Qu’est-ce que la taxe d’acquisition et qui la paie ?
La taxe d’acquisition (mas rehicha) est une taxe imposée à l’acheteur d’un droit immobilier - un appartement, une maison ou un terrain - et calculée en pourcentage de la valeur de la transaction. Contrairement à la taxe sur la plus-value qui s’applique au vendeur, la taxe d’acquisition incombe uniquement à l’acheteur. La déclaration à l’Autorité fiscale se fait au moyen d’une déclaration à déposer dans les 30 jours suivant la date d’achat, et la taxe est payée à cette même date. Le taux d’imposition est fixé selon le profil de l’acheteur : un premier appartement bénéficie de tranches réduites et d’une exonération jusqu’à un plafond, tandis qu’un appartement supplémentaire ou d’investissement est imposé dès le premier shekel.
Tranches de la taxe d’acquisition 2026
Le calcul est marginal (par paliers) : chaque taux ne s’applique qu’à la part du prix se trouvant dans cette tranche, et non à la totalité du montant. Voici les tranches pour un premier appartement - une catégorie qui s’applique aussi à un acheteur qui change de logement remplissant les conditions de vente du bien précédent :
Premier appartement / changement de logement
| Tranche de prix | Taux d’imposition |
|---|---|
| Jusqu’à 1 978 745 ₪ | 0 % |
| 1 978 745 ₪ - 2 347 040 ₪ | 3,5 % |
| 2 347 040 ₪ - 6 055 070 ₪ | 5 % |
| 6 055 070 ₪ - 20 183 565 ₪ | 8 % |
| Au-delà de 20 183 565 ₪ | 10 % |
Appartement supplémentaire / investissement / résident étranger
Ici, il n’y a ni exonération ni tranche à taux zéro - la taxe s’applique dès le premier shekel :
| Tranche de prix | Taux d’imposition |
|---|---|
| Jusqu’à 6 055 070 ₪ | 8 % |
| Au-delà de 6 055 070 ₪ | 10 % |
Le gel jusqu’en 2028 et la « dérive fiscale »
Le point important pour 2026 : dans le cadre de la loi de finances, les tranches de la taxe d’acquisition et le plafond d’exonération ont été gelés, et ne sont pas indexés sur l’indice des prix à la consommation jusqu’au 15/01/2028. En années ordinaires, le plafond aurait augmenté chaque année avec l’indice ; il est désormais bloqué à 1 978 745 ₪. Comme les prix des appartements continuent d’augmenter alors que le plafond reste fixe, un nombre croissant de primo-accédants sont « poussés » au-delà du plafond et commencent à payer une taxe d’acquisition sur une partie de l’appartement - même s’ils étaient auparavant totalement exonérés. Ce phénomène, appelé « dérive fiscale » (fiscal drag), correspond à une hausse d’impôt réelle sans changement législatif des taux. Pour ceux qui planifient un achat dans les deux prochaines années, il convient d’en tenir compte : plus le prix de l’appartement choisi est proche du plafond, plus le risque qu’une partie de sa valeur entre dans la tranche à 3,5 % augmente.
Achat auprès d’un promoteur et changement de logement
Pour l’achat d’un appartement neuf auprès d’un promoteur, la taxe d’acquisition est calculée selon la date de signature du contrat d’achat, et non selon la date de livraison - un point important lorsque la livraison est prévue plusieurs années plus tard. Un acheteur qui change de logement (achetant un appartement de remplacement) peut payer selon les tranches du premier appartement, à condition de vendre son appartement précédent dans le délai légal : jusqu’à 24 mois après l’achat, ou jusqu’à 12 mois après la livraison lorsque l’achat se fait auprès d’un promoteur. Si l’ancien appartement n’est pas vendu à temps, l’acheteur peut devoir payer la différence selon les tranches applicables à un appartement supplémentaire.
Cas particuliers
Le simulateur couvre les trois cas les plus courants (premier appartement, changement de logement et appartement supplémentaire/investissement). Les cas particuliers - nouvel immigrant, personne en situation de handicap, victimes d’actes hostiles et autres allègements - sont soumis à des tranches et règles dédiées qui ne sont pas calculées ici. Dans ces situations, comme pour toute transaction complexe, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier ou un conseiller fiscal avant de signer.
Important : le simulateur fournit uniquement une estimation. Pour un calcul précis adapté aux circonstances de votre achat - y compris les allègements particuliers, la situation personnelle et le type de transaction - il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier avant de signer le contrat.