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Immobilier à l’étranger · Hongrie

Immobilier à Budapest

Convention fiscale avec Israël : ouiToutes les données sur Hongrie →

Les données de cette page ont été vérifiées le 8/8/2026

Budapest est vendue aux Israéliens depuis deux décennies au moyen de la même carte : le quartier juif, des escaliers de marbre et des rendements Airbnb. Cette carte a besoin d’une mise à jour de fond : le 6e arrondissement a totalement interdit la location touristique depuis le début de 2026, après un référendum local validé par la Cour suprême, le 7e arrondissement, le quartier juif lui-même, a de fait fermé la porte aux nouvelles licences depuis l’automne 2025, et un moratoire sur les nouvelles inscriptions s’applique dans toute la ville au moins jusqu’à fin 2026. La Budapest d’aujourd’hui est une opération de location longue durée.

Et que reste-t-il ? Une capitale européenne avec des prix d’environ 3 400 € le m² en moyenne (la moitié de Lisbonne), une communauté juive vivante autour du triangle des synagogues, des milliers d’étudiants israéliens en médecine, et des quartiers en renouvellement, Corvin dans le 8e, la bande du Danube dans le 13e, où l’économie converge encore. Les rendements sont modestes (une moyenne nationale d’environ 4,7 % brut) et la monnaie est volatile : c’est une opération d’Europe à prix accessible, pas une opération de rendement.

Les prix ci-dessous sont des prix affichés issus de portails hongrois (libellés en forints, ce qui fait aussi partie de l’histoire), et les règles de l’autorisation d’achat pour un acquéreur étranger sont détaillées sur la page Hongrie.

Les chiffres

Chaque ligne avec sa source et sa date. Les données de portails et d’agences sont signalées comme telles ; les données non vérifiées ne sont pas affichées.

Prix médian dans la ville~1,34 million de forints le m² (~3 400 €)Housiko, indice d’annonces (27 500 annonces) · à jour au 2026-06
5e arrondissement (le centre)~1,99 million de forints le m² (~5 000 €), le plus cher de la villeHousiko (prix affichés) · à jour au 2026-06
Rendement brutMoyenne nationale ~4,7 % (1er trimestre 2026) ; un studio dans le 8e arrondissement : jusqu’à ~6,7 % brut en modélisationGlobal Property Guide / calculs d’agrégats · à jour au 2026-03
Statut Airbnb6e arrondissement : interdiction totale depuis le 1/1/2026 ; 7e arrondissement : plus aucune nouvelle licence dans les faits depuis 9/2025 ; toute la ville : moratoire sur les inscriptions jusqu’à fin 2026Décisions municipales / Cour suprême hongroise · à jour au 2026-01

Les quartiers de Budapest

Quartier ou secteurPrix (affichés)Profil d’investissement
5e arrondissement~2,0 M HUF/m²Valeur · Haut de gamme
6e et 7e arrondissements1,49 à 1,57 M HUF/m²Communauté · Longue durée
8e arrondissement~1,33 M HUF/m²Trésorerie · Renouvellement
13e arrondissement~1,68 M HUF/m²Stable · Construction neuve
Buda1,66 à 1,83 M HUF/m²Familles · Premium

5e arrondissement : Belváros

Le centre de la ville sur la rive du Danube : le Parlement, les promenades et les immeubles d’apparat, l’adresse chère de Budapest, un marché de biens de valeur plus que de biens de trésorerie. La demande y résiste même sans tourisme de courte durée, grâce à la location aux entreprises et aux diplomates.

Prix affichés : ~1,99 M HUF le m² ; rénové de 5 450 € à 7 750 €, à rénover de 4 100 € à 5 650 €Housiko / agrégats (prix affichés) · à jour au 2026-07

6e et 7e arrondissements : le quartier juif

Le triangle des synagogues, Dohány la plus grande d’Europe, Kazinczy l’orthodoxe et Rumbach, avec la cacheroute, la vie nocturne et cent mille juifs au centre de l’Europe. Pendant une décennie, ce fut aussi le centre de l’Airbnb de la ville ; c’est terminé : le 6e arrondissement a totalement interdit depuis 2026, et le 7e ferme dans les faits les nouvelles licences depuis 9/2025 (les licences existantes se poursuivent pour l’instant). Qui achète ici aujourd’hui achète un bien d’habitation près de la communauté, avec de jeunes locataires de longue durée, et le risque réel que le 7e arrondissement achève la démarche de son voisin.

Prix affichés : 6e arrondissement ~1,57 M HUF (~3 960 €) ; 7e arrondissement ~1,49 M HUF (~3 770 €)Housiko (prix affichés) · à jour au 2026-06

8e arrondissement : Józsefváros et le quartier Corvin

L’histoire de renouvellement de Pest : le programme Corvin, 22 hectares, des milliers de logements neufs et une promenade, a transformé un arrondissement délaissé en scène centrale de la construction neuve, aux prix d’entrée les plus bas du centre de la ville. Dans les modèles récents, un studio y affiche les meilleurs rendements de la ville. C’est encore un arrondissement en cours de transformation, avec de grands écarts de micro-emplacement.

Prix affichés : ~1,33 M HUF le m² (~3 360 €), le moins cher de Pest intra-muros ; studio en modélisation : ~6,7 % brut et ~4,5 % netHousiko / calculs d’agrégats (prix affichés) · à jour au 2026-06

13e arrondissement : Újlipótváros et la bande du Danube

Le favori des investisseurs de long terme : une bande de construction neuve continue le long du fleuve (Marina City, 14 hectares), une population de jeunes cadres installée de longue date, et un entretien plus léger que dans les immeubles du 19e siècle. L’économie tranquille et prévisible de Budapest.

Prix affichés : ~1,68 M HUF le m² (~4 240 €)Housiko (prix affichés) · à jour au 2026-06

Buda : les 2e, 12e et 11e arrondissements

La rive verte : les 2e et 12e arrondissements forment le marché des familles aisées, villas et appartements avec jardin aux prix les plus élevés, un marché d’occupants plutôt que d’investisseurs ; le 11e arrondissement (Újbuda) combine campus, parc technologique et construction neuve, un profil locatif étudiant et cadre intéressant pour un investisseur.

Prix affichés : 12e arrondissement ~1,83 M HUF ; 2e arrondissement ~1,74 M HUF ; 11e arrondissement ~1,66 M HUF le m²Housiko (prix affichés) · à jour au 2026-06

Ce que l’on achète à Budapest, par budget

~90 000 €

Un studio dans le 8e arrondissement (Corvin) ou dans les arrondissements extérieurs : la meilleure trésorerie de la ville.

~150 000 €

Un logement de 1 à 2 pièces dans le quartier juif (6e et 7e) ou dans le 13e : la communauté ou la stabilité, sur une thèse de longue durée.

300 000 € et plus

Le 5e arrondissement, Buda (2e et 12e) : les biens de valeur de la capitale, un marché plus préservé et un rendement plus faible.

Des ordres de grandeur pour se repérer, établis sur les prix affichés et datés de cette page. Ce n’est pas une offre de prix.

Le marché locatif à Budapest

La porte de l’Airbnb se refermant, le marché revient à ses fondamentaux : un petit logement d’une chambre se loue en moyenne autour de 270 000 forints par mois, et la demande repose sur les étudiants (dont une importante communauté israélienne dans les facultés de médecine), les salariés des centres de services internationaux et les jeunes actifs locaux. Le rendement moyen est modeste, environ 4,7 % brut, les arrondissements en renouvellement (le 8e) affichant les meilleurs chiffres.

Deux éléments qu’un investisseur israélien doit chiffrer : le forint, une monnaie qui a bougé de dizaines de pour cent face à l’euro sur la dernière décennie, de sorte que le rendement en shekels dépend du change autant que du locataire ; et la copropriété hongroise (társasház), dont les charges se décident par vote d’assemblée et dont les travaux communs exigent des accords. Dans un immeuble ancien, l’état physique et financier de l’ensemble du bâtiment fait partie de l’opération.

Loyer mensuel, petit logement d’une chambre : ~270 000 HUF (fourchette de 230 000 à 310 000)Agrégats ingatlan.com / KSH · à jour au 2026

Sur les loyers perçus à Budapest, l’impôt est dû en Hongrie et en Israël : le régime de 15 % sur le revenu brut, ou le barème progressif sur le bénéfice net. Calculez les deux régimes dans le simulateur → Le détail complet de la fiscalité et du processus d’achat se trouve sur la page Hongrie.

Une opération type : Studio dans le 8e arrondissement (quartier Corvin), en euros

Une illustration chiffrée, rien de plus, bâtie sur les données datées de cette page (Le modèle de studio cité pour le 8e arrondissement, converti depuis le forint · à jour au 2026), à travers les deux régimes d’imposition israéliens, côte à côte.

Le bien et le revenu

Prix d’achat
88 000 €
Loyer annuel brut
5 900 €
Rendement brut
6,7 %
Charges d’exploitation (hypothèse : 25 % du loyer)
1 475 €
Impôt dans le pays de destination
885 €

Les deux régimes israéliens (en shekels, taux de conversion illustratif 4)

Régime de 15 %Barème progressif (31 %)
Impôt en Israël3 540 ₪1 947 ₪
Revenu net annuel (tout compris)10 620 ₪12 213 ₪
Rendement net3 %3,5 %
Ouvrir ce scénario dans le simulateur et modifier chaque chiffre →

Hypothèses : un taux de conversion purement illustratif (modifiable dans le simulateur), un taux marginal de 31 % par défaut, sans surtaxe sur les hauts revenus et sans amortissement. Il ne s’agit ni d’une prévision ni d’un conseil.

La liste de contrôle avant d’acheter à Budapest

  • ✓Un contrat conditionné à l’autorisation d’achat pour acquéreur étranger (frais de 65 000 HUF, 30 à 60 jours).
  • ✓Dans un immeuble d’avant-guerre : une expertise de structure et l’état de la társasház (trésorerie, toiture, ascenseur, procès-verbaux), avec une réserve de travaux de 15 % à 20 %.
  • ✓Le statut Airbnb : moratoire municipal, interdiction dans le 6e arrondissement et fermeture des licences dans le 7e. Ne signez que sur un plan de longue durée.
  • ✓Un avocat hongrois mandaté par vous : un contrat immobilier n’est valable qu’avec la signature d’un avocat.
  • ✓Une stratégie de change pour le forint : le loyer et le prix sont libellés en HUF.
  • ✓Se rappeler que la taxe d’acquisition (4 %) arrive par avis d’imposition des mois après la signature : à budgéter d’avance.

Risques et points de vigilance : Budapest

  • Le modèle Airbnb est brisé par la réglementation : interdiction totale dans le 6e arrondissement, fermeture de fait dans le 7e, et un moratoire municipal. Le précédent du référendum du 6e est disponible pour n’importe quel arrondissement. Ne souscrivez pas un plan d’affaires touristique.
  • Le parc d’avant-guerre a été nationalisé puis négligé pendant des décennies : des divisions faites au coup par coup, une plomberie invisible et des structures fatiguées. Les guides de rénovation locaux recommandent une réserve de 15 % à 20 % au-dessus de tout devis.
  • Le forint : une monnaie particulièrement volatile, le rendement en shekels peut bouger de plus ou moins 10 % du seul fait du change.
  • Une initiative législative (2025) vise à habiliter les collectivités locales à restreindre les ventes aux étrangers, son statut n’est pas définitif, à suivre avant une transaction.
  • L’autorisation d’achat pour un acquéreur étranger relève de l’appréciation de l’État : le contrat doit y être conditionné.

Pour une liste de signaux d’alerte généraux, voyez le guide de protection contre les fraudes.

Les informations de cette page sont d’ordre général et ne constituent ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal ou juridique, ni une offre ou une commercialisation d’investissements au sens de la loi. Diraly ne détient aucun stock de biens à l’étranger, n’est pas intermédiaire et ne commercialise pas de biens. Une offre au public d’investissement collectif dans l’immobilier (fonds ou programme) peut être qualifiée d’offre de valeurs mobilières soumise à prospectus : méfiez-vous des promesses de « rendement garanti ». Les taux d’imposition, les frais et les seuils de visa sont mis à jour fréquemment et ne valent qu’à la date indiquée à côté de chaque donnée. Avant toute transaction, consultez un conseiller fiscal agréé en Israël et un avocat local dans le pays de destination.

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Bon à savoir

Questions fréquentes

Peut-on encore faire de l’Airbnb dans le quartier juif de Budapest ?
Dans les faits, pas pour un nouvel acquéreur : le 7e arrondissement (le quartier juif) a cessé depuis 9/2025 d’accorder de nouvelles licences, au moyen de règles auxquelles la plupart des appartements ne peuvent pas satisfaire, le 6e arrondissement voisin a totalement interdit l’activité depuis le 1/1/2026, et un moratoire sur les inscriptions s’applique dans toute la ville jusqu’à fin 2026. Les anciennes licences continuent de fonctionner pour l’instant dans le 7e arrondissement, et un bien doté d’une licence active est un bien particulier, mais exposé au précédent du 6e. Le plan réaliste dans le quartier juif aujourd’hui : la location longue durée à des jeunes, dans un emplacement dont la demande ne dépend pas des touristes.
Quel arrondissement de Budapest convient le mieux à un investissement aujourd’hui ?
En termes de rendement, le 8e arrondissement : les prix d’entrée les plus bas de Pest intra-muros aux côtés du renouvellement de Corvin, avec les meilleures modélisations de la ville (un studio autour de 6,7 % brut). En termes de stabilité, le 13e arrondissement : de la construction neuve, des locataires cadres et un entretien léger. En termes de communauté, les 6e et 7e arrondissements autour du triangle des synagogues, en sachant qu’il s’agit d’une opération d’habitation et de location longue durée, pas de tourisme. Le 5e arrondissement et Buda sont des marchés de valeur, pour qui achète de la qualité et non de la trésorerie.
Qu’a de particulier un achat dans un vieil immeuble de Budapest ?
Le fait que l’immeuble fasse partie de l’opération autant que l’appartement : le parc historique de Pest, ces immeubles à cour d’apparat, a connu la nationalisation et des décennies de sous-entretien, et il est revenu en mains privées avec des divisions improvisées et des réseaux fatigués. Avant d’acheter, on examine non seulement le logement mais la társasház : l’état de la toiture, de l’ascenseur et de la cour, le niveau des charges et la trésorerie de l’immeuble, et les procès-verbaux d’assemblée, car les gros travaux exigent un vote des copropriétaires et, dans un immeuble à propriété morcelée, cela peut se bloquer des années. Et une réserve de travaux de 15 % à 20 % au-dessus du devis est la norme, pas du pessimisme.