Réponse rapide
La taxe d’acquisition se calcule par tranches selon le prix de l’appartement et le type d’acheteur. Un premier appartement est exonéré de taxe jusqu’à environ 1 978 745 ₪, et au-delà, on paie 3,5 % puis 5 % par tranches. Un appartement d’investissement / supplémentaire est imposé dès le premier shekel, à des taux plus élevés (8 % et 10 %).
Les tranches sont valables pour 2026 et gelées jusqu’au 15/01/2028 dans le cadre de la loi de finances rectificative. Par exemple, pour un premier appartement à 2 500 000 ₪, la taxe d’acquisition est de 20 538 ₪.
Tranches de la taxe d’acquisition pour un premier appartement (appartement unique) 2026
| Tranche de prix | Taux de la taxe |
|---|---|
| Jusqu’à 1 978 745 ₪ | 0 % (exonéré) |
| De 1 978 745 ₪ à 2 347 040 ₪ | 3,5 % |
| De 2 347 040 ₪ à 6 055 070 ₪ | 5 % |
| De 6 055 070 ₪ à 20 183 565 ₪ | 8 % |
| Au-delà de 20 183 565 ₪ | 10 % |
La taxe est calculée par tranches : on paie le taux de chaque tranche uniquement sur la part du prix qui s’y trouve, pas sur l’ensemble du prix. Un premier appartement à 2,5 M ₪ paie donc 0 % sur le premier million neuf cent mille et seulement 3,5 % sur la part au-dessus de l’exonération.
Exemple chiffré : comment calculer la taxe sur un premier appartement à 2 500 000 ₪
- Sur la part jusqu’à 1 978 745 ₪ → 0 % = 0 ₪
- Sur la part de 1 978 745 ₪ à 2 347 040 ₪ (environ 368 295 ₪) → 3,5 % ≈ 12 890 ₪
- Sur la part de 2 347 040 ₪ à 2 500 000 ₪ (environ 152 960 ₪) → 5 % ≈ 7 648 ₪
- Total de la taxe d’acquisition ≈ 20 538 ₪
C’est pourquoi la taxe d’acquisition sur un premier appartement « raisonnable » reste relativement basse, l’essentiel du prix tombe dans la tranche d’exonération et la tranche basse. Simulateur de taxe d’acquisition, calcul précis pour tout prix →
Tranches de la taxe d’acquisition pour un appartement supplémentaire / d’investissement 2026
Un acheteur qui possède déjà un appartement paie la taxe dès le premier shekel, sans exonération :
| Tranche de prix | Taux de la taxe |
|---|---|
| Jusqu’à 6 055 070 ₪ | 8 % |
| Au-delà de 6 055 070 ₪ | 10 % |
La différence est spectaculaire : pour un appartement à 2 500 000 ₪, l’acheteur d’un premier appartement paie 20 538 ₪, tandis qu’un investisseur paie 8 % dès le premier shekel = 200 000 ₪. Un écart de près de 180 000 ₪, uniquement en raison du statut de l’acheteur.
Tranches de la taxe d’acquisition pour un changement de logement (appartement de remplacement)
Celui qui vend un appartement existant et en achète un autre à la place a droit à un allègement : s’il vend l’ancien appartement dans le délai fixé par la loi (généralement jusqu’à 18 mois après l’achat du nouveau), l’achat est considéré comme un « appartement unique » et bénéficie des tranches du premier appartement.
Attention : si le calendrier de vente de l’ancien appartement n’est pas respecté, l’administration fiscale recalcule la taxe selon les tranches de l’appartement supplémentaire (8 % à 10 %), un écart de dizaines à centaines de milliers de shekels. Ici, le calendrier des transactions est crucial, et il est recommandé de se faire accompagner par un avocat.
Pourquoi les tranches sont-elles « gelées » jusqu’en 2028 ?
Les tranches de la taxe d’acquisition sont généralement actualisées une fois par an selon la hausse de l’indice des prix. Dans le cadre de la loi de finances rectificative, cette actualisation a été gelée et les tranches restent inchangées jusqu’au 15/01/2028.
Conséquence pratique pour les acheteurs : les montants des tableaux ci-dessus sont stables et permettent une planification fiable dans les années à venir, contrairement au passé, où le seuil d’exonération augmentait chaque année. Du point de vue de la planification fiscale, cela signifie aussi que le seuil d’exonération ne « suivra » pas la hausse des prix des appartements pendant cette période.
Exonérations et allègements à connaître
- Appartement unique, l’exonération jusqu’à 1 978 745 ₪ est l’allègement le plus significatif, et il ne s’applique qu’à celui pour qui c’est le seul appartement.
- Nouvel immigrant, éligible à des tranches d’imposition réduites spéciales sous certaines conditions et dans une fenêtre de temps définie autour de l’alya.
- Personne handicapée / victime d’acte hostile / famille endeuillée, éligibles à des allègements spécifiques de la taxe d’acquisition.
- Transfert sans contrepartie entre proches (donation) est imposé à un taux réduit, sur un tiers de la taxe normale, sous certaines conditions.
Chacun de ces cas est soumis à des conditions précises, il est recommandé de vérifier l’éligibilité auprès d’un avocat ou d’un conseiller fiscal avant la transaction.
Comment la taxe d’acquisition s’intègre-t-elle dans le coût total de l’appartement ?
La taxe d’acquisition est un poste de l’apport personnel nécessaire en trésorerie le jour de la signature, aux côtés de l’acompte et des honoraires d’avocat. Elle n’est pas financée par le prêt immobilier. Dans la planification du budget, il faut donc la considérer comme faisant partie de l’apport personnel, et non comme un coût distinct.
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Les informations de ce guide fournissent une estimation générale uniquement et ne constituent ni un conseil fiscal, ni un conseil juridique, ni un conseil financier. Les tranches de la taxe d’acquisition sont actualisées au 22/06/2026 et gelées jusqu’au 15/01/2028 (loi de finances rectificative). Le calcul n’inclut pas les cas particuliers tels que le nouvel immigrant, la personne handicapée, ou d’autres allègements. Pour un calcul précis et une planification fiscale, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier ou un conseiller fiscal.
Mis à jour le 22/06/2026. Les tranches sont gelées jusqu’au 15/01/2028.