11 יעדים בטבלה אחת: מס רכישה, מס מקומי על שכירות, אמנת מס עם ישראל וויזת זהב. משווים את מה שאפשר לאמת — לא הבטחות תשואה.
הנתונים אומתו לאחרונה ב-8.8.2026 · המקור והתאריך של כל ערך — בעמוד המדינה
ערך חסר (—) פירושו שאין לנו נתון מאומת — לא שהוא אפס. לחצו על שם היעד לעמוד המלא, כולל מקורות, תאריכים, תהליך רכישה וסיכונים.
| יעד | אמנת מס עם ישראל | מס רכישה / אגרות | מס מקומי על שכירות | ויזת זהב | טווח כרטיס / מחיר |
|---|---|---|---|---|---|
| יוון | יש | 3.09% (מע"מ 24% על בנייה חדשה — מושעה עד 31.12.2026, חוק 5246/2025) | 15% / 25% / 35% / 45% במדרגות (רפורמת 2026) | €800K באתונה/סלוניקי/מיקונוס/סנטוריני · €400K בשאר · €250K להמרת מסחרי/שימור · מינימום 120 מ"ר ואיסור השכרה קצרת-טווח | €100,000–€200,000 (כ-47% מעסקאות הישראלים) |
| קפריסין | אין | בנייה חדשה: 19% מע"מ (מופחת 5% על 130 מ"ר ראשונים ועד €350K, דירת מגורים ראשונה); יד שנייה: אגרות העברה 3%–8% בהנחה של 50% | — | — | ~€195,000 לדירת 2 חדרים פרברית (2025) |
| דובאי | יש | 4% (זהה לזרים) + אגרות משרד נאמנות | אין מס הכנסה מקומי על שכירות ליחיד; מגורים פטורים ממע"מ | נכס בשווי AED 2M לפי הערכת DLD — גם ממושכן או על הנייר (הקלת 2025) | 1–2 מיליון ₪ לדירת 1–2 חדרים |
| ארה"ב | יש | — | ברירת מחדל: ניכוי במקור 30% על ברוטו, או בחירת "נטו" (W-8ECI) במיסוי מדורג + דוח שנתי | — | — |
| פורטוגל | יש | IMT מדורג 0%–8% + מס בולים 0.8% | 25% על שכירות למגורים (על הנטו); 28% על השכרה שאינה למגורים | מסלול הנדל"ן בוטל ב-7.10.2023 (חוק Mais Habitação); נותרו מסלולי קרנות/תרומה | ליסבון (עיר): €4,875 למ"ר; פורטו (מטרו): €2,305 למ"ר |
| ספרד | יש | יד שנייה: ITP 6%–10%+ לפי מחוז (קטלוניה — מדורג עד 13%); חדשה: מע"מ 10% + AJD | 24% על הברוטו, ללא ניכוי הוצאות (הכלל בערעור משפטי מאז 9/2025) | בוטלה כליל ב-3.4.2025 | — |
| רומניה | יש | אין מס רכישה לרוכש; עלויות סגירה ~3%–5% (בעיקר שכר נוטריון מדורג ורישום) | 10% על 80% מההכנסה (ניכוי נורמטיבי 20%) — אפקטיבית 8% מהברוטו | — | ~€2,200 למ"ר (ממוצע עירוני, 2025) |
| גאורגיה | יש | אין מס רכישה/בולים; רישום ב-NAPR: GEL 50 (עד 4 ימים) או GEL 200 (מיידי) | 5% על הברוטו (מסלול השכרה למגורים ללא ניכויים) — או 20% על הנטו במסלול הרגיל | — | בטומי: ~$1,865 למ"ר (שוק ראשוני); טביליסי: ~$1,345 למ"ר |
| מונטנגרו | אין | יד שנייה: מדורג מ-1.1.2024 — 3% עד €150K, 5% עד €500K, 6% מעל; בנייה חדשה: 21% מע"מ במקום | 15% על ההכנסה בניכוי 30% הוצאות נורמטיביות — אפקטיבית 10.5% מהברוטו | — | €2,458 למ"ר (רבעון 3 2025, +23.2% שנתי); בנייה חדשה בבודווה: €3,000–€4,200 |
| אלבניה | יש | — | 15% כהכנסת השקעה (חוק 29/2023, מ-2024); כללי ניכוי ההוצאות לא אומתו | — | סרנדה: €1,600–€3,000 למ"ר; טירנה: €1,800–€2,500; ולורה עד €3,500 (+25% שנתי) |
| הונגריה | יש | 4% (אחיד); רוכש שאינו אזרח האיחוד זקוק להיתר רכישה פר-נכס (אגרה HUF 65,000, 30–60 יום) | 15% אחיד עם חובת דיווח | מסלול הנדל"ן הישיר (€500K) בוטל ב-12/2024–1/2025 לפני שנפתח; נותר מסלול קרנות | ~1.45–1.55 מיליון פורינט למ"ר (נתוני פורטלים) |
נכון למועד המצוין בעמוד כל מדינה. נתון שהמקורות חלוקים לגביו אינו מוצג. הטבלה אינה המלצה — סדר המדינות לפי היקף הביקוש הישראלי המתועד, לא לפי כדאיות.
לכל יעד בטבלה מצטרפת שכבת מס שנייה, זהה תמיד: תושב ישראל ממוסה על הכנסה מכל העולם, ובוחר בין מסלול 15% על ההכנסה ברוטו (בלי זיכוי על מס זר) לבין מסלול מס שולי על הרווח נטו עם זיכוי. המשמעות: ככל שהמס המקומי נמוך יותר, מסלול ה-15% אטרקטיבי יותר — וביעד ללא מס מקומי כלל, החשבון כולו ישראלי.
חשבו את שני המסלולים לכל יעד במחשבון מס השכירות ← ולהסבר המלא — מדריך מיסוי נדל"ן בחו"ל.
המידע בעמוד זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ השקעות, מס או משפטי, ואינו הצעה או שיווק השקעות כמשמעם בחוק. דיראלי אינה מחזיקה מלאי נכסים בחו"ל, אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים. הצעה לציבור להשקעה משותפת בנדל"ן (קרן/פרויקט) עשויה להיחשב הצעת ניירות ערך הטעונה תשקיף — היזהרו מהבטחות "תשואה מובטחת". שיעורי המס, האגרות וספי הוויזה מתעדכנים תכופות ונכונים למועד המצוין ליד כל נתון בלבד. לפני כל עסקה התייעצו עם יועץ מס מוסמך בישראל ועם עורך דין מקומי במדינת היעד.
השאירו פרטים ונחזור אליכם עם מידע. דיראלי אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים בחו"ל.