כמה מס רכישה משלמים על דירה שנייה / דירה להשקעה?

דירה נוספת ממוסה מהשקל הראשון, בלי פטור: 8% עד ‏6,055,070 ‏₪ ו-10% על חלק המחיר שמעבר. לדוגמה, דירת השקעה ב-‏2,000,000 ‏₪ מחויבת ב-‏160,000 ‏₪.

כמה מס רכישה משלמים על משרד או חנות?

נכס שאינו דירת מגורים - משרד, חנות, מחסן, קרקע - מחויב בשיעור אחיד של 6% על מלוא המחיר, בלי מדרגות ובלי פטור (נכון ל-9.8.2026). רוכש הרשום כעוסק עשוי לקזז את המע"מ על נכס מסחרי.

האם אפשר להימנע ממס דירה נוספת אם מוכרים את הדירה הקיימת?

כן - מי שמוכר את דירתו הקיימת בתוך החלון החוקי נחשב משפר דיור ומשלם לפי מדרגות דירה יחידה. ההפרש: על דירה של ‏2,000,000 ‏₪ - ‏160,000 ‏₪ כדירה נוספת מול ‏744 ‏₪ כדירה יחידה.

האם דירת מגורים שמושכרת למשרד ממוסה כמשרד?

הסיווג לצורך מס רכישה נקבע לפי מהות הנכס וייעודו התכנוני, לא רק לפי השימוש בפועל. נכסים היברידיים - דירת מגורים בשימוש עסקי - הם המקרים שבהם כדאי חוות דעת מקצועית לפני ההצהרה.

האם תושב חוץ או חברה משלמים כמו משקיע?

כן - תושב חוץ וחברה רוכשת ממוסים לפי מדרגות דירה נוספת (8%/10%) גם אם זו דירתם היחידה בישראל, ללא זכאות לפטור של דירה יחידה.

מס רכישה על דירה להשקעה ועל משרד — כמה משלמים ב-2026?

מס רכישה על דירה להשקעה ועל משרד

משקיעים משלמים מהשקל הראשון - 8% בלי פטור. משרד ונכס מסחרי ממוסים בשיעור אחיד של 6%. ההבדלים, החריגים, ומתי מכירת הדירה הקיימת חוסכת מאות אלפי שקלים.

דירה נוספת: 8% / 10%

נכס שאינו דירה: 6% אחיד

מעודכן ל-22.6.2026

תשובה קצרה

דירה להשקעה (דירה נוספת): מס מהשקל הראשון - 8% עד ‏6,055,070 ‏₪ ו-10% מעבר לכך, בלי פטור. משרד או נכס מסחרי: שיעור אחיד של 6% על מלוא המחיר. מי שמוכר את דירתו הקיימת בחלון החוקי נחשב משפר דיור וחוזר למדרגות דירה יחידה.

דירה להשקעה: מהשקל הראשון

מי שכבר מחזיק דירה ורוכש דירה נוספת - להשקעה, השכרה או לילדים - מאבד את מדרגות דירה יחידה כולן: אין מדרגת 0%, והמס מתחיל מהשקל הראשון בשיעור 8% (ו-10% על חלק המחיר שמעל ‏6,055,070 ‏₪). אותן מדרגות חלות גם על תושב חוץ ועל חברה רוכשת, גם כשמדובר בדירתם היחידה בישראל. שימו לב שהמעמד נבחן ברמת התא המשפחתי - דירה הרשומה על שם בן הזוג נספרת, ומי שמחזיק שליש דירה ומעלה (או מחצית ומעלה בירושה) כבר אינו "חסר דירה".

כמה זה יוצא בפועל

דירת השקעה · ‏2,000,000 ‏₪

‏160,000 ‏₪

8% מהשקל הראשון - שיעור אפקטיבי 8%.

אותה דירה כדירה יחידה

‏744 ‏₪

ההפרש - ‏159,256 ‏₪ - הוא מחיר ההחזקה בדירה הקודמת.

ההשוואה הזאת היא לב ההחלטה של משקיעים רבים: מכירת הדירה הקיימת בתוך החלון החוקי (24 חודשים, או 12 חודשים ממסירה ברכישה מקבלן) מחזירה אתכם למדרגות דירה יחידה. את שני התרחישים אפשר לחשב זה מול זה במחשבון מס הרכישה.

משרד, חנות וקרקע: 6% אחיד

נכס שאינו דירת מגורים - משרד, חנות, מחסן, מבנה תעשייה או קרקע - ממוסה אחרת לגמרי: שיעור אחיד של 6% על מלוא שווי הרכישה, בלי מדרגות, בלי פטור ובלי תלות במספר הנכסים שבבעלותכם (נכון ל-9.8.2026). לדוגמה, משרד ב-‏1,500,000 ‏₪ יחויב ב-‏90,000 ‏₪. שתי נקודות למשקיע המתלבט בין דירה למשרד:

בטווח המחירים הנמוך המשרד זול יותר במס (6% מול 8% לדירה נוספת) - אך את התמונה משלימים מע"מ, ארנונה עסקית ושוק שוכרים שונה.
עוסק רשום עשוי לקזז את המע"מ ברכישת נכס מסחרי המשמש לעסקו - יתרון תזרימי משמעותי שאינו קיים ברכישת דירת מגורים, אך הוא כרוך בחבות מע"מ עתידית במכירה ובהשכרה. זו סוגיה חשבונאית שמחייבת ליווי מקצועי.

איך נקבע אם הנכס הוא "דירת מגורים"?

הסיווג משמעותי - הוא ההבדל בין 6% אחיד למדרגות דירה - והוא נקבע לפי מבחני החוק ולא לפי הכותרת במודעה: האם הנכס מיועד למגורים לפי טיבו, מצבו התכנוני והפוטנציאל הממשי לשמש למגורים. דירת מגורים שמושכרת כמשרד, דירות סטודיו במגדלי תעסוקה, יחידות live-work - כל אלה אזורים אפורים שבהם ההצהרה דורשת חוות דעת. טעות בסיווג עלולה להוביל לשומה מתוקנת בתוספת ריבית, ולכן בנכסים לא סטנדרטיים כדאי לערב יועץ מס לפני ההצהרה, לא אחרי.

המידע במדריך זה הוא הסבר כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. מדרגות דירה נוספת מעודכנות ל-22.6.2026; שיעור המס על נכס שאינו דירת מגורים נבדק לאחרונה ב-9.8.2026 וכפוף לשינויי חקיקה. סיווג נכס (דירה/משרד), רכישה באמצעות חברה והחזרי מע"מ הם סוגיות פרטניות - לפני עסקת השקעה מומלץ להיוועץ בעורך דין מקרקעין ויועץ מס.