Ce qui s’est passé en Europe
En deux ans, la plupart des voies ont été fermées ou réduites : le Portugal a supprimé la voie immobilière (2023), l’Espagne a supprimé le programme dans son intégralité (2025), la Hongrie a enterré sa voie immobilière avant même son ouverture, et la Grèce, la dernière à conserver une véritable voie immobilière, a plus que doublé le seuil dans les zones recherchées et y a attaché des conditions : un bien unique, grand, et interdit à la location courte durée. La direction européenne est sans ambiguïté, et elle s’inscrit dans la politique du logement du continent : moins de tolérance envers les capitaux étrangers qui achètent des logements.
Ce que cela signifie pour l’investisseur : si la motivation principale est la résidence, le programme doit être vérifié au regard de la loi en vigueur, pas d’une présentation commerciale. Et si la motivation est le rendement, il vaut mieux, dans la plupart des cas, séparer complètement la décision d’investissement du rêve de visa : un achat d’investissement type ne franchit de toute façon pas les seuils actuels.
L’exception : Dubaï
À rebours de l’Europe, Dubaï a plutôt élargi : un visa de résidence de 10 ans pour un bien dont le seuil est resté stable, et depuis 2025 un bien hypothéqué ou acheté sur plan compte aussi pour sa valeur totale. Il faut seulement se rappeler qu’un visa ne change rien à la charge fiscale israélienne : le détail sur la page Dubaï.
Signal d’alerte : celui qui vend une voie morte
« Un visa doré grâce à un appartement au Portugal », « la résidence espagnole en achetant un bien » : des produits qui n’existent plus et qui figurent pourtant encore dans des présentations en hébreu. Un commercialisateur qui ouvre sur la promesse d’un visa supprimé depuis des années révèle le degré d’actualisation de tout le reste de sa présentation. C’est un test rapide et utile : d’autres signaux d’alerte dans le guide de protection contre les fraudes.