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Immobilier en Hongrie pour les Israéliens

Taxe d’acquisition : 4 % (taux unique) ; un acheteur non ressortissant de l’Union a besoin d’une autorisation d’achat par bien (frais de 65 000 HUF, 30 à 60 jours)Convention fiscale avec Israël : ouiVisa doré

Les données de cette page ont été vérifiées le 8/8/2026

Budapest est l’investissement européen « classique » de la commercialisation en hébreu : une grande capitale, un quartier juif historique, des prix inférieurs à ceux de l’Europe de l’Ouest et un impôt sur les loyers unique et simple. Il n’existe pas de données de registre par nationalité, mais l’empreinte commerciale israélienne, sites d’accompagnement dédiés, guides d’achat en hébreu, est l’une des plus visibles d’Europe.

Deux éléments distinguent la Hongrie pour un acheteur israélien. Le premier est administratif : un acquéreur non ressortissant de l’Union doit obtenir une autorisation d’achat gouvernementale pour chaque bien, une procédure routinière à Budapest mais qui ajoute des semaines, coûte des frais, et se déroule depuis 2025 dans un climat qui habilite les collectivités locales à restreindre les transactions. Le second est économique : le modèle Airbnb qui nourrissait les arrondissements centraux est cassé, avec un moratoire national sur les nouvelles inscriptions à Budapest jusqu’à fin 2026, et le 6e arrondissement qui interdit totalement la location touristique depuis début 2026.

Conséquence : le Budapest d’aujourd’hui est une opération de location longue durée, dans une monnaie locale volatile (le forint). Cela peut rester pertinent, mais uniquement avec les vrais chiffres, rassemblés ci-dessous avec leurs sources et leurs dates.

Les chiffres

Chaque ligne avec sa source et sa date. Les données non vérifiées, ou sur lesquelles les sources divergent, ne sont pas affichées ici.

Prix moyen à Budapest~1,45 à 1,55 million de forints le m² (données de portails)ingatlan.com / agrégats de portails · à jour au 2026
Taxe d’acquisition4 % (taux unique) ; un acheteur non ressortissant de l’Union a besoin d’une autorisation d’achat par bien (frais de 65 000 HUF, 30 à 60 jours)NAV (administration fiscale hongroise) / Global Property Guide · à jour au 2025
Impôt sur les loyers (non-résident)15 % à taux unique, avec obligation déclarativeGlobal Property Guide / guides fiscaux locaux · à jour au 2025
Programme investisseurLa voie immobilière directe (500 000 €) a été supprimée entre 12/2024 et 1/2025 avant même d’ouvrir ; reste la voie des fondsDécret gouvernemental, tel que rapporté (Immigrant Invest et autres) · à jour au 2025-01

Comment la Hongrie se compare aux autres destinations ? Le tableau complet →

Où acheter en Hongrie

5e arrondissement : Belváros

Le centre historique de la ville sur les rives du Danube : l’arrondissement le plus cher de Budapest, des immeubles de prestige classiques, le marché où l’on achète des actifs patrimoniaux plutôt que des actifs de trésorerie. La demande y résiste relativement bien même sans location courte durée, grâce à la location d’entreprise et diplomatique.

Prix dans le 5e arrondissement : jusqu’à ~2 millions de forints le m² (données de portails)ingatlan.com / agrégats de portails · à jour au 2026

Le guide complet : immobilier à Budapest →

6e et 7e arrondissements : le quartier juif

Le secteur des synagogues, des ruin bars et de la vie nocturne : pendant une décennie, le foyer Airbnb de l’Europe de l’Est et la destination la plus commercialisée auprès des Israéliens. C’est précisément ici que le modèle a cassé : le 6e arrondissement (Terézváros) a interdit totalement la location touristique depuis le 1er janvier 2026, à la suite d’un référendum local validé par la Cour suprême, et dans tout Budapest il n’y a plus de nouvelles inscriptions jusqu’à fin 2026 au moins. Un appartement dans le quartier juif est aujourd’hui un actif de location longue durée pour étudiants et jeunes actifs, une valorisation qui doit le refléter, avec un risque réel que le 7e arrondissement suive son voisin.

13e arrondissement : Újlipótváros

Le préféré des investisseurs en location longue durée : une bande de construction neuve le long du Danube, au nord du centre, une demande stable de jeunes familles et de cadres, et un entretien plus léger que dans les immeubles du 19e siècle du centre. L’économie tranquille de Budapest.

Fiscalité : les deux faces de la médaille

Un résident israélien est imposé sur ses revenus mondiaux. Sur un bien en Hongrie, l’impôt est donc dû dans le pays de destination et en Israël, et en Israël on choisit entre deux régimes :

  • Le régime de 15 % : un impôt fixe sur le revenu brut. Seul l’amortissement est déductible, et il n’y a aucun crédit au titre de l’impôt payé en Hongrie.
  • Le régime au barème progressif : un impôt par tranches sur le bénéfice net (après déduction des charges), avec crédit au titre de l’impôt payé en Hongrie.

Comme une convention fiscale lie Israël et la Hongrie, le crédit du régime au barème s’applique en général intégralement. Le choix entre les deux régimes change d’une année sur l’autre et dépend du niveau d’imposition dans le pays de destination et du montant des charges. Calculez les deux régimes dans le simulateur d’impôt sur les loyers →

Pour une explication complète des deux régimes, de l’impôt sur la plus-value à la revente et des obligations déclaratives auprès du fisc israélien, voyez le guide de la fiscalité de l’immobilier à l’étranger.

Le processus d’achat en Hongrie

  1. 1Engagez un avocat hongrois : en Hongrie, un contrat immobilier n’est valable qu’avec la signature d’un avocat, il fait donc de toute façon partie de la transaction. Faites en sorte qu’il soit le vôtre, pas celui du vendeur.
  2. 2Vous signez un contrat de vente avec un acompte (10 % en usage), sous condition d’obtention de l’autorisation d’achat.
  3. 3Vous déposez une demande d’autorisation d’achat pour acquéreur étranger auprès de l’administration départementale : des frais de 65 000 forints par bien, un traitement type de 30 à 60 jours. Les refus sont rares à Budapest, mais l’autorisation reste discrétionnaire.
  4. 4Vous complétez le paiement après l’autorisation et faites inscrire la propriété au registre foncier.
  5. 5L’administration fiscale (NAV) envoie l’avis de taxe d’acquisition (4 %) plusieurs mois après l’inscription : à budgéter à l’avance.

Les prix et les loyers sont libellés en forints, une monnaie volatile face au shekel et à l’euro. Les baux de longue durée prévoient usuellement une indexation annuelle ; le modèle Airbnb, lui, ne doit pas être envisagé tant que le moratoire est en vigueur.

Risques et points de vigilance : Hongrie

  • Moratoire national sur les nouvelles inscriptions en location courte durée à Budapest, de 1/2025 jusqu’à fin 2026, et le 6e arrondissement (Terézváros) a totalement interdit Airbnb depuis le 1/1/2026 (validé par la Cour suprême). Le modèle touristique des 6e et 7e arrondissements est cassé, et d’autres arrondissements pourraient suivre.
  • L’autorisation d’achat pour un acquéreur étranger est discrétionnaire, et depuis 7/2025 une nouvelle loi habilite les collectivités locales à restreindre les transactions : un risque de refus ou de retard faible mais croissant.
  • Les prix et les loyers sont libellés en forints (HUF) : une exposition de change particulièrement volatile.

Pour une liste de signaux d’alerte généraux et des affaires réelles, voyez le guide de protection contre les fraudes.

Vérifiez le rendement net et la charge fiscale d’un bien en Hongrie

Simulateur d’impôt sur les loyers à l’étranger

Les informations de cette page sont d’ordre général et ne constituent ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal ou juridique, ni une offre ou une commercialisation d’investissements au sens de la loi. Diraly ne détient aucun stock de biens à l’étranger, n’est pas intermédiaire et ne commercialise pas de biens. Une offre au public d’investissement collectif dans l’immobilier (fonds ou programme) peut être qualifiée d’offre de valeurs mobilières soumise à prospectus : méfiez-vous des promesses de « rendement garanti ». Les taux d’imposition, les frais et les seuils de visa sont mis à jour fréquemment et ne valent qu’à la date indiquée à côté de chaque donnée. Avant toute transaction, consultez un conseiller fiscal agréé en Israël et un avocat local dans le pays de destination.

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Bon à savoir

Questions fréquentes

Existe-t-il une convention fiscale entre Israël et la Hongrie ?
Oui. Une convention de non-double imposition lie Israël et la Hongrie, de sorte que l’impôt payé à l’étranger ouvre en général droit à un crédit sur la charge israélienne (dans le régime au barème progressif). L’obligation déclarative en Israël demeure.
Quel impôt paie-t-on en Israël sur un loyer perçu en Hongrie ?
Un résident israélien choisit entre le régime forfaitaire de 15 % sur le revenu brut (sans crédit au titre de l’impôt étranger) et le régime au barème progressif sur le bénéfice net, avec crédit au titre de l’impôt payé en Hongrie. Le choix change d’une année sur l’autre : le simulateur d’impôt sur les loyers présente les deux régimes.
Un Israélien a-t-il besoin d’une autorisation particulière pour acheter un appartement à Budapest ?
Oui. Un acquéreur non ressortissant d’un État de l’Union a besoin d’une autorisation d’achat gouvernementale pour chaque bien séparément : des frais de 65 000 forints et un traitement d’un à deux mois. À Budapest, l’autorisation est presque toujours accordée, mais elle reste discrétionnaire, et depuis juillet 2025 une nouvelle loi habilite aussi les collectivités locales à restreindre les transactions sur leur territoire, une évolution à suivre. Le contrat est signé sous condition d’obtention de l’autorisation, de sorte que les fonds sont protégés en cas de refus.
Peut-on louer un appartement à Budapest sur Airbnb ?
Presque pas, et en tout cas il ne faut pas bâtir une opération là-dessus : un moratoire national sur les nouvelles inscriptions en location courte durée s’applique à tout Budapest jusqu’à fin 2026 au moins, et le 6e arrondissement a totalement interdit cette activité depuis le 1er janvier 2026, une interdiction validée par la Cour suprême après un référendum local. Les inscriptions anciennes dans d’autres arrondissements continuent pour l’instant, mais l’orientation politique est claire. Le plan d’affaires réaliste à Budapest est la location longue durée.
J’ai entendu qu’après cinq ans il n’y a plus d’impôt sur la plus-value en Hongrie, est-ce exact ?
C’est bien la règle hongroise connue que les commercialisateurs apprécient : l’impôt local sur la plus-value d’un logement décroît chaque année et s’annule après cinq ans de détention. Mais pour un vendeur israélien, ce n’est que la moitié du tableau : en Israël, la plus-value réelle réalisée sur la vente d’un bien à l’étranger reste imposée à 25 %, indépendamment de l’exonération hongroise, et précisément parce qu’il n’y a pas d’impôt étranger, il n’y a pas non plus de crédit à imputer. L’exonération hongroise est réelle ; l’« exonération d’impôt », non.