תשובה קצרה
מס שבח חל על המוכר ומחושב על הרווח - לא על מחיר המכירה. בעל דירה יחידה שמחזיק בה 18 חודשים ומעלה פטור עד תקרת שווי של 5,008,000 ₪ (שנת המס 2024). מי שאינו פטור משלם 25% על השבח הריאלי שנצבר מ-1.1.2014, כשהרווח שלפני מועד זה פטור בפועל בזכות החישוב הליניארי.
מה זה מס שבח - ולמה הוא לא "מס מכירה על המחיר"
בניגוד לאינטואיציה של הביטוי "מס מכירה", מס שבח אינו מחושב על מחיר הדירה אלא על הרווח: שווי המכירה פחות שווי הרכישה, בניכוי הוצאות מוכרות, כשהבסיס מתואם לאינפלציה כך שרק הרווח ה"ריאלי" ממוסה. מוכר שמוכר בהפסד - אינו משלם מס שבח כלל (ואף עשוי לקזז את ההפסד). הדיווח נעשה בהצהרה לרשות המסים בתוך 30 יום מהעסקה, וברוב עסקאות המכר עורך הדין דורש אישורי מסים כתנאי להעברת הבעלות - כלומר הסוגיה עולה מוקדם, לא בדיעבד.
פטור דירה יחידה: הפטור שמכסה את רוב המוכרים
מוכר תושב ישראל של דירת מגורים מזכה יחידה - כלומר דירתו היחידה, שהוחזקה לפחות 18 חודשים כדירת מגורים - פטור ממס שבח עד תקרת שווי של 5,008,000 ₪ (שנת המס 2024; התקרה מתעדכנת מדי שנה). כמה דגשים שמפתיעים מוכרים:
- מעל התקרה הפטור אינו נעלם - החלק שעד התקרה פטור, והחלק העודף ממוסה (בחישוב יחסי) לפי הכללים הרגילים.
- דירה שהתקבלה במתנה נושאת תקופות צינון לפני שניתן למכור אותה בפטור.
- התא המשפחתי נספר יחד - דירה של בן הזוג עלולה לשלול את מעמד "הדירה היחידה".
- משפרי דיור: מותרת החזקה זמנית של שתי דירות במקביל, בכפוף למכירת הדירה הישנה בחלון הקבוע בחוק - אותו היגיון כמו בצד מס הרכישה.
החישוב הליניארי: למה 2014 היא קו פרשת המים
עד סוף 2013 ניתן היה למכור דירת מגורים בפטור אחת לארבע שנים גם למי שהחזיק כמה דירות. הרפורמה שנכנסה לתוקף ב-1.1.2014 ביטלה את הפטור הזה, אך כדי לא למסות רטרואקטיבית רווחים ישנים נקבע החישוב הליניארי המוטב: השבח כולו מחולק על ציר הזמן באופן יחסי, החלק שנצבר לפני 2014 פטור בפועל, והחלק שמ-2014 ואילך ממוסה ב-25% על השבח הריאלי.
דוגמה סכמטית (להמחשת המנגנון בלבד)
דירה שנרכשה בתחילת 2004 ונמכרת בתחילת 2026 - 22 שנות החזקה, מתוכן 10 לפני 2014 ו-12 אחריה. אם השבח הריאלי הכולל הוא ₪1,100,000, אז 10/22 ממנו (₪500,000) פטורים, ו-12/22 (₪600,000) ממוסים ב-25% - כ-₪150,000 מס. אותו רווח בדירה שנרכשה ב-2015 היה ממוסה כולו. המספרים מפושטים ואינם תחליף לשומה: ההוצאות המוכרות, המדד המדויק והנסיבות האישיות משנים את התוצאה.
הוצאות מוכרות: הקבלות ששוות כסף
כל הוצאה שהשביחה את הנכס או נלוותה לעסקאות מצטרפת לשווי הרכישה ומקטינה את השבח: שיפוצים ותוספות בנייה, שכר טרחת עו"ד בקנייה ובמכירה, דמי תיווך, מס הרכישה ששולם בקנייה, אגרות, היטל השבחה ששולם, וריבית ריאלית על המשכנתא. המשמעות המעשית: תיק מסודר של קבלות וחשבוניות לאורך שנות הבעלות הוא נכס מס של ממש. מוכרים רבים משלמים מס עודף רק כי הוצאות אמיתיות לא תועדו.
למה אין כאן מחשבון מס שבח
באתר תמצאו מחשבון מס רכישה ומחשבון מס על השכרת דירה - אבל לא מחשבון מס שבח, ובכוונה. מס רכישה נגזר משני נתונים (מחיר וסוג רוכש); מס שבח נגזר מהיסטוריה שלמה: מועדי רכישה, הוצאות של שנים, מדדים, פטורים שנוצלו, ירושות ומתנות. מחשבון שמבקש שלושה שדות ומחזיר מספר "מדויק" מסתיר את ההנחות שהוא הניח בשבילכם - וטעות כאן נמדדת בעשרות עד מאות אלפי שקלים. הדרך הנכונה: ריכוז המסמכים, סימולציה אצל יועץ מס או עו"ד מקרקעין, ובמקרים מתאימים שומה עצמית מקדימה.
המידע במדריך זה הוא הסבר כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. חבות מס שבח תלויה בהיסטוריה האישית של המוכר והנכס - מועד ושווי הרכישה, הוצאות מוכרות, פטורים שנוצלו בעבר ומבנה הבעלות - ותקרת הפטור מתעדכנת מדי שנה. לפני מכירת דירה מומלץ להיוועץ בעורך דין מקרקעין או יועץ מס, ובמקרים מתאימים לבקש שומה עצמית מקדימה.
מעודכן ל-9.8.2026