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Immobilier à l’étranger · DIRALY

L’immobilier à l’étranger pour les Israéliens

Sans stock à vendre et sans promesse de rendement : des données datées issues de sources officielles, une fiscalité complète incluant les deux régimes d’imposition israéliens, et des guides de protection contre les fraudes. Pour décider sur la base de faits.

Destinations

Pour chaque destination : la fiscalité et les frais, le statut de la convention fiscale avec Israël et le ticket d’entrée typique. Chaque chiffre avec sa source et sa date.

Immobilier en Grèce

Convention fiscale : oui

Premier groupe d’acheteurs étrangers de logements en Grèce (2025)

Taxe d’acquisition (ancien) : 3,09 % (TVA de 24 % sur la construction neuve, suspendue jusqu’au 31/12/2026, loi 5246/2025)de 100 000 € à 200 000 € (environ 47 % des transactions israéliennes)
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Immobilier à Chypre

Convention fiscale : non

Premier groupe d’acheteurs étrangers à Larnaca, 850 transactions sur l’année (9/2024 à 9/2025) ; environ 4 000 acquisitions dans le sud de l’île depuis 2021

TVA / taxe d’acquisition : Construction neuve : TVA de 19 % (taux réduit de 5 % sur les 130 premiers m² et jusqu’à 350 000 €, pour une première résidence) ; ancien : droits de mutation de 3 % à 8 % avec un abattement de 50 %~195 000 € pour un deux-pièces en périphérie (2025)
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Immobilier à Dubaï

Convention fiscale : oui

Vague d’achats documentée depuis les accords d’Abraham ; l’estimation des agents, environ 16 000 acheteurs, n’est pas une donnée officielle (le DLD ne publie pas de ventilation par nationalité)

Droit de mutation (DLD) : 4 % (identique pour les étrangers) + frais de bureau de trustde 1 à 2 millions de ₪ pour un studio ou un deux-pièces
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Immobilier aux États-Unis

Convention fiscale : oui

Israël est entré dans le top dix des pays d’origine des acheteurs étrangers de logements aux États-Unis (4/2024 à 3/2025) ; la Floride est la destination numéro 1 des acheteurs étrangers

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Immobilier au Portugal

Convention fiscale : oui

Vague d’achats israéliens documentée à Porto et à Lisbonne (couverture Calcalist / Ynet) ; pas de ventilation officielle par nationalité

Taxe d’acquisition : IMT progressif de 0 % à 8 % + droit de timbre de 0,8 %Lisbonne (ville) : 4 875 € le m² ; Porto (agglomération) : 2 305 € le m²
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Immobilier en Espagne

Convention fiscale : oui
Taxe d’acquisition : Ancien : ITP de 6 % à plus de 10 % selon la province (Catalogne : barème jusqu’à 13 %) ; neuf : TVA de 10 % + AJD
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Immobilier en Roumanie

Convention fiscale : oui
Taxe d’acquisition : Pas de taxe d’acquisition à la charge de l’acheteur ; frais de clôture d’environ 3 % à 5 % (surtout des honoraires de notaire progressifs et l’inscription)~2 200 € le m² (moyenne urbaine, 2025)
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Immobilier en Géorgie

Convention fiscale : oui

13 % des ventes d’appartements à Batoumi (le segment étranger en plus forte croissance) et 1re place parmi les étrangers à Tbilissi (11 %, janvier à mai 2025)

Taxe d’acquisition : Ni taxe d’acquisition ni droit de timbre ; inscription au NAPR : 50 GEL (sous 4 jours) ou 200 GEL (immédiate)Batoumi : ~1 865 $ le m² (marché du neuf) ; Tbilissi : ~1 345 $ le m²
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Immobilier au Monténégro

Convention fiscale : non
Taxe d’acquisition : Ancien : progressive depuis le 1/1/2024, 3 % jusqu’à 150 000 €, 5 % jusqu’à 500 000 €, 6 % au-delà ; construction neuve : TVA de 21 % à la place2 458 € le m² (3e trimestre 2025, +23,2 % sur un an) ; construction neuve à Budva : de 3 000 € à 4 200 €
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Immobilier en Albanie

Convention fiscale : oui
Saranda : de 1 600 € à 3 000 € le m² ; Tirana : de 1 800 € à 2 500 € ; Vlora jusqu’à 3 500 € (+25 % sur un an)
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Immobilier en Hongrie

Convention fiscale : oui
Taxe d’acquisition : 4 % (taux unique) ; un acheteur non ressortissant de l’Union a besoin d’une autorisation d’achat par bien (frais de 65 000 HUF, 30 à 60 jours)~1,45 à 1,55 million de forints le m² (données de portails)
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Prochainement : Bulgarie · Thaïlande

Les chiffres derrière la tendance

1re place

Les Israéliens ont été le premier groupe d’acheteurs étrangers de logements en Grèce en 2025.

Source : Bank of Greece · à jour au 01/2026

~850

Biens achetés par des Israéliens à Larnaca (Chypre) sur un an, de 9/2024 à 9/2025.

Source : registre foncier chypriote · à jour au 10/2025

129 M€

Flux de capitaux israéliens vers l’immobilier grec en 2024, en hausse de 46,5 % par rapport à 2023.

Source : Bank of Greece · à jour au 2024

Outils et guides

Comparer les destinations

Toutes les destinations dans un seul tableau : impôts, conventions fiscales et visas dorés.

Simulateur d’impôt sur les loyers à l’étranger

Les deux régimes d’imposition israéliens côte à côte, avec la sensibilité au taux de change.

Fiscalité de l’immobilier à l’étranger

Les deux régimes, la plus-value, la déclaration au fisc israélien, les conventions fiscales.

Protection contre les fraudes

Signaux d’alerte, affaires réelles et la règle du prospectus de l’autorité des marchés.

Chypre ou Grèce ?

Les deux destinations phares face à face : impôts, conventions et risques.

Visas dorés

Où la résidence par l’immobilier existe encore, et où l’on vend une voie morte.

Comment acheter un bien à l’étranger

Les sept étapes communes à toutes les destinations, et le processus local pays par pays.

Financer un bien à l’étranger

Pas de prêt israélien sur un bien étranger : les trois voies qui existent vraiment.

Les informations de cette page sont d’ordre général et ne constituent ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal ou juridique, ni une offre ou une commercialisation d’investissements au sens de la loi. Diraly ne détient aucun stock de biens à l’étranger, n’est pas intermédiaire et ne commercialise pas de biens. Une offre au public d’investissement collectif dans l’immobilier (fonds ou programme) peut être qualifiée d’offre de valeurs mobilières soumise à prospectus : méfiez-vous des promesses de « rendement garanti ». Les taux d’imposition, les frais et les seuils de visa sont mis à jour fréquemment et ne valent qu’à la date indiquée à côté de chaque donnée. Avant toute transaction, consultez un conseiller fiscal agréé en Israël et un avocat local dans le pays de destination.

Immobilier à l’étranger

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Bon à savoir

Questions fréquentes

Faut-il investir dans l’immobilier à l’étranger ?
C’est une décision personnelle qui dépend de la destination, du montant, de votre capacité à gérer un bien à distance et de votre charge fiscale en Israël. Vous trouverez sur ce site des données datées par pays, un simulateur d’impôt sur les loyers qui montre les deux régimes d’imposition israéliens, et un guide de protection contre les fraudes, afin de décider sur la base de faits et non de promesses commerciales.
Où les Israéliens achètent-ils de l’immobilier à l’étranger ?
Selon les données de registres et de banques centrales, la Grèce et Chypre sont en tête : les Israéliens ont été le premier groupe d’acheteurs étrangers en Grèce en 2025 et dans le district de Larnaca à Chypre. Dubaï et les États-Unis sont également centraux (Israël est entré dans le top dix des acheteurs étrangers de logements aux États-Unis en 2025), aux côtés du Portugal, de la Géorgie (Batoumi), de la Hongrie, de la Roumanie, de l’Espagne, du Monténégro et de l’Albanie. Chaque destination a sa fiscalité, ses frais et ses risques propres, et chacune dispose ici d’une page de données complète.
Quel impôt paie-t-on en Israël sur un loyer perçu à l’étranger ?
Un résident israélien est imposé sur ses revenus mondiaux. Il existe deux régimes : le régime forfaitaire de 15 % sur le revenu brut (sans crédit au titre de l’impôt étranger), ou le régime au barème progressif sur le bénéfice net avec crédit au titre de l’impôt payé à l’étranger. Le choix change d’une année sur l’autre et selon les chiffres : notre simulateur d’impôt sur les loyers présente les deux régimes côte à côte.
Diraly vend-elle ou commercialise-t-elle des biens à l’étranger ?
Non. Diraly ne détient aucun stock, n’est pas intermédiaire et ne commercialise pas de biens à l’étranger. Cette rubrique fournit uniquement de l’information et des données. Méfiez-vous de tout interlocuteur qui promet un « rendement garanti » : une offre au public d’investissement collectif dans l’immobilier peut être une offre de valeurs mobilières soumise à prospectus.