DIRALY
נדל"ן בחו"ל · הונגריה

נדל"ן בבודפשט

אמנת מס עם ישראל: ישכל הנתונים על הונגריה ←

הנתונים בעמוד אומתו לאחרונה ב-8.8.2026

בודפשט נמכרת לישראלים כבר שני עשורים דרך אותה מפה: הרובע היהודי, מדרגות שיש, ותשואות Airbnb. המפה הזו זקוקה לעדכון יסודי: רובע VI אסר השכרה תיירותית כליל מתחילת 2026 אחרי משאל תושבים שאושר בבית המשפט העליון, רובע VII — הרובע היהודי עצמו — סגר בפועל את הדלת לרישיונות חדשים מסתיו 2025, ובכל העיר חל מורטוריום על רישומים חדשים עד סוף 2026 לפחות. בודפשט של היום היא עסקת שכירות ארוכת-טווח.

ומה נשאר? עיר בירה אירופית עם מחירים של כ-€3,400 למ"ר בממוצע (חצי מליסבון), קהילה יהודית תוססת סביב משולש בתי הכנסת, אלפי סטודנטים ישראלים לרפואה, ורובעי התחדשות — קורווין ברובע VIII, רצועת הדנובה ברובע XIII — שבהם הכלכלה עדיין מתכנסת. התשואות צנועות (ממוצע ארצי של כ-4.7% ברוטו) והמטבע תנודתי; זו עסקת אירופה-במחיר-נוח, לא עסקת תשואה.

המחירים למטה הם מחירי היצע מפורטלים הונגריים (הנקובים בפורינט — גם זה חלק מהסיפור), וכללי היתר הרכישה לרוכש חוץ מפורטים בעמוד הונגריה.

המספרים

כל שורה עם מקור ותאריך. נתוני פורטלים ומתווכים מסומנים ככאלה; נתונים לא מאומתים — לא מוצגים.

מחיר חציוני עירוני~1.34 מיליון פורינט למ"ר (~€3,400)Housiko — מדד היצע (27.5 אלף מודעות) · נכון ל-2026-06
רובע V (המרכז)~1.99 מיליון פורינט למ"ר (~€5,000) — היקר בעירHousiko (מחירי היצע) · נכון ל-2026-06
תשואת ברוטוממוצע ארצי ~4.7% (רבעון 1 2026); סטודיו ברובע VIII — עד ~6.7% ברוטו במודלGlobal Property Guide / תחשיבי צרפים · נכון ל-2026-03
סטטוס Airbnbרובע VI: איסור מוחלט מ-1.1.2026; רובע VII: אין רישיונות חדשים בפועל מ-9/2025; כל העיר: מורטוריום רישומים עד סוף 2026החלטות מוניציפליות / בית המשפט העליון ההונגרי · נכון ל-2026-01

השכונות של בודפשט

שכונה / אזורמחיר (היצע)פרופיל השקעה
רובע V~HUF 2.0M/מ"רערך · יוקרה
רובעים VI–VIIHUF 1.49–1.57M/מ"רקהילה · ארוכת-טווח
רובע VIII~HUF 1.33M/מ"רתזרים · התחדשות
רובע XIII~HUF 1.68M/מ"ריציב · בנייה חדשה
בודהHUF 1.66–1.83M/מ"רמשפחות · פרימיום

רובע V — בלוואַרוש

לב העיר על גדת הדנובה: הפרלמנט, הטיילות ובנייני הפאר — הכתובת היקרה של בודפשט, שוק של נכסי ערך יותר מנכסי תזרים. הביקוש כאן עמיד גם בלי תיירות קצרה, בזכות שכירות תאגידית ודיפלומטית.

מחירי היצע: ~HUF 1.99M למ"ר; משופץ €5,450–€7,750, דורש-שיפוץ €4,100–€5,650Housiko / ריכוזים (מחירי היצע) · נכון ל-2026-07

רובעים VI–VII — הרובע היהודי

משולש בתי הכנסת — דוהאני הגדול באירופה, קזינצי האורתודוקסי ורומבך — עם כשרות, חיי לילה ומאה אלף יהודים במרכז אירופה. במשך עשור זה היה גם מרכז ה-Airbnb של העיר; זה נגמר: רובע VI אסר כליל מ-2026, ורובע VII סוגר בפועל רישיונות חדשים מ-9/2025 (הקיימים ממשיכים בינתיים). מי שקונה כאן היום קונה נכס מגורים ליד הקהילה, עם שוכרים צעירים ארוכי-טווח — והסיכון הריאלי שרובע VII ישלים את המהלך של שכנו.

מחירי היצע: רובע VI ~HUF 1.57M (~€3,960); רובע VII ~HUF 1.49M (~€3,770)Housiko (מחירי היצע) · נכון ל-2026-06

רובע VIII — יוז'פוורוש ורובע קורווין

סיפור ההתחדשות של פשט: מתחם קורווין — 22 הקטר, אלפי דירות חדשות וטיילת — הפך את הרובע שהיה מוזנח לזירת הבנייה החדשה המרכזית, במחירי הכניסה הנמוכים של הפנים-עירוני. במודלים העדכניים, סטודיו כאן מציג את התשואות הטובות בעיר. עדיין רובע בתהליך — הבדלי מיקרו-מיקום גדולים.

מחירי היצע: ~HUF 1.33M למ"ר (~€3,360) — הזול בפנים-פשט; סטודיו במודל: ~6.7% ברוטו / ~4.5% נטוHousiko / תחשיבי צרפים (מחירי היצע) · נכון ל-2026-06

רובע XIII — אויליפוטווארוש ורצועת הדנובה

המועדף על משקיעי ארוכת-הטווח: רצועת בנייה חדשה מתמשכת לאורך הנהר (מרינה סיטי — 14 הקטר), אוכלוסייה צעירה-מקצועית ותיקה, ותחזוקה קלה מבנייני המאה ה-19. הכלכלה השקטה והצפויה של בודפשט.

מחירי היצע: ~HUF 1.68M למ"ר (~€4,240)Housiko (מחירי היצע) · נכון ל-2026-06

בודה — רובעים II, XII ו-XI

הגדה הירוקה: רובעים II ו-XII הם שוק המשפחות האמיד — וילות ודירות גן במחירי הצמרת, שוק של גרים-בעצמם יותר מאשר משקיעים; רובע XI (אויבודה... אוּיבּוּדה) משלב קמפוסים, פארק טכנולוגי ובנייה חדשה — פרופיל שכירות סטודנטיאלי-מקצועי מעניין למשקיע.

מחירי היצע: רובע XII ~HUF 1.83M; רובע II ~HUF 1.74M; רובע XI ~HUF 1.66M למ"רHousiko (מחירי היצע) · נכון ל-2026-06

מה קונים בבודפשט — לפי תקציב

~€90 אלף

סטודיו ברובע VIII (קורווין) או ברבעים החיצוניים — התזרים הטוב בעיר.

~€150 אלף

דירת 1–2 חדרים ברובע היהודי (VI–VII) או ב-XIII — קהילה או יציבות, בתזת ארוכת-טווח.

€300 אלף+

רובע V, בודה (II/XII) — נכסי הערך של הבירה, שוק שמור יותר ותשואה נמוכה יותר.

סדרי גודל להתמצאות, על בסיס מחירי ההיצע המתוארכים שבעמוד — לא הצעת מחיר.

שוק השכירות בבודפשט

עם דלת ה-Airbnb נסגרת, השוק חוזר ליסודות: דירת חדר ממוצעת מושכרת בכ-270 אלף פורינט לחודש, והביקוש נשען על סטודנטים (כולל קהילה ישראלית גדולה בבתי הספר לרפואה), עובדי מרכזי השירותים הבינלאומיים, וצעירים מקומיים. התשואה הממוצעת צנועה — כ-4.7% ברוטו — עם הרובעים המתחדשים (VIII) מציגים את המספרים הטובים ביותר.

שני דברים שמשקיע ישראלי חייב לתמחר: הפורינט — מטבע שנע בעשרות אחוזים מול האירו בעשור האחרון, כך שהתשואה השקלית תלויה בשער לא פחות מבשוכר; והוועד ההונגרי (társasház) — דמי ועד שמשתנים בהצבעת אספה, ועבודות משותפות שדורשות הסכמות. בבניין ותיק, המצב הפיזי והפיננסי של הבניין כולו הוא חלק מהעסקה.

שכירות חודשית — דירת חדר: ~HUF 270,000 (טווח 230–310 אלף)ריכוזי ingatlan.com / KSH · נכון ל-2026

על ההכנסה מהשכרה בבודפשט משלמים מס גם בהונגריה וגם בישראל — מסלול 15% על הברוטו או מס שולי על הנטו. חשבו את שני המסלולים במחשבון ← הפרטים המלאים על המיסוי ותהליך הרכישה — בעמוד הונגריה.

עסקה לדוגמה: סטודיו ברובע VIII (מתחם קורווין), במונחי אירו

המחשה חישובית בלבד, על בסיס הנתונים המתוארכים שבעמוד (מודל הסטודיו המצוטט לרובע VIII, בהמרה מפורינט · נכון ל-2026) — דרך שני מסלולי המס בישראל, זה לצד זה.

הנכס וההכנסה

מחיר רכישה
EUR 88,000
שכירות שנתית ברוטו
EUR 5,900
תשואת ברוטו
6.7%
הוצאות תפעול (הנחה: 25% מהשכירות)
EUR 1,475
מס במדינת היעד
EUR 885

שני המסלולים בישראל (בשקלים, שער המחשה 4)

מסלול 15%מסלול שולי (31%)
מס בישראל₪3,540₪1,947
נטו שנתי (אחרי הכול)₪10,620₪12,213
תשואה נטו3%3.5%
פתחו את התרחיש במחשבון ושנו כל מספר ←

הנחות: שער המרה להמחשה בלבד (ניתן לשינוי במחשבון), מס שולי של 31% כברירת מחדל, ללא מס יסף וללא פחת. אין לראות בכך תחזית או ייעוץ.

צ'קליסט לפני רכישה בבודפשט

  • ✓חוזה מותנה בהיתר הרכישה לרוכש חוץ (אגרה HUF 65,000, 30–60 יום).
  • ✓בבניין טרום-מלחמתי: בדק מבנה + מצב ה-társasház (קופה, גג, מעלית, פרוטוקולים) — ורזרבת שיפוץ של 15%–20%.
  • ✓סטטוס ה-Airbnb: מורטוריום עירוני + איסור רובע VI + סגירת רישיונות ברובע VII — לחתום רק על תוכנית ארוכת-טווח.
  • ✓עו"ד הונגרי מטעמכם — חוזה מקרקעין תקף רק בחתימת עו"ד.
  • ✓תוכנית מטבע לפורינט: שכר הדירה והמחיר נקובים ב-HUF.
  • ✓לזכור: מס הרכישה (4%) מגיע בשומה חודשים אחרי הסגירה — לתקצב מראש.

סיכונים ונקודות אזהרה — בודפשט

  • מודל ה-Airbnb נשבר רגולטורית: איסור מוחלט ברובע VI, סגירה בפועל ברובע VII, ומורטוריום עירוני — ותקדים המשאל של VI זמין לכל רובע. לא לחתום תוכנית עסקית תיירותית.
  • המלאי הטרום-מלחמתי הולאם והוזנח עשורים: חלוקות אד-הוק, אינסטלציה נסתרת ומבנים עייפים — מדריכי השיפוץ המקומיים ממליצים על 15%–20% רזרבה מעל כל הצעת מחיר.
  • פורינט: מטבע תנודתי במיוחד — התשואה השקלית יכולה לזוז ±10% על השער בלבד.
  • עלתה יוזמת חקיקה (2025) להסמיך רשויות מקומיות להגביל מכירות לזרים — סטטוס לא סופי; לעקוב לפני עסקה.
  • היתר הרכישה לרוכש חוץ הוא שיקול-דעת מדינתי — החוזה חייב להיות מותנה בו.

לרשימת דגלים אדומים כלליים ראו מדריך הגנה מהונאות.

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ השקעות, מס או משפטי, ואינו הצעה או שיווק השקעות כמשמעם בחוק. דיראלי אינה מחזיקה מלאי נכסים בחו"ל, אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים. הצעה לציבור להשקעה משותפת בנדל"ן (קרן/פרויקט) עשויה להיחשב הצעת ניירות ערך הטעונה תשקיף — היזהרו מהבטחות "תשואה מובטחת". שיעורי המס, האגרות וספי הוויזה מתעדכנים תכופות ונכונים למועד המצוין ליד כל נתון בלבד. לפני כל עסקה התייעצו עם יועץ מס מוסמך בישראל ועם עורך דין מקומי במדינת היעד.

נדל"ן בבודפשט

מתעניינים בנדל"ן בבודפשט?

השאירו פרטים ונחזור אליכם עם מידע. דיראלי אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים בחו"ל.

בשליחת הטופס אני מאשר/ת את מדיניות הפרטיות

טוב לדעת

שאלות נפוצות

האם עדיין אפשר Airbnb ברובע היהודי של בודפשט?
בפועל — לא לרוכש חדש: רובע VII (הרובע היהודי) הפסיק מ-9/2025 לאשר רישיונות חדשים דרך כללים שרוב הדירות לא יכולות לעמוד בהם, רובע VI השכן אסר את הפעילות כליל מ-1.1.2026, ובכל העיר חל מורטוריום רישומים עד סוף 2026. רישיונות ותיקים ממשיכים לפעול בינתיים ברובע VII — נכס עם רישיון פעיל הוא נכס מיוחד, אך כזה שחשוף לתקדים של VI. התוכנית הריאלית ברובע היהודי היום: שכירות ארוכת-טווח לצעירים, במיקום שהביקוש אליו לא תלוי בתיירים.
איזה רובע בבודפשט הכי מתאים להשקעה היום?
במונחי תשואה — רובע VIII: מחירי הכניסה הנמוכים של פנים-פשט לצד התחדשות קורווין, עם המודלים הטובים בעיר (סטודיו סביב 6.7% ברוטו). במונחי יציבות — רובע XIII: בנייה חדשה, שוכרים מקצועיים ותחזוקה קלה. במונחי קהילה — רובעים VI–VII סביב משולש בתי הכנסת, בידיעה שהם עסקת מגורים-ושכירות-ארוכה, לא תיירות. רובע V ובודה הם שוקי ערך למי שקונה איכות, לא תזרים.
מה מיוחד בקנייה בבניין בודפשטי ישן?
שהבניין הוא חלק מהעסקה לא פחות מהדירה: המלאי ההיסטורי של פשט — בנייני החצר המפוארים — עבר הלאמה ועשורים של תת-תחזוקה, וחזר לידיים פרטיות עם חלוקות מאולתרות ותשתיות עייפות. לפני קנייה בודקים לא רק את הדירה אלא את ה-társasház: מצב הגג, המעלית והחצר, גובה דמי הוועד וקופת הבניין, ופרוטוקולי האספות — עבודות גדולות דורשות הצבעת דיירים, ובבניין מפוצל-בעלויות זה יכול להיתקע שנים. ורזרבת שיפוץ של 15%–20% מעל ההצעה היא הנורמה, לא הפסימיות.