Qu’est-ce que l’indice des coûts de la construction ?
L’indice des coûts de la construction est un indice officiel publié mensuellement par le Bureau central des statistiques (CBS). Il mesure l’évolution des coûts nécessaires à la construction d’un bâtiment résidentiel - matières premières comme le béton, l’acier et l’aluminium, la main-d’œuvre, les équipements mécaniques et les sous-traitants. Lorsque ces coûts augmentent, l’indice augmente, et dans les contrats d’achat d’un appartement neuf, une partie de cette hausse est répercutée sur l’acheteur via le mécanisme d’indexation. Il est important de le distinguer de l’indice des prix à la consommation (l’indice « ordinaire ») : ils évoluent à des rythmes différents, et lors de perturbations des chaînes d’approvisionnement, l’indice des coûts de la construction peut grimper plus rapidement.
Comment fonctionne l’indexation dans un appartement « sur plan »
Lors de l’achat d’un appartement sur plan, vous ne payez pas l’intégralité du montant à la signature, mais selon un échéancier réparti sur la durée de la construction. Selon la loi sur la vente d’appartements, le solde non encore payé est indexé depuis l’indice de base - l’indice connu à la date de signature - jusqu’à l’indice connu à la date de chaque paiement effectif. Autrement dit, chaque shekel restant à payer « grandit » au rythme de la hausse de l’indice jusqu’à son paiement. Plus la durée de construction est longue et plus la part différée du prix est importante, plus l’exposition à l’indexation est élevée.
Pourquoi la structure des paiements est cruciale
Les promoteurs proposent différentes structures de paiement - 20/80, 10/90 et même 7/93. Le premier chiffre est la part payée à l’avance, le second la part différée. Comme seule la part différée est exposée à l’indexation, une structure 7/93 porte une exposition à l’indice plus élevée qu’une structure 20/80 - pour le même prix et la même durée de construction. Une structure qui paraît « confortable » car elle exige moins d’apport personnel à l’avance peut finalement coûter plus cher si l’indice augmente. Il convient donc de comparer la structure des paiements en parallèle du prix affiché, et pas uniquement le prix.
Pas seulement combien, aussi quand
Au-delà de la taille de la part différée, le moment des paiements influence aussi substantiellement le coût de l’indexation. Lorsque les paiements sont échelonnés pendant la construction, seule une partie du solde est exposée à l’indice à un instant donné, donc l’exposition moyenne est plus faible. À l’inverse, lorsque le solde est payé intégralement à la livraison, le montant total est exposé à l’indice pendant toute la durée de la construction - et le coût attendu est environ deux fois plus élevé pour le même prix, la même part indexée et la même durée de construction. Le simulateur permet de choisir entre les deux scénarios pour voir la différence ; l’échéancier exact figure dans le contrat du promoteur.
L’indice n’est pas prévisible
Il est impossible de savoir à l’avance combien l’indexation ajoutera, car personne ne sait comment l’indice évoluera dans les années à venir. Il y a eu des périodes où l’indice des coûts de la construction était presque stable, et d’autres - notamment autour de perturbations des chaînes d’approvisionnement mondiales - où il a bondi fortement. Le simulateur ne « prédit » donc pas l’indice mais vous permet d’examiner des scénarios : choisissez une hypothèse d’indice annuel (par défaut 4 %) et voyez combien elle se traduit en supplément. Testez aussi une hypothèse plus élevée pour examiner le scénario pessimiste - c’est de la planification, pas une prévision.
Que vérifier dans le contrat
Avant de signer, vérifiez deux points dans le contrat du promoteur : quel est l’indice de base (l’indice de référence à partir duquel commence l’indexation), et quels paiements sont exactement indexés - parfois une partie des paiements est exonérée d’indexation ou n’est indexée que partiellement. Les échéanciers complexes, les clauses d’indexation inhabituelles ou la combinaison avec un autre indice doivent être soumis à un avocat spécialisé en droit immobilier avant de vous engager. Consultez aussi le simulateur de taxe d’acquisition et le simulateur de prêt immobilier et de répartition pour visualiser le coût total de l’achat.
Important : l’indexation réelle dépend de l’indice de base exact fixé au contrat et de la structure complète des paiements. Le simulateur fournit une estimation de planification uniquement. Pour une image complète et précise de l’indexation sur un projet spécifique, consultez un avocat spécialisé en droit immobilier et un conseiller en financement.