Réponse rapide
La taxe sur la plus-value (mas shevach) s’applique au vendeur et se calcule sur le gain, pas sur le prix de vente. Le propriétaire d’un appartement unique qui le détient depuis 18 mois ou plus est exonéré jusqu’à un plafond de valeur de 5 008 000 ₪ (année fiscale 2024). Celui qui n’est pas exonéré paie 25 % sur la plus-value réelle accumulée depuis le 01/01/2014, le gain antérieur à cette date étant exonéré en pratique grâce au calcul linéaire.
Qu’est-ce que la taxe sur la plus-value, et pourquoi ce n’est pas une « taxe de vente sur le prix »
Contrairement à l’intuition suggérée par l’expression « taxe de vente », la taxe sur la plus-value n’est pas calculée sur le prix de l’appartement mais sur le gain : la valeur de vente moins la valeur d’achat, déduction faite des dépenses reconnues, la base étant ajustée à l’inflation de sorte que seul le gain « réel » soit imposé. Un vendeur qui vend à perte ne paie pas du tout de taxe sur la plus-value (et peut même déduire la perte). La déclaration est effectuée auprès de l’administration fiscale dans les 30 jours suivant la transaction, et dans la plupart des ventes, l’avocat exige des certificats fiscaux comme condition au transfert de propriété, la question se pose donc tôt, pas après coup.
Exonération de l’appartement unique : l’exonération qui couvre la plupart des vendeurs
Un vendeur résident d’Israël d’un logement d’habitation reconnu unique, c’est-à-dire son seul appartement, détenu au moins 18 mois comme logement d’habitation, est exonéré de la taxe sur la plus-value jusqu’à un plafond de valeur de 5 008 000 ₪ (année fiscale 2024 ; le plafond est actualisé chaque année). Quelques points qui surprennent les vendeurs :
- Au-delà du plafond, l’exonération ne disparaît pas, la part jusqu’au plafond est exonérée, et la part excédentaire est imposée (par un calcul proportionnel) selon les règles ordinaires.
- Un appartement reçu en donation est soumis à des périodes de latence avant de pouvoir être vendu en exonération.
- La cellule familiale est comptée ensemble, un appartement au nom du conjoint peut faire perdre le statut d’« appartement unique ».
- Personnes en changement de logement : la détention temporaire de deux appartements en parallèle est autorisée, sous réserve de vendre l’ancien appartement dans le délai fixé par la loi, la même logique que côté taxe d’acquisition.
Le calcul linéaire : pourquoi 2014 est une ligne de partage
Jusqu’à fin 2013, il était possible de vendre un logement d’habitation en exonération une fois tous les quatre ans, même pour qui possédait plusieurs appartements. La réforme entrée en vigueur le 01/01/2014 a supprimé cette exonération, mais pour ne pas imposer rétroactivement d’anciens gains, le calcul linéaire favorable a été instauré : la plus-value totale est répartie proportionnellement sur l’axe du temps, la part accumulée avant 2014 est exonérée en pratique, et la part accumulée à partir de 2014 est imposée à 25 % sur la plus-value réelle.
Exemple schématique (pour illustrer le mécanisme uniquement)
Un appartement acheté début 2004 et vendu début 2026, 22 ans de détention, dont 10 avant 2014 et 12 après. Si la plus-value réelle totale est de 1 100 000 ₪, alors 10/22 de ce montant (500 000 ₪) sont exonérés, et 12/22 (600 000 ₪) sont imposés à 25 %, soit environ 150 000 ₪ de taxe. Le même gain sur un appartement acheté en 2015 aurait été intégralement imposé. Les chiffres sont simplifiés et ne remplacent pas une liquidation fiscale : les dépenses reconnues, l’indice exact et les circonstances personnelles modifient le résultat.
Dépenses reconnues : les factures qui valent de l’argent
Toute dépense qui a amélioré le bien ou accompagné les transactions vient s’ajouter à la valeur d’achat et réduit la plus-value : travaux de rénovation et extensions, honoraires d’avocat à l’achat et à la vente, commission d’agence, taxe d’acquisition payée à l’achat, redevances, taxe d’urbanisme payée, et intérêts réels sur le prêt immobilier. Conséquence pratique : un dossier organisé de factures sur les années de propriété est un véritable actif fiscal. De nombreux vendeurs paient une taxe excessive simplement parce que des dépenses réelles n’ont pas été documentées.
Pourquoi il n’y a pas de simulateur de taxe sur la plus-value ici
Sur le site, vous trouverez un simulateur de taxe d’acquisition et un simulateur de taxe sur la location, mais pas de simulateur de taxe sur la plus-value, et c’est délibéré. La taxe d’acquisition se déduit de deux données (prix et type d’acheteur) ; la taxe sur la plus-value se déduit d’un historique complet : dates d’achat, dépenses sur plusieurs années, indices, exonérations déjà utilisées, héritages et donations. Un simulateur qui demande trois champs et retourne un chiffre « précis » masque les hypothèses qu’il a posées à votre place, et une erreur ici se chiffre en dizaines, voire en centaines de milliers de shekels. La bonne méthode : rassembler les documents, une simulation auprès d’un conseiller fiscal ou d’un avocat spécialisé en droit immobilier, et dans les cas appropriés, une auto-liquidation préalable.
Les informations de ce guide sont une explication générale uniquement et ne constituent ni un conseil fiscal, ni un conseil juridique. La dette de taxe sur la plus-value dépend de l’historique personnel du vendeur et du bien, date et valeur d’achat, dépenses reconnues, exonérations utilisées par le passé et structure de propriété, et le plafond d’exonération est actualisé chaque année. Avant de vendre un appartement, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier ou un conseiller fiscal, et dans les cas appropriés de demander une auto-liquidation préalable.
Mis à jour le 09/08/2026