DIRALY
נדל"ן בחו"ל · DIRALY

נדל"ן בהונגריה לישראלים

מס רכישה: 4% (אחיד); רוכש שאינו אזרח האיחוד זקוק להיתר רכישה פר-נכס (אגרה HUF 65,000, 30–60 יום)אמנת מס עם ישראל: ישויזת זהב

הנתונים בעמוד אומתו לאחרונה ב-8.8.2026

בודפשט היא ההשקעה האירופית ה"קלאסית" של השיווק העברי: עיר בירה גדולה, רובע יהודי היסטורי, מחירים נמוכים ממערב אירופה ומס שכירות אחיד ופשוט. אין נתוני מרשם לפי לאום, אך טביעת הרגל השיווקית הישראלית — אתרי ליווי ייעודיים, מדריכי רכישה בעברית — מהבולטות באירופה.

שני דברים מייחדים את הונגריה לרוכש ישראלי. הראשון בירוקרטי: רוכש שאינו אזרח האיחוד צריך היתר רכישה ממשלתי לכל נכס — הליך שגרתי בבודפשט אך כזה שמוסיף שבועות, עולה אגרה, ומאז 2025 מתקיים באקלים שמסמיך רשויות מקומיות להגביל עסקאות. השני עסקי: מודל ה-Airbnb שהזין את רובעי המרכז נשבר — מורטוריום ארצי על רישומים חדשים בבודפשט עד סוף 2026, ורובע VI אסר השכרה תיירותית כליל מתחילת 2026.

המשמעות: בודפשט של היום היא עסקת שכירות ארוכת-טווח במטבע מקומי תנודתי (פורינט). זה עדיין יכול להיות הגיוני — אבל רק עם המספרים האמיתיים, שמרוכזים למטה עם מקורות ותאריכים.

המספרים

כל שורה עם מקור ותאריך. נתונים שאינם מאומתים או שהמקורות חלוקים לגביהם — לא מוצגים כאן.

מחיר ממוצע בבודפשט~1.45–1.55 מיליון פורינט למ"ר (נתוני פורטלים)ingatlan.com / ריכוזי פורטלים · נכון ל-2026
מס רכישה4% (אחיד); רוכש שאינו אזרח האיחוד זקוק להיתר רכישה פר-נכס (אגרה HUF 65,000, 30–60 יום)NAV (רשות המסים ההונגרית) / Global Property Guide · נכון ל-2025
מס על שכירות (תושב חוץ)15% אחיד עם חובת דיווחGlobal Property Guide / מדריכי מס מקומיים · נכון ל-2025
תוכנית משקיעמסלול הנדל"ן הישיר (€500K) בוטל ב-12/2024–1/2025 לפני שנפתח; נותר מסלול קרנותצו ממשלתי, כפי שדווח (Immigrant Invest ואחרים) · נכון ל-2025-01

איך הונגריה משתווה לשאר היעדים? טבלת השוואה מלאה ←

איפה קונים בהונגריה

רובע V — בלוואַרוֹש

לב העיר ההיסטורי על גדת הדנובה — הרובע היקר בבודפשט, בנייני פאר קלאסיים, השוק שבו קונים נכסי ערך ולא נכסי תזרים. הביקוש בו עמיד יחסית גם בלי תיירות קצרת-טווח, בזכות שכירות תאגידית ודיפלומטית.

מחיר ברובע V: עד ~2 מיליון פורינט למ"ר (נתוני פורטלים)ingatlan.com / ריכוזי פורטלים · נכון ל-2026

למדריך המלא: נדל"ן בבודפשט ←

רובעים VI–VII — הרובע היהודי

אזור בתי הכנסת, הריינות (Ruin Bars) וחיי הלילה — במשך עשור מוקד ה-Airbnb של מזרח אירופה, והיעד המשווק ביותר לישראלים. כאן בדיוק נשבר המודל: רובע VI (טרזווארוש) אסר השכרה תיירותית כליל מ-1.1.2026 בעקבות משאל תושבים שאושר בבית המשפט העליון, ובכל בודפשט אין רישומים חדשים עד סוף 2026 לפחות. דירה ברובע היהודי היום היא נכס שכירות ארוכת-טווח לסטודנטים וצעירים — תמחור שצריך לשקף זאת, וסיכון ממשי שרובע VII ילך בעקבות שכנו.

רובע XIII — אוֹיליפוֹטווארוֹש

המועדף על משקיעי השכירות ארוכת-הטווח: רצועת בנייה חדשה לאורך הדנובה מצפון למרכז, ביקוש יציב ממשפחות צעירות ואנשי מקצוע, ותחזוקה קלה יותר מבנייני המאה ה-19 של המרכז. הכלכלה השקטה של בודפשט.

מיסוי: שני הצדדים של המטבע

תושב ישראל ממוסה על הכנסה מכל העולם. לכן על נכס בהונגריה משלמים מס גם במדינת היעד וגם בישראל, ובישראל בוחרים בין שני מסלולים:

  • מסלול 15% — מס קבוע על ההכנסה ברוטו. ניתן לנכות רק פחת, ואין זיכוי על המס ששולם בהונגריה.
  • מסלול מס שולי — מס לפי מדרגות על הרווח נטו (אחרי ניכוי הוצאות), עם זיכוי על המס ששולם בהונגריה.

מאחר שקיימת אמנת מס עם הונגריה, הזיכוי במסלול השולי חל בדרך כלל במלואו. הבחירה בין המסלולים משתנה משנה לשנה ותלויה בגובה המס במדינת היעד וברמת ההוצאות. חשבו את שני המסלולים במחשבון מס השכירות ←

להסבר מלא על שני המסלולים, מס רווח הון בעת מכירה וחובות הדיווח לרשות המסים, ראו מדריך מיסוי נדל"ן בחו"ל.

תהליך הרכישה בהונגריה

  1. 1שוכרים עורך דין הונגרי — חוזי מקרקעין בהונגריה תקפים רק בחתימת עורך דין, כך שהוא ממילא חלק מהעסקה. שהוא יהיה שלכם, לא של המוכר.
  2. 2חותמים על חוזה מכר עם מקדמה (מקובל 10%), מותנה בקבלת היתר הרכישה.
  3. 3מגישים בקשת היתר רכישה לרוכש זר במשרד הממשלתי המחוזי: אגרה של 65,000 פורינט לנכס, טיפול טיפוסי של 30–60 יום. סירובים נדירים בבודפשט אך ההיתר בשיקול דעת.
  4. 4משלימים את התשלום לאחר ההיתר ורושמים את הבעלות בטאבו.
  5. 5רשות המסים (NAV) שולחת את שומת מס הרכישה (4%) חודשים לאחר הרישום — לתקצב אותה מראש.

המחירים והשכירות נקובים בפורינט — מטבע תנודתי מול השקל והאירו. חוזי שכירות ארוכי-טווח נהוגים בהצמדה שנתית; את מודל ה-Airbnb אין לבנות כלל כל עוד המורטוריום בתוקף.

סיכונים ונקודות אזהרה — הונגריה

  • מורטוריום ארצי על רישומי השכרה קצרת-טווח חדשים בבודפשט מ-1/2025 עד סוף 2026 — ורובע VI (טרזווארוש) אסר Airbnb כליל מ-1.1.2026 (אושר בבית המשפט העליון). מודל התיירות ברבעים VI–VII נשבר, ורובעים נוספים עשויים ללכת בעקבותיו.
  • היתר הרכישה לרוכש חוץ הוא בשיקול דעת, ומ-7/2025 חוק חדש מסמיך רשויות מקומיות להגביל עסקאות — סיכון סירוב/עיכוב קטן אך עולה.
  • המחירים והשכירות נקובים בפורינט (HUF) — חשיפת מטבע תנודתית במיוחד.

לרשימת דגלים אדומים כלליים ומקרים אמיתיים ראו מדריך הגנה מהונאות.

בדקו את התשואה נטו ואת חבות המס על נכס בהונגריה

מחשבון מס שכירות בחו"ל

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ השקעות, מס או משפטי, ואינו הצעה או שיווק השקעות כמשמעם בחוק. דיראלי אינה מחזיקה מלאי נכסים בחו"ל, אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים. הצעה לציבור להשקעה משותפת בנדל"ן (קרן/פרויקט) עשויה להיחשב הצעת ניירות ערך הטעונה תשקיף — היזהרו מהבטחות "תשואה מובטחת". שיעורי המס, האגרות וספי הוויזה מתעדכנים תכופות ונכונים למועד המצוין ליד כל נתון בלבד. לפני כל עסקה התייעצו עם יועץ מס מוסמך בישראל ועם עורך דין מקומי במדינת היעד.

נדל"ן בהונגריה

מתעניינים בנדל"ן בהונגריה?

השאירו פרטים ונחזור אליכם עם מידע. דיראלי אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים בחו"ל.

בשליחת הטופס אני מאשר/ת את מדיניות הפרטיות

טוב לדעת

שאלות נפוצות

האם יש אמנת מס בין ישראל להונגריה?
כן. קיימת אמנה למניעת כפל מס בין ישראל להונגריה, כך שהמס ששולם בחו"ל ניתן לרוב לזיכוי כנגד החבות בישראל (במסלול המס השולי). עדיין חלה חובת דיווח בישראל.
כמה מס בישראל משלמים על שכירות מנכס בהונגריה?
תושב ישראל בוחר בין מסלול 15% על ההכנסה ברוטו (בלי זיכוי על מס זר) לבין מסלול מס שולי על הרווח נטו עם זיכוי על המס ששולם בהונגריה. הבחירה משתנה משנה לשנה — מחשבון מס השכירות מציג את שני המסלולים.
האם ישראלי צריך אישור מיוחד לקנות דירה בבודפשט?
כן. רוכש שאינו אזרח מדינת איחוד זקוק להיתר רכישה ממשלתי לכל נכס בנפרד — אגרה של 65,000 פורינט וטיפול של חודש-חודשיים. בבודפשט ההיתר ניתן כמעט תמיד, אבל הוא בשיקול דעת, ומאז יולי 2025 חוק חדש מסמיך גם רשויות מקומיות להגביל עסקאות בתחומן — מגמה שכדאי לעקוב אחריה. החוזה נחתם כמותנה בהיתר, כך שהכסף מוגן אם יסורב.
אפשר להשכיר דירה בבודפשט ב-Airbnb?
כמעט שלא, ובוודאי שלא לבנות על זה עסקה: בכל בודפשט חל מורטוריום ארצי על רישומי השכרה קצרת-טווח חדשים עד סוף 2026 לפחות, ורובע VI אסר את הפעילות כליל מ-1.1.2026 — איסור שאושר בבית המשפט העליון אחרי משאל תושבים. רישומים ותיקים ברובעים אחרים ממשיכים בינתיים, אך הכיוון הפוליטי ברור. התוכנית העסקית הריאלית בבודפשט היא שכירות ארוכת-טווח.
שמעתי שאחרי חמש שנים אין מס שבח בהונגריה — נכון?
זה אכן הכלל ההונגרי המפורסם שמשווקים אוהבים: מס רווח ההון המקומי על דירה פוחת מדי שנה ומתאפס לאחר חמש שנות החזקה. אבל למוכר הישראלי זו רק מחצית התמונה — בישראל חייבים מס רווח הון של 25% על הרווח הריאלי ממכירת נכס בחו"ל, בלי קשר לפטור ההונגרי, ודווקא כשאין מס זר אין גם זיכוי לקזז. הפטור ההונגרי אמיתי; "פטור ממס" — לא.