Comment fonctionne une répartition de prêt immobilier ?
Un prêt immobilier en Israël n’est presque jamais une seule tranche. On divise plutôt le prêt en une « répartition » (tamhil) de tranches, chacune avec son propre taux, son niveau de certitude et son exposition aux variations de taux et d’indice. L’objectif de la répartition est d’équilibrer une mensualité initiale basse avec une stabilité dans le temps - sans concentrer tout le risque en un seul endroit.
Les quatre tranches principales
פריים (taux prime) - taux variable dérivé du taux de la Banque d’Israël (prime = taux de la Banque d’Israël + 1,5 %, actuellement 5,25 %). Bon marché lorsque le taux est bas, mais change à chaque décision de taux. Taux fixe non indexé (kalatz) - taux fixe non indexé sur l’indice ; la mensualité est connue à l’avance et ne change pas du tout, offrant ainsi une certitude totale. Taux fixe indexé (katz) - taux fixe mais capital indexé sur l’indice. Variable révisé tous les 5 ans - révisé une fois tous les 5 ans, considéré comme le « côté stable » du taux variable et n’est pas comptabilisé dans la limite du taux prime.
Les limites de la Banque d’Israël
La Banque d’Israël fixe deux règles principales que le simulateur applique : 67 % maximum du prêt en taux prime (et tout taux variable révisé plus fréquemment que tous les 5 ans), et au moins 33 % en taux fixe. De plus, la durée maximale de remboursement est de 30 ans. Ces règles visent à réduire l’exposition de l’emprunteur à une hausse soudaine des taux.
Indexé ou non : le coût réel
C’est le point le plus facile à négliger. Le katz (taux fixe indexé) affiche généralement un taux nominal plus bas que son équivalent non indexé (kalatz) - ce qui ressemble à une bonne affaire. Mais dans le katz, le capital lui-même est indexé sur l’indice des prix à la consommation : chaque année, le solde augmente au rythme de l’inflation, et la mensualité augmente en conséquence. Ainsi, même si le taux nominal est bas, le paiement total réel sur la durée est plus élevé à mesure que l’indice augmente. Le simulateur signale explicitement chaque tranche indexée et affiche le paiement total incluant l’indexation selon l’hypothèse d’indice que vous avez saisie, afin que la comparaison entre une tranche indexée et non indexée soit équitable - et non basée uniquement sur le taux nominal.
Le contexte actuel
Le taux de la Banque d’Israël s’établit actuellement à 3,75 % (à jour au 25/05/2026), au milieu d’un cycle de baisse des taux. Dans un tel contexte, la tranche prime devient plus attractive, mais il faut garder à l’esprit que le taux pourrait remonter - la limite sur le taux prime et le choix d’une part fixe restent donc pertinents. Consultez aussi le simulateur de taxe d’acquisition pour visualiser le coût total de l’achat.
Important : les taux affichés sont des estimations et des valeurs par défaut. Les conditions réelles dépendent de la banque et du profil de l’emprunteur. Pour une offre précise et une répartition adaptée, consultez un conseiller en prêt immobilier.