמוכה. מחשבון מס רכישה חישוב מדויק לכל מחיר →
מדרגות מס רכישה לדירה נוספת / להשקעה 2026
רוכש שכבר יש בבעלותו דירה משלם מס מהשקל הראשון, ללא פטור:
| מדרגת מחיר | שיעור המס |
|---|---|
| עד ₪6,055,070 | 8% |
| מעל ₪6,055,070 | 10% |
ההבדל דרמטי: על דירה ב-₪2,500,000, רוכש דירה ראשונה משלם ₪20,538 ואילו משקיע משלם 8% מהשקל הראשון = ₪200,000. פער של כמעט ₪180,000, רק בגלל סטטוס הרוכש.
מדרגות מס רכישה למשפר דיור (דירה חליפית)
מי שמוכר דירה קיימת וקונה במקומה זכאי להקלה: אם מוכרים את הדירה הישנה בתוך פרק הזמן הקבוע בחוק (לרוב עד 18 חודשים מרכישת החדשה), הרכישה נחשבת כ"דירה יחידה" ונהנית ממדרגות הדירה הראשונה.
האזהרה: אם לא עומדים בלוח הזמנים למכירת הדירה הישנה, רשות המסים מחשבת את המס לפי מדרגות הדירה הנוספת (8%–10%) הפרש של עשרות עד מאות אלפי שקלים. כאן תזמון העסקאות הוא קריטי ומומלץ ללוות אותו בעו"ד.
למה המדרגות "קפואות" עד 2028?
מדרגות מס הרכישה מתעדכנות בדרך כלל אחת לשנה לפי עליית מדד המחירים. במסגרת חוק ההסדרים, העדכון הוקפא והמדרגות נשארות ללא שינוי עד 15.1.2028.
המשמעות הפרקטית לרוכשים: הסכומים בטבלאות למעלה יציבים וניתן לתכנן לפיהם בוודאות בשנים הקרובות בניגוד לעבר, שבו סף הפטור עלה מדי שנה. מבחינת תכנון מס, זה גם אומר שסף הפטור לא "ירדוף" אחרי עליית מחירי הדירות בתקופה הזו.
פטורים והקלות שכדאי להכיר
- דירה יחידה הפטור עד ₪1,978,745 הוא ההקלה המשמעותית ביותר, ותקף רק למי שזו דירתו היחידה.
- עולה חדש זכאי למדרגות מס מופחתות מיוחדות בתנאים מסוימים ובחלון זמן מוגדר מהעלייה.
- נכה / נפגע פעולות איבה / משפחות שכולות זכאים להקלות ייעודיות במס רכישה.
- העברה ללא תמורה בין קרובים (מתנה) ממוסה בשיעור מופחת על שליש מהמס הרגיל בתנאים מסוימים.
כל אחד מאלה כפוף לתנאים מדויקים מומלץ לבדוק זכאות מול עו"ד או יועץ מס לפני העסקה.
איך מס הרכישה משתלב בעלות הכוללת של הדירה?
מס רכישה הוא רכיב אחד מתוך ההון העצמי שצריך במזומן ליום החתימה לצד המקדמה ושכר טרחת עו"ד. הוא אינו ממומן במשכנתא. לכן בתכנון התקציב צריך לראות אותו כחלק מההון העצמי, לא כעלות נפרדת.
המידע במדריך זה מספק הערכה כללית בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס, משפטי או פיננסי. מדרגות מס הרכישה מעודכנות ל-22.6.2026 וקפואות עד 15.1.2028 (חוק ההסדרים). החישוב אינו כולל מקרים מיוחדים כגון עולה חדש, נכה, או הקלות נוספות. לחישוב מדויק ולתכנון מס מומלץ להיוועץ בעורך דין מקרקעין או יועץ מס.
מעודכן ל-22.6.2026 המדרגות קפואות עד 15.1.2028