Les deux régimes d’imposition des loyers (article 122a)
Sur un revenu passif tiré de la location d’un logement à l’étranger, il est possible de choisir chaque année entre deux régimes :
- Le régime de 15 % : un impôt fixe sur le revenu brut. Seul l’amortissement est déductible, il n’y a pas d’abattement et aucun crédit au titre de l’impôt payé à l’étranger.
- Le régime au barème progressif (article 121) : un impôt par tranches (jusqu’à 47 %) sur le bénéfice net, après déduction de toutes les charges (financement, gestion, réparations, amortissement), avec crédit au titre de l’impôt payé à l’étranger.
Règle empirique : le régime de 15 % est généralement préférable quand l’impôt du pays de destination est faible (Dubaï, Géorgie) ; le barème progressif peut l’emporter quand l’impôt étranger est élevé ou quand le bien est financé à crédit. Comparez dans le simulateur d’impôt sur les loyers →
L’impôt sur la plus-value à la revente
La vente d’un bien à l’étranger est soumise à un impôt sur la plus-value de 25 % sur le gain réel (corrigé de l’inflation), avec crédit au titre de l’impôt payé à l’étranger dans la limite de la charge israélienne. La vente doit être déclarée au fisc israélien dans un délai de 30 jours.
La surtaxe sur les hauts revenus
Les titulaires de revenus élevés sont redevables de la surtaxe (mas yesef) : 3 % sur le revenu au-delà du seuil (environ 721 560 ₪, 2025), et une majoration de 2 % sur les revenus du capital (loyers, plus-values) au-delà de ce seuil, soit jusqu’à 5 % supplémentaires. Le seuil est réévalué chaque année.
Les obligations déclaratives
La détention d’un bien à l’étranger entraîne le plus souvent l’obligation de déposer une déclaration annuelle : en cas de revenu imposable, si le total des actifs détenus à l’étranger a dépassé le seuil de valeur (pour 2024, environ 2 086 000 ₪) un jour quelconque de l’année, ou si des montants importants ont été transférés à l’étranger. Dans une déclaration de patrimoine, il faudra documenter le bien, l’origine du financement et les flux de revenus.
Les conventions fiscales, et le trou chypriote
Israël compte environ 59 conventions de non-double imposition, dont les États-Unis, la Grèce, la Géorgie, la Hongrie et les Émirats arabes unis. Une convention garantit en général un crédit intégral au titre de l’impôt étranger dans le régime au barème progressif. Il n’existe pas de convention fiscale entre Israël et Chypre, l’une des destinations phares des Israéliens, et l’allègement n’y est donc possible que par un crédit unilatéral, qui n’est pas automatique. C’est un point que la plupart des commercialisateurs passent sous silence.
Les informations de cette page sont d’ordre général et ne constituent ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal ou juridique, ni une offre ou une commercialisation d’investissements au sens de la loi. Diraly ne détient aucun stock de biens à l’étranger, n’est pas intermédiaire et ne commercialise pas de biens. Une offre au public d’investissement collectif dans l’immobilier (fonds ou programme) peut être qualifiée d’offre de valeurs mobilières soumise à prospectus : méfiez-vous des promesses de « rendement garanti ». Les taux d’imposition, les frais et les seuils de visa sont mis à jour fréquemment et ne valent qu’à la date indiquée à côté de chaque donnée. Avant toute transaction, consultez un conseiller fiscal agréé en Israël et un avocat local dans le pays de destination.
Mis à jour au 2026-08-03