שלושת מסלולי המס על שכר דירה
הכנסה משכר דירה למגורים בישראל חייבת במס, אך יחיד שאינו מנהל עסק של השכרה בוחר בין שלושה מסלולים: מסלול הפטור - פטור מלא עד תקרה חודשית; מסלול ה-10% (סעיף 122 לפקודה) - מס קבוע על מלוא ההכנסה ברוטו; ומסלול המס השולי - ההכנסה מצטרפת ליתר ההכנסות וממוסה לפי המדרגות האישיות, בניכוי הוצאות מוכרות. הבחירה אינה "אחת לכל החיים" - ניתן לבחון אותה מחדש מדי שנת מס, אך אי אפשר לערבב מסלולים על אותה הכנסה.
תקרת הפטור והפטור החלקי - המנגנון שמפתיע משכירים
בשנת המס 2025 תקרת הפטור היא 5,654 ₪ לחודש, והיא מתעדכנת מדי ינואר. מתחת לתקרה - אין מס ואין חובת דיווח למי שאין לו הכנסות נוספות החייבות בדיווח. אבל המנגנון שמעל התקרה פחות מוכר: בין התקרה לכפל התקרה (11,308 ₪) הפטור מתכווץ - כל שקל שכר דירה מעל התקרה מוריד שקל מהסכום הפטור. כך, שכר דירה הגבוה מהתקרה ב-1,000 ₪ אינו ממוסה רק על 1,000 ₪, אלא על 2,000 ₪ - ההפרש פועל "כפול". משכר דירה של 11,308 ₪ ומעלה הפטור מתאפס לגמרי, ונשארת הבחירה בין 10% למס שולי. חשוב גם לזכור: התקרה נמדדת על סך הכנסות השכירות למגורים של התא המשפחתי - שתי דירות קטנות נספרות יחד.
מסלול 10%: פשוט, אבל על הברוטו
המסלול הנפוץ למשכירים שמעל התקרה: מס אחיד של 10% על מלוא התקבולים משכר דירה למגורים בישראל, בלי ניכוי הוצאות, בלי פחת ובלי פטור. הפשטות היא היתרון - אין צורך בהנהלת חשבונות, והתשלום מתבצע בדיווח מקוצר לרשות המסים עד 30 בינואר של השנה העוקבת. החיסרון: אם יש לכם הוצאות אמיתיות גבוהות - ריבית על משכנתא שנלקחה לרכישת הדירה, תיקונים גדולים - המס נגבה כאילו הן לא קיימות. משכיר שגם שוכר דירה למגוריו עשוי להיות זכאי להקטנת ההכנסה החייבת במסלול זה (סעיף 122(ו)) - מקרה שאינו מחושב במחשבון ושווה בדיקה פרטנית.
מסלול המס השולי: הוצאות מוכרות מול מדרגות גבוהות
במסלול זה ההכנסה משכירות מצטרפת לשאר ההכנסות וממוסה לפי המדרגות האישיות - אך ממנה מנוכות הוצאות מוכרות: ריבית משכנתא, תיקונים ותחזוקה, ביטוח, שכר טרחה מקצועי ופחת על מרכיב המבנה. נקודת המוצא פחות נוחה ממה שנדמה: הכנסה משכירות (הכנסה "פסיבית") של יחיד מתחת לגיל 60 ממוסה החל ממדרגה של 31% - לא מהמדרגות הנמוכות של הכנסת עבודה. למי שמלאו 60 המדרגות מתחילות מ-10%, ולכן דווקא אצל משכירים מבוגרים המסלול השולי מנצח לא פעם את מסלול ה-10%. פחת הוא הסעיף המשמעותי והמורכב ביותר במסלול זה, והוא אינו מחושב במחשבון - עוד סיבה לבדיקה מקצועית לפני בחירה.
ומה עם דירה בחו"ל?
הכללים כאן חלים על שכר דירה למגורים בישראל. לנכס בחו"ל יש מסלולים אחרים - 15% על הברוטו (סעיף 122א) או מס שולי עם זיכוי על המס ששולם במדינת הנכס - ושיקולי מטבע ומיסוי כפול משלהם. למחשבון הייעודי למס שכירות על נכס בחו"ל ←
חשוב: המחשבון משווה את המסלולים לפי הנתונים שהזנתם בלבד. פחת, ריבוי דירות, הכנסות נוספות וזיכויים אישיים יכולים להפוך את התמונה - לפני בחירת מסלול מול רשות המסים מומלץ להיוועץ ביועץ מס או רואה חשבון.