Le signal d’alerte numéro 1
« Rendement garanti ». Aucun investissement immobilier n’offre un rendement garanti. Des commercialisateurs de la Géorgie, de Détroit et d’ailleurs ont promis « 10 % à 12 % garantis », et c’est exactement le schéma qui revient dans les actes d’accusation pour fraude en Israël.
Les signaux d’alerte
- La promesse d’un rendement fixe ou « garanti », surtout à deux chiffres.
- La pression à signer ou à verser un acompte vite, « avant que les prix montent ».
- L’absence d’un avocat local indépendant qui vous représente, avec seulement « l’avocat de la société ».
- Un paiement sur un compte qui n’est pas un compte séquestre contrôlé.
- Une vente en séminaire ou en webinaire, avec « dernières places » et un animateur connu.
- Une propriété du terrain ou des droits qui n’est pas claire (voyez le nord de Chypre ci-dessous).
Quand est-ce déjà une offre de valeurs mobilières ?
L’achat d’un bien déterminé, inscrit à votre nom, n’est pas réglementé en Israël. En revanche, une offre au public de participer à un programme ou à un fonds avec une espérance de gain, adressée à plus de 35 destinataires non institutionnels sur 12 mois, exige un prospectus au titre de la loi sur les valeurs mobilières. L’autorité israélienne des marchés financiers resserre son contrôle sur la commercialisation des placements alternatifs. Si l’on vous propose des « parts » dans un programme collectif sans prospectus, arrêtez-vous.
Des affaires réelles
- Le fonds Hagshama : le tribunal économique a admis une action collective d’environ 1,55 milliard de ₪ ; les contrats de levée de fonds pour de l’immobilier à l’étranger ont été jugés illégaux faute de prospectus, et l’autorité des marchés financiers a prononcé des sanctions.
- Le nord de Chypre : un promoteur israélien a été condamné (2025) à une peine de prison à Chypre pour avoir construit et vendu sur des terrains appartenant à des Chypriotes grecs ; des acquéreurs étrangers se sont retrouvés avec des biens à la propriété contestée.
- Les « bonnes affaires » américaines : des biens de la Rust Belt (Détroit et autres) commercialisés auprès d’Israéliens à bas prix avec des promesses de rendement gonflées, et des signalements répétés de fraude et de défaillance de gestion.
La liste de vérifications
- Engagez un avocat local indépendant (pas celui du vendeur) pour vérifier le titre de propriété et le contrat.
- Vérifiez la propriété et les droits au registre foncier officiel du pays de destination.
- Demandez des données de rendement net, après impôt local, frais de gestion et impôt israélien, pas des rendements bruts.
- Assurez-vous que le paiement transite par un compte séquestre contrôlé.
- Vérifiez votre charge fiscale israélienne à l’avance (les deux régimes, les déclarations, la future plus-value).
- Recoupez les promesses commerciales avec des données de registre ou de banque centrale, pas avec un « expert » mandaté par le vendeur.
Vers le guide complet de la fiscalité →
Les informations de cette page sont d’ordre général et ne constituent ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal ou juridique, ni une offre ou une commercialisation d’investissements au sens de la loi. Diraly ne détient aucun stock de biens à l’étranger, n’est pas intermédiaire et ne commercialise pas de biens. Une offre au public d’investissement collectif dans l’immobilier (fonds ou programme) peut être qualifiée d’offre de valeurs mobilières soumise à prospectus : méfiez-vous des promesses de « rendement garanti ». Les taux d’imposition, les frais et les seuils de visa sont mis à jour fréquemment et ne valent qu’à la date indiquée à côté de chaque donnée. Avant toute transaction, consultez un conseiller fiscal agréé en Israël et un avocat local dans le pays de destination.
Mis à jour au 2026-08-03