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Exonérations et allègements de la taxe d’acquisition

Le plafond d’exonération pour l’appartement unique, la fenêtre du logement de remplacement pour les personnes en changement de logement, et les allègements pour les immigrants, les personnes handicapées et les victimes d’actes hostiles : qui est éligible, à quelles conditions, et où sont les pièges.

Plafond d’exonération : 1 978 745 ₪
Mis à jour le 22/06/2026 · gelé jusqu’au 15/01/2028

Réponse rapide

L’exonération centrale de la taxe d’acquisition (mas rehicha) concerne l’appartement unique : exonération totale jusqu’à 1 978 745 ₪ et imposition par tranches uniquement sur la part au-dessus. Une personne en changement de logement bénéficie des mêmes tranches, sous réserve de vendre l’appartement précédent dans le délai légal. À côté, il existe des allègements spécifiques, nouvel immigrant, personne handicapée et victimes d’actes hostiles, et transfert par donation à un proche, tous soumis à des conditions et nécessitant une vérification individuelle.

Appartement unique : l’exonération que rencontre la plupart des acheteurs

Les tranches de la taxe d’acquisition pour un appartement unique commencent à une tranche de 0 % jusqu’à un plafond de 1 978 745 ₪. Il est important de comprendre le mécanisme : ce n’est pas un « seuil de bascule », celui qui achète un appartement plus cher que le plafond ne perd pas l’exonération, il paie simplement une taxe uniquement sur la part au-dessus. Par exemple, un appartement unique à 2 100 000 ₪ sera imposé à hauteur de 4 244 ₪ seulement (0,2 % de taux effectif). Qui est considéré comme possédant un « appartement unique » ? En principe, celui qui n’a pas d’autre appartement, la cellule familiale (conjoints et enfants jusqu’à 18 ans) étant considérée comme une seule unité, et la détention d’une part minoritaire d’un autre appartement (jusqu’à un tiers, ou jusqu’à la moitié en héritage) ne fait pas perdre ce statut. Le calcul complet se fait sur le simulateur de taxe d’acquisition.

Pourquoi le plafond « s’érode » chaque année

Les années normales, le plafond était actualisé chaque mois de janvier selon l’indice. Dans le cadre de la loi de finances rectificative, les tranches et les plafonds ont été gelés jusqu’au 15/01/2028, et comme les prix des appartements continuent d’augmenter, la valeur réelle de l’exonération s’érode d’année en année : des appartements qui étaient sous le plafond en sortent, et des premiers acheteurs auparavant totalement exonérés commencent à payer. Ce phénomène, la « dérive fiscale », mérite d’être intégré au calcul de celui qui hésite sur le moment d’acheter.

Logement de remplacement : l’exonération des personnes en changement de logement, et son piège

Une personne en changement de logement, celle qui vend un appartement pour en acheter un autre, peut acheter le nouvel appartement avant d’avoir vendu l’ancien et continuer à payer selon les tranches de l’appartement unique. Condition : vendre l’appartement précédent dans un délai de 24 mois à compter de l’achat, ou, lorsque le nouvel appartement est acheté auprès d’un promoteur, 12 mois à compter de la livraison effective. Le piège : celui qui ne respecte pas la fenêtre est imposé rétroactivement sur la différence, selon les tranches de l’appartement supplémentaire, majorée d’intérêts et d’indexation, un montant qui peut atteindre des centaines de milliers de shekels. Dans un marché lent où les appartements d’occasion se vendent difficilement, il vaut la peine de chiffrer ce risque à l’avance. Le détail complet pour l’achat auprès d’un promoteur figure dans le guide de la taxe d’acquisition sur un appartement de promoteur.

Nouvel immigrant

La réglementation sur la taxe d’acquisition accorde à l’immigrant un allègement pour l’achat d’un logement (et, sous certaines conditions, aussi d’un local professionnel), dans une fenêtre de temps qui commence avant l’alya et se termine plusieurs années après, le plus souvent une fois pour le logement et une fois pour le local. Les taux de l’allègement et la structure de ses tranches ont été actualisés par une modification législative d’août 2024, et dans certains cas l’allègement ordinaire de l’appartement unique est préférable au dispositif immigrant, c’est pourquoi nous ne présentons pas ici de chiffres susceptibles de devenir obsolètes. Deux règles importantes : l’allègement n’est pas automatique (une demande est nécessaire), et il vaut la peine de comparer les deux dispositifs avant de déposer la déclaration. Vérifiez les taux actuels auprès de l’administration fiscale ou d’un conseiller fiscal.

Personne handicapée, aveugle et victimes d’actes hostiles

Une réglementation spécifique accorde aux personnes handicapées, aveugles, victimes d’actes hostiles et aux familles endeuillées un taux de taxe fortement réduit pour l’achat d’un appartement destiné à leur résidence. L’éligibilité est généralement limitée à deux fois dans une vie, dépend du type et du taux d’incapacité (par exemple un taux d’incapacité minimal fixé par la réglementation), et est parfois conditionnée par la valeur de l’appartement. S’agissant d’une éligibilité individuelle examinée sur la base de documents médicaux et de l’Assurance nationale, la démarche correcte est une prise de contact préalable avec l’administration fiscale ou l’accompagnement d’un conseiller fiscal, avant la signature, pas après.

Transfert en donation à un proche

Le transfert d’un appartement sans contrepartie à un proche bénéficie d’un allègement important : la taxe est calculée comme une part de la taxe normale qui aurait été due sur une transaction ordinaire de même valeur. Mais la définition de « proche » dans la réglementation est plus restreinte que l’intuition ne le suggère : conjoint, parent, descendant, conjoint d’un descendant et frère ou sœur, le transfert entre frères et sœurs n’étant allégé que lorsque le bien lui-même a été reçu d’un parent ou par héritage. Il est également important de se rappeler qu’un appartement reçu en donation est soumis à des périodes de latence pour une future taxe sur la plus-value du bénéficiaire, un élément à prendre en compte avant le transfert.

Les informations de ce guide sont une explication générale uniquement et ne constituent ni un conseil fiscal, ni un conseil juridique. Le plafond d’exonération pour l’appartement unique est actualisé au 22/06/2026 et gelé jusqu’au 15/01/2028 (loi de finances rectificative). Les taux des allègements pour le nouvel immigrant et la personne handicapée ont évolué au fil des modifications législatives et dépendent de conditions individuelles, ce guide présente uniquement la structure des avantages, sans taux chiffrés. Avant de vous appuyer sur une exonération ou un allègement, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier ou un conseiller fiscal.

Mis à jour le 22/06/2026

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Questions fréquentes

Qui a droit à une exonération totale de la taxe d’acquisition ?
Un acheteur résident d’Israël d’un appartement unique, dont la valeur est inférieure au plafond d’exonération, 1 978 745 ₪ (gelé jusqu’au 15/01/2028). Au-delà du plafond, la taxe ne s’applique que sur la part excédentaire, par tranches. Une personne en changement de logement bénéficie des mêmes tranches, sous réserve de vendre l’appartement précédent dans le délai légal.
Qu’est-ce qu’un « appartement de remplacement » et quelle est la fenêtre pour vendre l’ancien appartement ?
Une personne en changement de logement qui achète un nouvel appartement avant d’avoir vendu l’ancien est temporairement considérée comme possédant deux appartements, mais paie selon les tranches de l’appartement unique si elle vend l’ancien dans les 24 mois suivant l’achat, ou dans les 12 mois suivant la livraison lorsque le nouvel appartement a été acheté auprès d’un promoteur. Le non-respect de la fenêtre entraîne une imposition rétroactive selon les tranches de l’appartement supplémentaire, majorée d’intérêts et d’indexation.
Un nouvel immigrant a-t-il droit à un allègement de la taxe d’acquisition ?
Oui, la réglementation sur la taxe d’acquisition accorde à l’immigrant un taux allégé pour l’achat d’un logement (et, sous certaines conditions, aussi d’un local professionnel), dans une fenêtre de temps autour de la date de l’alya. Les taux de l’allègement et ses conditions ont été actualisés par une modification législative d’août 2024, c’est pourquoi nous ne présentons pas ici de chiffres : vérifiez la situation actuelle auprès de l’administration fiscale ou d’un conseiller fiscal avant l’achat.
Une personne handicapée paie-t-elle la taxe d’acquisition ?
Une personne handicapée, aveugle, victime d’acte hostile et un membre de la famille d’un soldat tombé ont droit, sous les conditions fixées par la réglementation, à un taux de taxe fortement réduit pour l’achat d’un logement destiné à leur résidence, le plus souvent deux fois maximum dans leur vie. L’éligibilité dépend du taux d’incapacité et de sa nature, elle est donc examinée au cas par cas auprès de l’administration fiscale.
Recevoir un appartement en donation de ses parents est-il soumis à la taxe d’acquisition ?
Un transfert sans contrepartie à un proche bénéficie d’un allègement important : la taxe correspond à une part de la taxe normale qui aurait été due sur la transaction. Notez que la définition de « proche » dans la réglementation est plus restreinte que dans l’usage courant, et le transfert entre frères et sœurs n’est allégé que dans certaines circonstances, un point qui mérite une vérification juridique avant le transfert.