DIRALY
מדריכי נדל"ן בחו"ל · DIRALY

מימון ומשכנתא לנכס בחו"ל

נתחיל מהעובדה שמצגות מדלגות עליה: אין משכנתא ישראלית על נכס בחו"ל. יש שלוש דרכים אמיתיות לממן — ולכל אחת מבנה סיכון שונה לגמרי.

למה אין משכנתא ישראלית על נכס בחו"ל

משכנתא היא הלוואה כנגד שעבוד הנכס — ובנק ישראלי אינו רושם שעבוד במרשם מקרקעין יווני, קפריסאי או אמריקאי. לכן כל מימון ישראלי לרכישה בחו"ל נשען בהכרח על בטוחה בישראל, וכל מימון כנגד הנכס עצמו חייב לבוא מגורם מקומי במדינת היעד. מכאן שלוש הדרכים:

דרך 1: הון עצמי מלא

הדרך שרוב הרוכשים הישראלים בפועל הולכים בה, ובמיוחד ביעדים הזולים — שבהם מחיר הנכס כולו קטן מההון העצמי הנדרש לדירה בישראל. פשוטה, בלי ריבית ובלי תלות בבנקים; החיסרון — ריכוז: סכום גדול נעול בנכס אחד, במדינה אחת, במטבע אחד.

דרך 2: שעבוד הדירה בישראל

מי שבבעלותו נכס בארץ יכול לקבל הלוואה כנגד שעבודו ולהשתמש בתמורה לרכישה בחו"ל. זו הדרך היחידה ל"מימון ישראלי" של נכס זר — והיא ממירה את סיכון ההשקעה בסיכון על הבית: ההחזר השקלי נמשך במלואו גם אם ההשקעה מאכזבת, והבטוחה היא הדירה שאתם גרים בה. שימו לב גם לחשיפת המטבע המובנית — התחייבות בשקלים מול הכנסה באירו או בדולר. תנאי הלוואות כאלה כפופים למגבלות המימון הרגילות בישראל — מחשבון המשכנתא שלנו עוזר להבין את עלות ההחזר.

דרך 3: מימון מקומי במדינת היעד

בחלק מהיעדים בנקים מקומיים מלווים גם לתושבי חוץ — אבל בתנאים שמרניים מהמוכר לישראלים: הון עצמי גבוה יותר, ריבית גבוהה יותר, ולעיתים דרישות הכנסה ותיעוד כבדות. בארה"ב קיים אפיק ייעודי (הלוואות לתושבי חוץ הנשענות על תזרים הנכס), בדובאי המימון לתושבי חוץ מוגבל בהיקפו, ובחלק משוקי אירופה הוא קיים אך איטי ובירוקרטי. המצב המעודכן לכל יעד — בעמוד המדינה. היתרון הגדול של הדרך הזו: ההלוואה באותו מטבע כמו הנכס וההכנסה, כך שחשיפת המטבע קטנה מהותית.

וה"דרך הרביעית" שכדאי להיזהר ממנה

תוכניות תשלומים של יזמים — נפוצות במיוחד בדובאי — משווקות לעיתים כ"מימון בלי בנק". הן דחיית תשלום, לא מימון: אתם מחויבים ליתרה במחיר החוזה גם אם השוק ירד עד המסירה, והבטוחה היחידה לכספכם היא מנגנון הנאמנות הקבוע בדין המקומי. ודאו שהוא קיים ושכל תשלום עובר דרכו.

איך המינוף משתלב בחשבון המס הישראלי? ריבית נחשבת הוצאה רק במסלול המס השולי — השוו את שני המסלולים במחשבון מס השכירות ←

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ השקעות, מס או משפטי, ואינו הצעה או שיווק השקעות כמשמעם בחוק. דיראלי אינה מחזיקה מלאי נכסים בחו"ל, אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים. הצעה לציבור להשקעה משותפת בנדל"ן (קרן/פרויקט) עשויה להיחשב הצעת ניירות ערך הטעונה תשקיף — היזהרו מהבטחות "תשואה מובטחת". שיעורי המס, האגרות וספי הוויזה מתעדכנים תכופות ונכונים למועד המצוין ליד כל נתון בלבד. לפני כל עסקה התייעצו עם יועץ מס מוסמך בישראל ועם עורך דין מקומי במדינת היעד.

מימון בחו"ל

שאלה על מימון נכס בחו"ל?

השאירו פרטים ונחזור אליכם עם מידע. להחלטת מימון בפועל התייעצו עם יועץ משכנתאות מורשה.

בשליחת הטופס אני מאשר/ת את מדיניות הפרטיות

טוב לדעת

שאלות נפוצות

האם בנק ישראלי נותן משכנתא על דירה בחו"ל?
לא. בנק ישראלי אינו יכול לרשום שעבוד על נכס במרשם מקרקעין זר, ולכן אין "משכנתא על הדירה ביוון" מבנק בישראל. מה שכן קיים: הלוואה בישראל כנגד שעבוד נכס שכבר בבעלותכם בארץ (שהתמורה משמשת לרכישה בחו"ל), או משכנתא מבנק מקומי במדינת היעד, היכן שזמינה לתושבי חוץ.
מה הסיכון בשעבוד הדירה בישראל למימון רכישה בחו"ל?
שאתם ממירים סיכון השקעה לסיכון על הבית. ההלוואה בישראל נמדדת בשקלים וההחזר יוצא מההכנסה שלכם — אם ההשקעה בחו"ל מאכזבת (שוכר שאין, שער חליפין שזז, שוק שירד), ההחזר בארץ נמשך במלואו, והבטוחה היא הדירה שאתם גרים בה. בנוסף נוצרת חשיפת מטבע מובנית: התחייבות שקלית מול נכס והכנסה במטבע זר.
האם תוכניות התשלומים של יזמים בחו"ל הן תחליף למשכנתא?
הן דוחות תשלום — הן לא מימון בנקאי. בשווקים כמו דובאי נפוצות תוכניות שבהן משלמים חלק במהלך הבנייה והיתרה במסירה או אחריה. זה משפר תזרים, אבל מגדיל את התלות ביזם ובשוק: אם ערך הנכס ירד עד המסירה, אתם עדיין מחויבים ליתרה במחיר החוזה. בדקו תמיד שהתשלומים מוגנים במנגנון נאמנות לפי הדין המקומי.
איך המימון משפיע על המס בישראל?
הוצאות המימון רלוונטיות רק במסלול המס השולי, שבו מנכים הוצאות (כולל ריבית) מההכנסה החייבת. במסלול ה-15% על הברוטו אין ניכוי הוצאות מימון כלל. לכן נכס ממונף מטה את הכף לכיוון המסלול השולי — אחת הסיבות שהבחירה בין המסלולים נעשית מדי שנה, לפי המספרים בפועל.