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Financement et prêt immobilier pour un bien à l’étranger

Commençons par le fait que les présentations commerciales sautent : il n’existe pas de prêt immobilier israélien sur un bien à l’étranger. Il existe trois voies réelles de financement, et chacune a une structure de risque radicalement différente.

Pourquoi il n’existe pas de prêt israélien sur un bien à l’étranger

Un prêt immobilier est un crédit garanti par une sûreté sur le bien, et une banque israélienne n’inscrit pas d’hypothèque dans un registre foncier grec, chypriote ou américain. Tout financement israélien d’un achat à l’étranger s’appuie donc nécessairement sur une garantie située en Israël, et tout financement adossé au bien lui-même doit venir d’un acteur local du pays de destination. D’où les trois voies :

Voie 1 : l’apport personnel intégral

La voie que suivent en pratique la plupart des acheteurs israéliens, en particulier dans les destinations bon marché, où le prix du bien entier est inférieur à l’apport personnel exigé pour un logement en Israël. Simple, sans intérêts et sans dépendance aux banques ; l’inconvénient est la concentration : une somme importante immobilisée dans un seul bien, dans un seul pays, dans une seule devise.

Voie 2 : nantir son logement en Israël

Qui possède un bien en Israël peut obtenir un prêt garanti par celui-ci et en utiliser le produit pour acheter à l’étranger. C’est la seule voie de « financement israélien » d’un bien étranger, et elle transforme le risque d’investissement en risque sur le logement : le remboursement en shekels continue intégralement même si l’investissement déçoit, et la garantie est le logement que vous habitez. Notez aussi l’exposition de change structurelle, un engagement en shekels face à des revenus en euros ou en dollars. Les conditions de ces prêts restent soumises aux règles de financement en vigueur en Israël : notre simulateur de prêt immobilier aide à mesurer le coût de la mensualité.

Voie 3 : le financement local dans le pays de destination

Dans certaines destinations, des banques locales prêtent aussi aux non-résidents, mais à des conditions plus conservatrices que ce qui est vendu aux Israéliens : apport personnel plus élevé, taux plus élevé, et parfois des exigences lourdes de revenus et de justificatifs. Aux États-Unis, il existe une filière dédiée (des prêts pour non-résidents adossés aux flux du bien) ; à Dubaï, le financement des non-résidents est limité en montant ; et sur certains marchés européens il existe mais reste lent et bureaucratique. La situation à jour de chaque destination figure sur sa page pays. Le grand avantage de cette voie : le prêt est dans la même devise que le bien et que les revenus, ce qui réduit fortement l’exposition de change.

Et la « quatrième voie » dont il faut se méfier

Les plans de paiement des promoteurs, très répandus à Dubaï, sont parfois commercialisés comme un « financement sans banque ». Ce sont des reports de paiement, pas un financement : vous restez tenu de payer le solde au prix du contrat même si le marché a baissé d’ici la livraison, et la seule protection de votre argent est le mécanisme de séquestre prévu par le droit local. Assurez-vous qu’il existe et que chaque paiement y transite.

Comment l’effet de levier s’intègre-t-il au calcul fiscal israélien ? Les intérêts ne sont une charge que dans le régime au barème progressif : comparez les deux régimes dans le simulateur d’impôt sur les loyers →

Les informations de cette page sont d’ordre général et ne constituent ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal ou juridique, ni une offre ou une commercialisation d’investissements au sens de la loi. Diraly ne détient aucun stock de biens à l’étranger, n’est pas intermédiaire et ne commercialise pas de biens. Une offre au public d’investissement collectif dans l’immobilier (fonds ou programme) peut être qualifiée d’offre de valeurs mobilières soumise à prospectus : méfiez-vous des promesses de « rendement garanti ». Les taux d’imposition, les frais et les seuils de visa sont mis à jour fréquemment et ne valent qu’à la date indiquée à côté de chaque donnée. Avant toute transaction, consultez un conseiller fiscal agréé en Israël et un avocat local dans le pays de destination.

Financement à l’étranger

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Bon à savoir

Questions fréquentes

Une banque israélienne accorde-t-elle un prêt immobilier sur un logement à l’étranger ?
Non. Une banque israélienne ne peut pas inscrire de sûreté sur un bien dans un registre foncier étranger : il n’existe donc pas de « prêt immobilier sur l’appartement en Grèce » accordé par une banque en Israël. Ce qui existe : un prêt en Israël garanti par un bien que vous détenez déjà sur place (dont le produit sert à l’achat à l’étranger), ou un prêt d’une banque locale dans le pays de destination, là où elle prête aux non-résidents.
Quel est le risque de nantir son logement en Israël pour financer un achat à l’étranger ?
Vous transformez un risque d’investissement en risque sur votre logement. Le prêt israélien est libellé en shekels et son remboursement sort de vos revenus : si l’investissement à l’étranger déçoit (pas de locataire, un taux de change qui bouge, un marché qui baisse), le remboursement en Israël continue intégralement, et la garantie est le logement que vous habitez. S’y ajoute une exposition de change structurelle : un engagement en shekels face à un bien et à des revenus en devise étrangère.
Les plans de paiement des promoteurs à l’étranger remplacent-ils un prêt immobilier ?
Ce sont des reports de paiement, pas un financement bancaire. Dans des marchés comme Dubaï, il est courant de payer une partie pendant la construction et le solde à la livraison ou après. Cela améliore la trésorerie mais accroît la dépendance au promoteur et au marché : si la valeur du bien a baissé à la livraison, vous restez tenu de payer le solde au prix du contrat. Vérifiez toujours que les paiements sont protégés par un mécanisme de séquestre prévu par le droit local.
Quel effet le financement a-t-il sur l’impôt israélien ?
Les charges de financement ne comptent que dans le régime au barème progressif, où les charges (dont les intérêts) sont déduites du revenu imposable. Dans le régime de 15 % sur le brut, aucune charge de financement n’est déductible. Un bien financé à crédit fait donc pencher la balance vers le barème progressif : c’est l’une des raisons pour lesquelles le choix entre les deux régimes se fait chaque année, sur les chiffres réels.