DIRALY
נדל"ן בחו"ל · DIRALY

נדל"ן בחו"ל לישראלים

בלי מלאי, בלי הבטחות תשואה — נתונים מתוארכים ממקורות רשמיים, מיסוי מלא כולל שני מסלולי המס בישראל, ומדריכי הגנה מהונאות. כדי שתחליטו על בסיס עובדות.

יעדים

לכל יעד: מאפייני מס ואגרות, סטטוס אמנת המס עם ישראל, וטווח כרטיס אופייני — כל מספר עם מקור ותאריך.

נדל"ן ביוון

אמנת מס: יש

קבוצת הרוכשים הזרה מספר 1 בנדל"ן למגורים ביוון (2025)

מס רכישה (יד שנייה): 3.09% (מע"מ 24% על בנייה חדשה — מושעה עד 31.12.2026, חוק 5246/2025)€100,000–€200,000 (כ-47% מעסקאות הישראלים)
כל הנתונים על יוון ←

נדל"ן בקפריסין

אמנת מס: אין

קבוצת הרוכשים הזרה מס' 1 בלרנקה — 850 עסקאות בשנה (9/2024–9/2025); כ-4,000 רכישות בדרום האי מאז 2021

מע"מ / מס רכישה: בנייה חדשה: 19% מע"מ (מופחת 5% על 130 מ"ר ראשונים ועד €350K, דירת מגורים ראשונה); יד שנייה: אגרות העברה 3%–8% בהנחה של 50%~€195,000 לדירת 2 חדרים פרברית (2025)
כל הנתונים על קפריסין ←

נדל"ן בדובאי

אמנת מס: יש

גל רכישות מתועד מאז הסכמי אברהם; הערכת מתווכים — כ-16,000 רוכשים — אינה נתון רשמי (DLD אינו מפרסם פילוח לאומים)

אגרת העברה (DLD): 4% (זהה לזרים) + אגרות משרד נאמנות1–2 מיליון ₪ לדירת 1–2 חדרים
כל הנתונים על דובאי ←

נדל"ן בארה"ב

אמנת מס: יש

ישראל נכנסה לעשירייה הראשונה של מדינות המוצא של רוכשי בתים זרים בארה"ב (4/2024–3/2025); פלורידה יעד מס' 1 לרוכשים זרים

כל הנתונים על ארה"ב ←

נדל"ן בפורטוגל

אמנת מס: יש

גל רכישות ישראלי מתועד בפורטו ובליסבון (סיקור כלכליסט/Ynet); אין פילוח רשמי לפי לאום

מס רכישה: IMT מדורג 0%–8% + מס בולים 0.8%ליסבון (עיר): €4,875 למ"ר; פורטו (מטרו): €2,305 למ"ר
כל הנתונים על פורטוגל ←

נדל"ן בספרד

אמנת מס: יש
מס רכישה: יד שנייה: ITP 6%–10%+ לפי מחוז (קטלוניה — מדורג עד 13%); חדשה: מע"מ 10% + AJD
כל הנתונים על ספרד ←

נדל"ן ברומניה

אמנת מס: יש
מס רכישה: אין מס רכישה לרוכש; עלויות סגירה ~3%–5% (בעיקר שכר נוטריון מדורג ורישום)~€2,200 למ"ר (ממוצע עירוני, 2025)
כל הנתונים על רומניה ←

נדל"ן בגאורגיה

אמנת מס: יש

13% ממכירות הדירות בבטומי (הסגמנט הזר הצומח ביותר) ומקום 1 בקרב זרים בטביליסי (11%, ינואר–מאי 2025)

מס רכישה: אין מס רכישה/בולים; רישום ב-NAPR: GEL 50 (עד 4 ימים) או GEL 200 (מיידי)בטומי: ~$1,865 למ"ר (שוק ראשוני); טביליסי: ~$1,345 למ"ר
כל הנתונים על גאורגיה ←

נדל"ן במונטנגרו

אמנת מס: אין
מס רכישה: יד שנייה: מדורג מ-1.1.2024 — 3% עד €150K, 5% עד €500K, 6% מעל; בנייה חדשה: 21% מע"מ במקום€2,458 למ"ר (רבעון 3 2025, +23.2% שנתי); בנייה חדשה בבודווה: €3,000–€4,200
כל הנתונים על מונטנגרו ←

נדל"ן באלבניה

אמנת מס: יש
סרנדה: €1,600–€3,000 למ"ר; טירנה: €1,800–€2,500; ולורה עד €3,500 (+25% שנתי)
כל הנתונים על אלבניה ←

נדל"ן בהונגריה

אמנת מס: יש
מס רכישה: 4% (אחיד); רוכש שאינו אזרח האיחוד זקוק להיתר רכישה פר-נכס (אגרה HUF 65,000, 30–60 יום)~1.45–1.55 מיליון פורינט למ"ר (נתוני פורטלים)
כל הנתונים על הונגריה ←

בקרוב: בולגריה · תאילנד

המספרים מאחורי הטרנד

מקום 1

ישראלים היו קבוצת הרוכשים הזרה הגדולה ביותר בנדל"ן למגורים ביוון ב-2025.

מקור: Bank of Greece · נכון ל-01/2026

~850

נכסים שרכשו ישראלים בלרנקה (קפריסין) בשנה, 9/2024–9/2025.

מקור: מרשם המקרקעין הקפריסאי · נכון ל-10/2025

€129M

זרם הון ישראלי לנדל"ן ביוון ב-2024, עלייה של 46.5% לעומת 2023.

מקור: Bank of Greece · נכון ל-2024

כלים ומדריכים

השוואת יעדים

כל היעדים בטבלה אחת: מיסים, אמנות מס וויזות זהב.

מחשבון מס שכירות בחו"ל

שני מסלולי המס בישראל זה לצד זה, כולל רגישות לשער החליפין.

מיסוי נדל"ן בחו"ל

שני המסלולים, מס רווח הון, דיווח לרשות המסים, אמנות מס.

הגנה מהונאות

דגלים אדומים, מקרים אמיתיים, וכלל התשקיף של רשות ניירות ערך.

קפריסין או יוון?

שני היעדים המובילים זה מול זה — מיסים, אמנות וסיכונים.

ויזות זהב

איפה תושבות דרך נדל"ן עוד קיימת — ואיפה מוכרים מסלול מת.

איך קונים נכס בחו"ל

שבעת הצעדים המשותפים לכל יעד, והתהליך המקומי בכל מדינה.

מימון נכס בחו"ל

אין משכנתא ישראלית על נכס זר — שלוש הדרכים שקיימות באמת.

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ השקעות, מס או משפטי, ואינו הצעה או שיווק השקעות כמשמעם בחוק. דיראלי אינה מחזיקה מלאי נכסים בחו"ל, אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים. הצעה לציבור להשקעה משותפת בנדל"ן (קרן/פרויקט) עשויה להיחשב הצעת ניירות ערך הטעונה תשקיף — היזהרו מהבטחות "תשואה מובטחת". שיעורי המס, האגרות וספי הוויזה מתעדכנים תכופות ונכונים למועד המצוין ליד כל נתון בלבד. לפני כל עסקה התייעצו עם יועץ מס מוסמך בישראל ועם עורך דין מקומי במדינת היעד.

נדל"ן בחו"ל

שוקלים השקעה בחו"ל?

השאירו פרטים ונחזור אליכם עם מידע. דיראלי אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים בחו"ל — אנחנו כאן בשביל הנתונים והמידע.

בשליחת הטופס אני מאשר/ת את מדיניות הפרטיות

טוב לדעת

שאלות נפוצות

האם כדאי להשקיע בנדל"ן בחו"ל?
זו החלטה אישית שתלויה ביעד, בסכום, ביכולת לנהל נכס מרחוק ובחבות המס בישראל. באתר תמצאו נתונים מתוארכים לפי מדינה, מחשבון מס שכירות שמראה את שני מסלולי המס בישראל, ומדריך הגנה מהונאות — כדי להחליט על בסיס עובדות ולא על בסיס הבטחות שיווקיות.
איפה ישראלים קונים נדל"ן בחו"ל?
לפי נתוני רישום ובנקים מרכזיים, יוון וקפריסין מובילות — ישראלים היו קבוצת הרוכשים הזרה מספר 1 ביוון ב-2025 ובמחוז לרנקה בקפריסין. דובאי וארה"ב מרכזיות אף הן (ישראל נכנסה לעשירייה הראשונה של רוכשי הבתים הזרים בארה"ב ב-2025), ולצדן פורטוגל, גאורגיה (בטומי), הונגריה, רומניה, ספרד, מונטנגרו ואלבניה. לכל יעד מאפייני מס, אגרות וסיכונים שונים — ולכל אחד עמוד נתונים מלא באתר.
כמה מס משלמים בישראל על שכירות מנכס בחו"ל?
תושב ישראל ממוסה על הכנסה מכל העולם. יש שני מסלולים: מסלול 15% על ההכנסה ברוטו (בלי זיכוי על מס זר), או מסלול מס שולי על הרווח נטו עם זיכוי על המס ששולם בחו"ל. הבחירה משתנה משנה לשנה ולפי הנתונים — מחשבון מס השכירות שלנו מציג את שני המסלולים זה לצד זה.
האם דיראלי מוכרת או משווקת נכסים בחו"ל?
לא. דיראלי אינה מחזיקה מלאי, אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים בחו"ל. הסעיף מספק מידע ונתונים בלבד. היזהרו מכל גורם שמבטיח "תשואה מובטחת" — הצעה לציבור להשקעה משותפת בנדל"ן עשויה להיות הצעת ניירות ערך הטעונה תשקיף.