הדגל האדום מספר 1
"תשואה מובטחת". תשואה אינה מובטחת בשום השקעת נדל"ן. משווקי גאורגיה, דטרויט ואחרים הבטיחו "10%–12% מובטח" — וזהו בדיוק הדפוס שחוזר בכתבי אישום על הונאות בישראל.
דגלים אדומים
- הבטחת תשואה קבועה או "מובטחת", בפרט בשיעורים דו-ספרתיים.
- לחץ לחתום או לשלם מקדמה מהר, "לפני שהמחירים עולים".
- אין עורך דין מקומי עצמאי מטעמכם — רק "עו"ד של החברה".
- תשלום לחשבון שאינו חשבון נאמנות (escrow) מפוקח.
- מכירה בכינוסים/וובינרים עם "מקומות אחרונים" ומנחה מפורסם.
- בעלות על הקרקע/הזכויות אינה ברורה (ראו צפון קפריסין למטה).
מתי זו כבר הצעת ניירות ערך?
רכישת נכס ספציפי על שמכם אינה מפוקחת בישראל. אבל הצעה לציבור להשתתף בפרויקט או קרן עם ציפייה לרווח, ליותר מ-35 ניצעים לא-מוסדיים ב-12 חודשים, מחייבת תשקיף לפי חוק ניירות ערך. רשות ניירות ערך מהדקת את הפיקוח על שיווק השקעות אלטרנטיביות. אם מציעים לכם "יחידות" בפרויקט משותף בלי תשקיף — עצרו.
מקרים אמיתיים
- קרן הגשמה — בית המשפט הכלכלי אישר תביעה ייצוגית בהיקף כ-1.55 מיליארד ₪; חוזי גיוס לנדל"ן בחו"ל נמצאו כבלתי חוקיים בהיעדר תשקיף, ורשות ניירות ערך הטילה עיצומים.
- צפון קפריסין — יזם ישראלי נדון (2025) למאסר בקפריסין על בנייה ומכירה על קרקע השייכת לקפריסאים-יוונים; רוכשים זרים נותרו עם יחידות בעלות בעלות שנויה במחלוקת.
- "מציאות" בארה"ב — נכסים באזורי חלודה (דטרויט וכד') שווקו לישראלים במחירים נמוכים עם הבטחות תשואה מנופחות; דיווחים חוזרים על הונאה וכשל ניהול.
צ'ק-ליסט בדיקת נאותות
- שכרו עורך דין מקומי עצמאי (לא של המוכר) לבדיקת בעלות (title) וההסכם.
- אמתו את הבעלות והזכויות ברישום המקרקעין הרשמי של מדינת היעד.
- בקשו נתוני תשואה נטו — אחרי מס מקומי, הוצאות ניהול והמס בישראל — לא ברוטו.
- ודאו שהתשלום עובר דרך חשבון נאמנות מפוקח.
- בדקו את חבות המס בישראל מראש (שני המסלולים, דיווח, מס רווח הון עתידי).
- הצליבו הבטחות שיווקיות מול נתוני רישום או בנק מרכזי, לא מול "מומחה" מטעם המוכר.
המידע בעמוד זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ השקעות, מס או משפטי, ואינו הצעה או שיווק השקעות כמשמעם בחוק. דיראלי אינה מחזיקה מלאי נכסים בחו"ל, אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים. הצעה לציבור להשקעה משותפת בנדל"ן (קרן/פרויקט) עשויה להיחשב הצעת ניירות ערך הטעונה תשקיף — היזהרו מהבטחות "תשואה מובטחת". שיעורי המס, האגרות וספי הוויזה מתעדכנים תכופות ונכונים למועד המצוין ליד כל נתון בלבד. לפני כל עסקה התייעצו עם יועץ מס מוסמך בישראל ועם עורך דין מקומי במדינת היעד.
מעודכן ל-2026-08-03