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Taxe d’acquisition (mas rehicha) sur un appartement d’investissement et sur un bureau

Les investisseurs paient dès le premier shekel, 8 % sans exonération. Un bureau et un bien commercial sont imposés à un taux uniforme de 6 %. Les différences, les exceptions, et quand vendre l’appartement existant permet d’économiser des centaines de milliers de shekels.

Appartement supplémentaire : 8 % / 10 %
Bien non résidentiel : 6 % uniforme
Mis à jour le 22/06/2026

Réponse rapide

Appartement d’investissement (appartement supplémentaire) : taxe dès le premier shekel, 8 % jusqu’à 6 055 070 ₪ et 10 % au-delà, sans exonération. Bureau ou bien commercial : taux uniforme de 6 % sur l’intégralité du prix. Celui qui vend son appartement existant dans le délai légal est considéré en changement de logement et revient aux tranches de l’appartement unique.

Appartement d’investissement : dès le premier shekel

Celui qui possède déjà un appartement et en achète un supplémentaire, pour l’investissement, la location ou les enfants, perd la totalité des tranches de l’appartement unique : pas de tranche à 0 %, et la taxe commence dès le premier shekel au taux de 8 % (et 10 % sur la part du prix au-delà de 6 055 070 ₪). Les mêmes tranches s’appliquent aussi à un résident étranger et à une société acheteuse, même s’il s’agit de leur seul appartement en Israël. Notez que le statut est examiné au niveau de la cellule familiale, un appartement enregistré au nom du conjoint est comptabilisé, et celui qui détient un tiers d’un appartement ou plus (ou la moitié en héritage) n’est déjà plus « sans appartement ».

Ce que cela donne en pratique

Appartement d’investissement · 2 000 000 ₪

160 000 ₪

8 % dès le premier shekel : taux effectif de 8 %.

Le même appartement en tant qu’appartement unique

744 ₪

La différence, 159 256 ₪, est le prix de la détention de l’appartement précédent.

Cette comparaison est au cœur de la décision de nombreux investisseurs : vendre l’appartement existant dans le délai légal (24 mois, ou 12 mois à compter de la livraison pour un achat auprès d’un promoteur) vous ramène aux tranches de l’appartement unique. Les deux scénarios peuvent être calculés l’un face à l’autre sur le simulateur de taxe d’acquisition.

Bureau, boutique et terrain : 6 % uniforme

Un bien qui n’est pas un logement d’habitation, bureau, boutique, entrepôt, bâtiment industriel ou terrain, est imposé de manière totalement différente : un taux uniforme de 6 % sur l’intégralité de la valeur de la transaction, sans tranches, sans exonération et indépendamment du nombre de biens que vous possédez (à la date du 09/08/2026). Par exemple, un bureau à 1 500 000 ₪ sera imposé à hauteur de 90 000 ₪. Deux points pour l’investisseur hésitant entre un appartement et un bureau :

  • Dans la tranche de prix basse, le bureau est moins taxé (6 % contre 8 % pour un appartement supplémentaire), mais le tableau complet inclut aussi la TVA, la taxe foncière professionnelle et un marché locatif différent.
  • Un professionnel enregistré peut récupérer la TVA sur l’achat d’un bien commercial utilisé pour son activité, un avantage de trésorerie significatif absent de l’achat d’un logement d’habitation, mais qui implique une future dette de TVA à la revente et à la location. C’est une question comptable qui nécessite un accompagnement professionnel.

Comment détermine-t-on si le bien est un « logement d’habitation » ?

La qualification est déterminante, elle représente la différence entre 6 % uniforme et les tranches d’un appartement, et elle est fixée selon les critères légaux, non selon le titre de l’annonce : le bien est-il destiné au logement selon sa nature, son statut d’urbanisme et son potentiel réel d’usage résidentiel. Un logement d’habitation loué comme bureau, des studios dans des tours d’affaires, des unités live-work, tout cela constitue des zones grises où la déclaration nécessite un avis professionnel. Une erreur de qualification peut entraîner un redressement fiscal majoré d’intérêts, c’est pourquoi, pour les biens non standards, il vaut la peine d’impliquer un conseiller fiscal avant la déclaration, pas après.

Les informations de ce guide sont une explication générale uniquement et ne constituent ni un conseil fiscal, ni un conseil juridique. Les tranches de l’appartement supplémentaire sont actualisées au 22/06/2026 ; le taux de taxe sur un bien qui n’est pas un logement d’habitation a été vérifié en dernier lieu le 09/08/2026 et reste soumis à des modifications législatives. La qualification du bien (appartement/bureau), l’achat via une société et les remboursements de TVA sont des questions individuelles, avant une opération d’investissement, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier et un conseiller fiscal.

Mis à jour le 22/06/2026

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Bon à savoir

Questions fréquentes

Combien de taxe d’acquisition paie-t-on sur un second appartement / un appartement d’investissement ?
Un appartement supplémentaire est imposé dès le premier shekel, sans aucune exonération : 8 % jusqu’à 6 055 070 ₪ et 10 % sur la part du prix au-delà. Par exemple, un appartement d’investissement à 2 000 000 ₪ est imposé à hauteur de 160 000 ₪.
Combien de taxe d’acquisition paie-t-on sur un bureau ou un local commercial ?
Un bien qui n’est pas un logement d’habitation, bureau, boutique, entrepôt, terrain, est imposé à un taux uniforme de 6 % sur l’intégralité du prix, sans tranches et sans exonération (à la date du 09/08/2026). Un acheteur enregistré comme professionnel peut récupérer la TVA sur un bien commercial, un avantage qui n’existe pas pour l’achat d’un logement d’habitation.
Peut-on éviter la taxe sur un appartement supplémentaire en vendant l’appartement existant ?
Oui, celui qui vend son appartement existant dans le délai légal (24 mois à compter de l’achat, ou 12 mois à compter de la livraison d’un appartement acheté auprès d’un promoteur) est considéré en changement de logement et paie selon les tranches de l’appartement unique. La différence est significative : pour un appartement de 2 000 000 ₪, 160 000 ₪ en tant qu’appartement supplémentaire contre 744 ₪ en tant qu’appartement unique.
Un appartement d’habitation loué à un bureau est-il imposé comme un bureau ?
La qualification pour la taxe d’acquisition est déterminée par la nature du bien et sa destination d’urbanisme, pas seulement par l’usage effectif : un logement d’habitation est évalué selon les critères légaux (adaptation au logement et potentiel d’usage résidentiel). Les biens hybrides, appartement d’habitation à usage professionnel, unité travail-logement, sont exactement les cas où un avis professionnel est recommandé avant la déclaration.
Un résident étranger ou une société paient-ils comme un investisseur ?
Oui, un résident étranger et une société acheteuse sont imposés selon les tranches de l’appartement supplémentaire (8 %/10 %) même s’il s’agit de leur seul appartement en Israël, sans éligibilité à l’exonération de l’appartement unique (pour un résident étranger, une exception étroite existe pour celui qui immigre en Israël peu après l’achat).