Comment fonctionne la capacité d’achat ?
La capacité d’achat est l’estimation du prix maximal de l’appartement qu’un acheteur peut financer, compte tenu de son apport personnel et de sa capacité de remboursement mensuelle. En pratique, il s’agit de deux contraintes qui agissent en parallèle : la contrainte de l’apport (taux de financement) et la contrainte du revenu (taux d’endettement). Le prix maximal est toujours le minimum entre les deux - car les deux doivent être respectées simultanément.
Contrainte n° 1 : le taux de financement (LTV)
La Banque d’Israël fixe des plafonds pour le taux de financement (Loan to Value - LTV) : quelle part du prix de l’appartement peut être financée par un prêt. Pour un premier appartement, le plafond est de 75 %, pour un changement de logement 70 %, et pour un appartement supplémentaire ou d’investissement - seulement 50 %. Cela signifie qu’au moins 25 % du prix doit venir de votre poche (premier appartement). Cet écart constitue l’acompte - et c’est là qu’intervient l’apport personnel.
Contrainte n° 2 : le taux d’endettement (DTI)
Les banques limitent la mensualité à environ 40 % du revenu disponible. On en déduit le montant maximal du prêt : le plafond de mensualité est converti en capital - selon la formule standard de mensualité constante (EMI) - et on y ajoute l’acompte. Un taux élevé = une mensualité plus élevée pour le même prêt = un prêt maximal plus faible = une capacité d’achat plus basse. Et inversement.
Pourquoi les frais d’acquisition rognent-ils l’acompte ?
Les simulateurs de capacité d’achat génériques supposent que la totalité de l’apport personnel va à l’acompte. C’est erroné : la taxe d’acquisition (qui peut représenter un pourcentage significatif pour un appartement au-dessus du plafond d’exonération), les honoraires d’avocat et le coût de l’ expert sont tous payés en liquide, pas par le prêt immobilier. Le simulateur déduit ces frais de l’apport avant de calculer l’acompte disponible. Résultat : la capacité d’achat réelle est plus basse que ce qu’affichent les simulateurs ordinaires - mais elle est plus réaliste.
Que faire du contexte actuel de taux et d’indice ?
Le taux de la Banque d’Israël (actuellement 4 %) influence directement la contrainte de revenu : chaque baisse de taux de 0,5 % peut augmenter le montant maximal du prêt de dizaines de milliers de shekels. La capacité d’achat n’est donc pas une donnée fixe - elle évolue avec le taux de la Banque d’Israël. Si une nouvelle baisse est attendue, votre capacité d’achat pourrait augmenter. Une anticipation de hausse aura l’effet inverse. De plus, dans les tranches indexées sur l’indice (katz), le capital lui-même augmente avec l’inflation - le calcul réel de la capacité d’achat doit donc aussi tenir compte de l’indexation, pas seulement du taux nominal. Le simulateur utilise un taux annuel moyen sur la répartition - modifiable dans les paramètres avancés.
Important : l’estimation est un point de départ pour la planification, pas un accord de principe. La Banque d’Israël limite le taux de financement - mais la banque spécifique examine aussi l’historique de crédit, la stabilité professionnelle, les engagements existants et d’autres paramètres. Travailleurs indépendants, revenus irréguliers, dettes existantes - il est recommandé de consulter un conseiller en prêt immobilier agréé avant de prendre une décision d’achat.