שני מסלולי המס על שכירות (סעיף 122א)
על הכנסה פסיבית משכירות מנכס מגורים בחו"ל אפשר לבחור, מדי שנה, באחד משני מסלולים:
- מסלול 15% — מס קבוע על ההכנסה ברוטו. ניתן לנכות פחת בלבד, אין פטור ואין זיכוי על מס ששולם בחו"ל.
- מסלול מס שולי (סעיף 121) — מס לפי מדרגות (עד 47%) על הרווח נטו אחרי ניכוי כל ההוצאות (מימון, ניהול, תיקונים, פחת), עם זיכוי על המס ששולם בחו"ל.
כלל אצבע: מסלול 15% לרוב עדיף כשהמס במדינת היעד נמוך (דובאי, גאורגיה); המסלול השולי עשוי לנצח כשהמס בחו"ל גבוה או כשהנכס ממונף. השוו במחשבון מס השכירות ←
מס רווח הון בעת מכירה
מכירת נכס בחו"ל חייבת במס רווח הון של 25% על הרווח הריאלי (המתואם לאינפלציה), עם זיכוי על מס ששולם בחו"ל עד גובה החבות בישראל. את המכירה יש לדווח לרשות המסים בתוך 30 יום.
מס יסף
בעלי הכנסה גבוהה חייבים במס יסף: 3% על הכנסה מעל הסף (כ-721,560 ₪, 2025), ותוספת 2% על הכנסה מהון (שכירות, רווחי הון) מעל הסף — עד 5% נוספים. הסף מתעדכן מדי שנה.
חובות דיווח
בעלות על נכס בחו"ל גוררת לרוב חובת הגשת דוח שנתי: אם יש הכנסה חייבת, אם סך הנכסים בחו"ל עלה על סף השווי (נכון ל-2024, כ-2,086,000 ₪) בכל יום בשנה, או אם הועברו לחו"ל סכומים גבוהים. בהצהרת הון תידרשו לתעד את הנכס, מקור המימון ותזרים ההכנסות.
אמנות מס — והפער של קפריסין
לישראל כ-59 אמנות למניעת כפל מס, כולל ארה"ב, יוון, גאורגיה, הונגריה ואיחוד האמירויות. אמנה מבטיחה בדרך כלל זיכוי מלא על המס הזר במסלול השולי. אין אמנת מס בין ישראל לקפריסין — אחד היעדים המובילים לישראלים — ולכן שם ההקלה אפשרית רק דרך זיכוי חד-צדדי ואינה אוטומטית. זו נקודה שרוב המשווקים אינם מדגישים.
המידע בעמוד זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ השקעות, מס או משפטי, ואינו הצעה או שיווק השקעות כמשמעם בחוק. דיראלי אינה מחזיקה מלאי נכסים בחו"ל, אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים. הצעה לציבור להשקעה משותפת בנדל"ן (קרן/פרויקט) עשויה להיחשב הצעת ניירות ערך הטעונה תשקיף — היזהרו מהבטחות "תשואה מובטחת". שיעורי המס, האגרות וספי הוויזה מתעדכנים תכופות ונכונים למועד המצוין ליד כל נתון בלבד. לפני כל עסקה התייעצו עם יועץ מס מוסמך בישראל ועם עורך דין מקומי במדינת היעד.
מעודכן ל-2026-08-03