פטורים והקלות במס רכישה

דירה יחידה: הפטור שרוב הרוכשים פוגשים

מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה מתחילות במדרגת 0% עד תקרה של ‏1,978,745 ‏₪. חשוב להבין את המכניקה: זו לא "נקודת קפיצה" - מי שקונה דירה יקרה מהתקרה לא מאבד את הפטור, אלא משלם מס רק על החלק שמעל. לדוגמה, דירה יחידה ב-‏2,100,000 ‏₪ תחויב ב-‏4,244 ‏₪ בלבד (0.2% אפקטיבי). מי נחשב בעל "דירה יחידה"? ככלל, מי שאין לו דירה נוספת - כאשר חזקה על התא המשפחתי (בני זוג וילדים עד 18) שהוא יחידה אחת, והחזקה בחלק קטן מדירה אחרת (עד שליש, או עד מחצית בירושה) אינה שוללת את המעמד. את החישוב המלא עושים במחשבון מס הרכישה.

למה התקרה "שוחקת" את הפטור בכל שנה

בשנים רגילות התקרה התעדכנה מדי ינואר לפי המדד. במסגרת חוק ההסדרים הוקפאו המדרגות והתקרות עד 15.1.2028 - ומאחר שמחירי הדירות ממשיכים לעלות, שווי הפטור נשחק בפועל משנה לשנה: דירות שהיו מתחת לתקרה נדחפות מעליה, ורוכשים ראשונים שהיו פטורים לגמרי מתחילים לשלם. את התופעה הזאת - "גרירת מס" - כדאי להכניס לתחשיב של מי שמתלבט מתי לקנות.

דירה חלופית: הפטור של משפרי הדיור - והמלכודת שלו

משפר דיור - מי שמוכר דירה כדי לקנות אחרת - רשאי לרכוש את הדירה החדשה לפני שמכר את הישנה ועדיין לשלם לפי מדרגות דירה יחידה. התנאי: מכירת הדירה הקודמת בתוך 24 חודשים ממועד הרכישה, או - כשהדירה החדשה נרכשת מקבלן - 12 חודשים ממועד המסירה בפועל. המלכודת: מי שלא עומד בחלון מחויב רטרואקטיבית בהפרש לפי מדרגות דירה נוספת, בתוספת ריבית והצמדה - סכום שיכול להגיע למאות אלפי שקלים. בשוק אטי שבו דירות יד-שנייה נמכרות לאט, שווה לתמחר את הסיכון הזה מראש. פירוט מלא על רכישה מקבלן - במדריך מס רכישה על דירה מקבלן.

עולה חדש

תקנות מס רכישה מעניקות לעולה הקלה ברכישת דירת מגורים (ובתנאים מסוימים גם בית עסק), בחלון זמנים המתחיל לפני העלייה ומסתיים מספר שנים אחריה, ולרוב פעם אחת לדירה ופעם אחת לעסק. שיעורי ההקלה ומבנה המדרגות שלה עודכנו בתיקון חקיקה מאוגוסט 2024, ובחלק מהמקרים ההקלה הרגילה של דירה יחידה עדיפה על מסלול העולה - ולכן איננו מציגים כאן מספרים שעלולים להתיישן. שני הכללים החשובים: ההקלה אינה אוטומטית (נדרשת בקשה), וכדאי להשוות את שני המסלולים לפני הגשת ההצהרה. בדקו את השיעורים העדכניים מול רשות המסים או יועץ מס.

נכה, עיוור ונפגעי איבה

תקנה ייעודית מעניקה לנכים, עיוורים, נפגעי פעולות איבה ולמשפחות שכולות שיעור מס מופחת משמעותית ברכישת דירה למגוריהם. הזכאות מוגבלת בדרך כלל לפעמיים בחיים, תלויה בסוג הנכות ובשיעורה (למשל דרגת נכות מינימלית הקבועה בתקנות), ולעיתים מותנית בגובה שווי הדירה. מאחר שמדובר בזכאות אישית שנבחנת מול מסמכים רפואיים וביטוח לאומי, הדרך הנכונה היא פנייה מקדימה לרשות המסים או ליווי של יועץ מס - לפני החתימה, לא אחריה.

העברה במתנה לקרוב משפחה

העברת דירה ללא תמורה לקרוב נהנית מהקלה משמעותית - המס מחושב כחלק מהמס הרגיל שהיה חל על עסקה רגילה באותו שווי. אבל הגדרת "קרוב" בתקנות צרה מהאינטואיציה: בן זוג, הורה, צאצא, בן זוגו של צאצא ואח - כאשר העברה בין אחים מוקלת רק כשהנכס עצמו התקבל מהורה או בירושה. חשוב גם לזכור שדירה שהתקבלה במתנה נושאת תקופות צינון לעניין מס שבח עתידי של המקבל - שיקול שכדאי לשקלל לפני שמעבירים.

מעודכן ל-22.6.2026