תשובה קצרה
על דירה חדשה מקבלן משלמים מס רכישה לפי אותן מדרגות כמו על כל דירה: דירה יחידה פטורה עד 1,978,745 ₪ וממוסה במדרגות מעל לכך; דירה נוספת ממוסה מהשקל הראשון. ההבדלים: המחיר החוזי כולל מע"מ והמס מחושב עליו במלואו; החבות נקבעת לפי מועד החתימה ולא המסירה; ומשפר דיור מקבל חלון מכירה של עד 12 חודשים ממועד המסירה.
אין "מס רכישה מיוחד" לדירה חדשה - אבל יש הבדלים
שאלה נפוצה של רוכשים בפרויקטים חדשים היא האם דירה מקבלן ממוסה אחרת. התשובה: המדרגות זהות לחלוטין - אין הנחה ואין תוספת בשל היות הדירה חדשה. מה שכן שונה הוא אופן קביעת השווי והמועדים, ושלוש הנקודות האלה שוות לא מעט כסף למי שמכיר אותן מראש. את החישוב עצמו אפשר לעשות מיד במחשבון מס הרכישה; המדריך הזה מתמקד במה שסביב המספר.
המחיר כולל מע"מ - והמס מחושב על כולו
מחיר דירה חדשה שמפרסם קבלן לרוכש פרטי כולל תמיד מע"מ. לצורך מס הרכישה, השווי הוא המחיר החוזי המלא - כולל רכיב המע"מ, וכולל כל תשלום חובה נלווה שנקבע בהסכם כתנאי לרכישה. אי אפשר "לנקות" את המע"מ מהשווי כדי להקטין את המס. בהשוואה בין דירה חדשה לדירת יד שנייה באותו מחיר פרסום, אין הבדל בחבות המס - אבל חשוב להבין שברכישה מקבלן חלק מהמחיר ששילמתם הוא מס (מע"מ) שעליו אתם משלמים מס נוסף (מס רכישה).
מועד החיוב: יום החתימה, לא יום המסירה
ברכישת דירה על הנייר עשויות לחלוף שנים בין החתימה למסירה - אבל לצורך מס רכישה, העסקה מתרחשת ביום החתימה על הסכם הרכישה. המשמעות המעשית:
- ההצהרה מוגשת בתוך 30 יום מהחתימה והמס משולם במועד זה - הרבה לפני קבלת המפתח, ולכן צריך לתקצב אותו כחלק מההון העצמי הנזיל בשלב החתימה.
- המדרגות שבתוקף ביום החתימה הן הקובעות. שינויי חקיקה אחרי החתימה - לטובה או לרעה - לא ישנו את החבות. המדרגות הנוכחיות קפואות עד 15.1.2028 במסגרת חוק ההסדרים.
- ההצמדה למדד אינה מגדילה את המס אוטומטית - אך ראו את הסעיף הבא: הדין תלוי בנוסח ההסכם.
הצמדה למדד תשומות הבנייה - היכן היא פוגשת את המס
ברוב הסכמי הרכישה מקבלן, יתרת התשלומים צמודה למדד תשומות הבנייה. השאלה אם הפרשי ההצמדה נכללים בשווי לצורך מס רכישה תלויה במנגנון ההצמדה שנקבע בהסכם, והיא סוגיה משפטית שנדונה לא פעם - ככלל, תמורה חוזית שהוסכמה מראש נכללת בשווי, והאופן שבו נוסח סעיף ההצמדה משפיע על התוצאה. שתי מסקנות מעשיות: ראשית, בקשו מעורך הדין המלווה התייחסות מפורשת לסעיף ההצמדה לפני החתימה. שנית, ההצמדה עצמה - בלי קשר למס - היא תוספת עלות אמיתית שכדאי לאמוד מראש: מחשבון ההצמדה למדד תשומות הבנייה עושה בדיוק את זה.
שתי דוגמאות מחושבות
המספרים חושבו במחשבון מס הרכישה של דיראלי לפי המדרגות המעודכנות ל-22.6.2026:
דירה ראשונה מקבלן · 2,200,000 ₪
7,744 ₪
רק החלק שמעל תקרת הפטור (1,978,745 ₪) ממוסה - שיעור אפקטיבי של 0.35% בלבד.
דירה להשקעה מקבלן · 3,000,000 ₪
240,000 ₪
דירה נוספת ממוסה מהשקל הראשון - שיעור אפקטיבי של 8%.
משפרי דיור: החלון הנדיב של רכישה מקבלן
מי שמחזיק דירה וקונה דירה חדשה מקבלן יכול לשלם מס לפי מדרגות דירה יחידה - כלומר ליהנות מהפטור עד 1,978,745 ₪ - בתנאי שימכור את הדירה הקיימת בתוך החלון החוקי. וכאן יתרון מובנה של רכישה מקבלן: החלון הוא עד 24 חודשים ממועד הרכישה, או עד 12 חודשים ממועד המסירה בפועל - המאוחר מביניהם רלוונטי בפרויקטים שבנייתם נמשכת. עיכוב במסירת הפרויקט מאריך אוטומטית גם את הזמן למכור את הדירה הישנה. מי שלא עומד בחלון יידרש לשלם את הפרש המס לפי מדרגות דירה נוספת, בתוספת ריבית והצמדה.
צ'ק-ליסט קצר לפני חתימה
- תקצבו את מס הרכישה כהוצאה במזומן בשלב החתימה - הוא אינו ממומן במשכנתא.
- ודאו שעורך הדין התייחס לסעיף ההצמדה ולהשלכותיו, כולל על שווי הרכישה.
- משפרי דיור: ודאו שההסכם מתעד את מועד המסירה החוזי - ממנו נגזר חלון המכירה.
- בדקו את העלות הכוללת של הדירה - מס, עו"ד, הצמדה - ולא רק את מחיר המחירון.
המידע במדריך זה הוא הסבר כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס, ייעוץ משפטי או תחליף לבדיקה פרטנית. מדרגות המס מעודכנות ל-22.6.2026 וקפואות עד 15.1.2028 (חוק ההסדרים). סוגיות ההצמדה, מועד החיוב ותנאי משפר הדיור תלויות בנוסח ההסכם הספציפי - לפני חתימה על הסכם רכישה מקבלן מומלץ להיוועץ בעורך דין מקרקעין או יועץ מס.
מעודכן ל-22.6.2026