DIRALY
Guides de financement · DIRALY

Taxe d’acquisition sur un appartement de promoteur

Les tranches sont identiques pour tout appartement, mais l’achat auprès d’un promoteur change trois choses : le prix inclut la TVA, la taxe est fixée le jour de la signature et non le jour de la livraison, et la fenêtre de changement de logement se compte depuis la livraison. Le guide complet pour les acheteurs d’un appartement neuf.

Mis à jour le 22/06/2026
Tranches gelées jusqu’au 15/01/2028

Réponse rapide

Pour un appartement neuf de promoteur, on paie la taxe d’acquisition (mas rehicha) selon les mêmes tranches que pour tout appartement : l’appartement unique est exonéré jusqu’à 1 978 745 ₪ et imposé par tranches au-delà ; un appartement supplémentaire est imposé dès le premier shekel. Les différences : le prix contractuel inclut la TVA et la taxe est calculée sur ce montant intégral ; le montant dû est fixé à la date de signature et non à la livraison ; et une personne en changement de logement dispose d’une fenêtre de vente allant jusqu’à 12 mois à compter de la livraison.

Il n’existe pas de « taxe d’acquisition spéciale » pour un appartement neuf, mais il y a des différences

Une question fréquente des acheteurs dans les nouveaux projets est de savoir si un appartement de promoteur est imposé différemment. La réponse : les tranches sont strictement identiques, il n’y a ni remise ni majoration du fait que l’appartement est neuf. Ce qui diffère réellement, c’est le mode de détermination de la valeur et les échéances, et ces trois points valent une somme non négligeable pour qui les connaît à l’avance. Le calcul lui-même peut se faire immédiatement sur le simulateur de taxe d’acquisition; ce guide se concentre sur ce qui entoure le chiffre.

Le prix inclut la TVA, et la taxe est calculée sur le total

Le prix d’un appartement neuf publié par un promoteur pour un acheteur particulier inclut toujours la TVA. Pour la taxe d’acquisition, la valeur est le prix contractuel complet, composante de TVA incluse, et tout paiement obligatoire annexe fixé dans le contrat comme condition d’achat. Il n’est pas possible de « déduire » la TVA de la valeur pour réduire la taxe. Comparé à un appartement d’occasion de même prix affiché, il n’y a aucune différence de montant de taxe, mais il est important de comprendre qu’à l’achat auprès d’un promoteur, une partie du prix payé est une taxe (TVA) sur laquelle vous payez une taxe supplémentaire (taxe d’acquisition).

Date d’exigibilité : le jour de la signature, pas le jour de la livraison

Pour un achat sur plan, des années peuvent s’écouler entre la signature et la livraison, mais pour la taxe d’acquisition, la transaction a lieu le jour de la signature du contrat d’achat. Les conséquences pratiques :

  • La déclaration est déposée dans les 30 jours suivant la signature, et la taxe est payée à cette date, bien avant la remise des clés, il faut donc la budgétiser comme faisant partie de l’apport personnel disponible dès la signature.
  • Les tranches en vigueur le jour de la signature sont déterminantes. Une modification législative après la signature, favorable ou non, ne change pas le montant dû. Les tranches actuelles sont gelées jusqu’au 15/01/2028 dans le cadre de la loi de finances rectificative.
  • L’indexation n’augmente pas automatiquement la taxe , voir toutefois la section suivante : la réponse dépend des termes du contrat.

L’indexation sur l’indice des coûts de la construction, là où elle rencontre la taxe

Dans la plupart des contrats d’achat auprès d’un promoteur, le solde des paiements est indexé sur l’indice des coûts de la construction. La question de savoir si les différentiels d’indexation entrent dans la valeur pour la taxe d’acquisition dépend du mécanisme d’indexation fixé au contrat, c’est une question juridique fréquemment débattue : en principe, une contrepartie contractuelle convenue à l’avance entre dans la valeur, et la manière dont la clause d’indexation est rédigée influence le résultat. Deux conclusions pratiques : d’abord, demandez à votre avocat une prise de position explicite sur la clause d’indexation avant la signature. Ensuite, l’indexation elle-même, indépendamment de la taxe, est un coût supplémentaire réel qu’il vaut mieux estimer à l’avance : le simulateur d’indexation sur l’indice des coûts de la construction fait exactement cela.

Deux exemples calculés

Les chiffres ont été calculés par le simulateur de taxe d’acquisition de Diraly selon les tranches actualisées au 22/06/2026 :

Premier appartement de promoteur · 2 200 000 ₪

7 744 ₪

Seule la part au-dessus du plafond d’exonération (1 978 745 ₪) est imposée : un taux effectif de seulement 0,35 %.

Appartement d’investissement de promoteur · 3 000 000 ₪

240 000 ₪

Un appartement supplémentaire est imposé dès le premier shekel : un taux effectif de 8 %.

Changement de logement : la fenêtre généreuse de l’achat auprès d’un promoteur

Celui qui possède un appartement et achète un appartement neuf auprès d’un promoteur peut payer la taxe selon les tranches de l’appartement unique, c’est-à-dire bénéficier de l’exonération jusqu’à 1 978 745 ₪, à condition de vendre l’appartement existant dans le délai légal. Et c’est là un avantage propre à l’achat auprès d’un promoteur : la fenêtre est de 24 mois à compter de l’achat, ou de 12 mois à compter de la livraison effective, la plus tardive des deux dates étant retenue, ce qui est pertinent pour les projets dont la construction dure. Un retard de livraison du projet prolonge automatiquement aussi le délai pour vendre l’ancien appartement. Celui qui ne respecte pas la fenêtre devra payer la différence de taxe selon les tranches de l’appartement supplémentaire, majorée d’intérêts et d’indexation.

Courte liste de vérification avant de signer

  • Budgétisez la taxe d’acquisition comme une dépense en trésorerie dès la signature, elle n’est pas financée par le prêt immobilier.
  • Assurez-vous que votre avocat a examiné la clause d’indexation et ses implications, y compris sur la valeur de la transaction.
  • Personnes en changement de logement : assurez-vous que le contrat documente la date de livraison contractuelle, dont dépend la fenêtre de vente.
  • Vérifiez le coût total de l’appartement, taxe, avocat, indexation, et pas seulement le prix catalogue.

Les informations de ce guide sont une explication générale uniquement et ne constituent ni un conseil fiscal, ni un conseil juridique, ni un substitut à une vérification individuelle. Les tranches d’imposition sont actualisées au 22/06/2026 et gelées jusqu’au 15/01/2028 (loi de finances rectificative). Les questions d’indexation, la date d’exigibilité et les conditions du changement de logement dépendent des termes de l’accord spécifique. Avant de signer un contrat d’achat auprès d’un promoteur, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier ou un conseiller fiscal.

Mis à jour le 22/06/2026

Continuez à partir d’ici

Simulateur de taxe d’acquisitionSimulateur d’indexation sur l’indiceExonérations et allègements de la taxe d’acquisitionAppartements neufs de promoteur
Appartement neuf de promoteur

Vous cherchez un appartement neuf ? Nous serons heureux de vous aider

Laissez vos coordonnées et nous vous recontacterons avec des projets neufs adaptés à votre budget, image complète des coûts autour du prix incluse.

En envoyant ce formulaire, j’accepte la politique de confidentialité

Bon à savoir

Questions fréquentes

Paie-t-on la taxe d’acquisition sur un appartement neuf de promoteur ?
Oui, la taxe d’acquisition s’applique à tout achat d’appartement, neuf ou d’occasion, selon les mêmes tranches. L’appartement unique bénéficie d’une exonération jusqu’à 1 978 745 ₪ ; un appartement supplémentaire est imposé dès le premier shekel. Ce qui est particulier à l’achat auprès d’un promoteur, c’est le mode de détermination de la valeur (TVA incluse) et la date d’exigibilité (la signature du contrat, pas la livraison).
Le prix d’un appartement de promoteur inclut-il la TVA pour la taxe d’acquisition ?
Oui. Le prix contractuel qu’un promoteur présente à un acheteur particulier inclut déjà la TVA, et la taxe d’acquisition est calculée sur ce prix dans son intégralité, il n’est pas possible de « déduire » la TVA de la valeur pour réduire la taxe. C’est un point qui prête à confusion pour les acheteurs qui comparent avec des transactions d’occasion, où il n’y a aucune composante de TVA.
À quelle date la taxe d’acquisition est-elle fixée : la signature ou la livraison ?
À la date de signature du contrat d’achat. Même si la livraison est prévue dans trois ans, la déclaration à l’administration fiscale est déposée dans les 30 jours suivant la signature et la taxe est payée selon les tranches en vigueur à cette date. Une hausse des prix ou une modification des tranches après la signature ne change pas le montant dû.
Paie-t-on la taxe d’acquisition sur les différentiels d’indexation à l’indice des coûts de la construction ?
Cela dépend des termes du contrat, et c’est l’une des questions les plus complexes de l’achat auprès d’un promoteur : en principe, la valeur de la transaction pour la taxe est la contrepartie contractuelle, et les compléments d’indexation futurs peuvent être considérés comme faisant partie de la valeur selon le mécanisme d’indexation fixé. Il est recommandé que l’avocat accompagnant la transaction examine la clause d’indexation avant la signature, tant pour l’effet sur la taxe que pour l’exposition financière elle-même.
Je change de logement en achetant auprès d’un promoteur, quand dois-je vendre mon ancien appartement ?
Pour un achat auprès d’un promoteur, la fenêtre est plus généreuse : pour payer selon les tranches de l’appartement unique, il faut vendre l’appartement existant dans les 24 mois suivant l’achat, ou, lorsque l’appartement est acheté auprès d’un promoteur, dans les 12 mois suivant la livraison effective. Autrement dit, un retard de livraison prolonge aussi la fenêtre de vente.