DIRALY
נדל"ן בחו"ל · DIRALY

נדל"ן בפורטוגל לישראלים

מס רכישה: IMT מדורג 0%–8% + מס בולים 0.8%אמנת מס עם ישראל: ישויזת זהב

הנתונים בעמוד אומתו לאחרונה ב-8.8.2026

פורטוגל היא סיפור ישראלי כפול: גל השקעות שהתחיל עם חוק האזרחות לצאצאי מגורשי ספרד, והמשיך לשוק שבו עיתונות הכלכלה הישראלית מדווחת על רוכשים שמגלים ש"בפורטו קונים בית במחיר של חניה בתל אביב". הביקוש הישראלי מתועד היטב בסיקור העיתונאי — אך בשונה מיוון וקפריסין, אין פילוח רשמי לפי לאום, ולכן לא נציג כאן מספרי רוכשים.

חשוב לנקות שתי אשליות שיווקיות: מסלול ויזת הזהב דרך נדל"ן מת באוקטובר 2023 — מי שמוכר אותו היום מוכר מוצר שאינו קיים — ומשטר המס המיטיב לעולים (NHR) נסגר למצטרפים חדשים והוחלף במשטר צר בהרבה. מה שנשאר הוא שוק אמיתי: מחירים שעלו בקצב דו-ספרתי כמה שנים ברציפות, ביקוש שכירות עמוק בערים, ורגולציית Airbnb שהשתנתה פעמיים בשנתיים.

הנתונים המתוארכים, תהליך הרכישה והסיכונים — למטה. המספרים מגיעים מהלשכה הפורטוגלית לסטטיסטיקה (INE) ומ-PwC, לא ממצגות מכירה.

המספרים

כל שורה עם מקור ותאריך. נתונים שאינם מאומתים או שהמקורות חלוקים לגביהם — לא מוצגים כאן.

ביקוש ישראליגל רכישות ישראלי מתועד בפורטו ובליסבון (סיקור כלכליסט/Ynet); אין פילוח רשמי לפי לאוםכלכליסט / Ynet (סיקור עיתונאי) · נכון ל-2025
מחיר חציוניליסבון (עיר): €4,875 למ"ר; פורטו (מטרו): €2,305 למ"רINE (הלשכה הפורטוגלית לסטטיסטיקה) · נכון ל-2025
מס רכישהIMT מדורג 0%–8% + מס בולים 0.8%PwC Portugal — מדריך המס 2025 · נכון ל-2025
מס על שכירות (תושב חוץ)25% על שכירות למגורים (על הנטו); 28% על השכרה שאינה למגוריםPwC Tax Summaries — Portugal · נכון ל-2026-07
ויזת זהבמסלול הנדל"ן בוטל ב-7.10.2023 (חוק Mais Habitação); נותרו מסלולי קרנות/תרומהחוק 56/2023 הפורטוגלי · נכון ל-2023-10

איך פורטוגל משתווה לשאר היעדים? טבלת השוואה מלאה ←

איפה קונים בפורטוגל

פורטו

המוקד הישראלי של השנים האחרונות. עיר שנייה בגודלה, מרכז היסטורי בתנופת שיפוץ, אוניברסיטאות ותיירות חזקה — במחירים נמוכים משמעותית מליסבון. הכיסוי העיתונאי הישראלי מציב אותה כיעד החם של המשקיע הקטן, וההיצע כולל הרבה בנייני אבן ותיקים לשיפוץ — פרויקטים שמחייבים ליווי מקצועי צמוד.

מחיר חציוני — מטרו פורטו: €2,305 למ"ר (עיר פורטו במחירי היצע: ~€3,900)INE / idealista · נכון ל-2025

למדריך המלא: נדל"ן בפורטו ←

ליסבון

הבירה — השוק היקר והבינלאומי ביותר בפורטוגל, עם ביקוש שכירות עמוק מהייטק, סטודנטים ותיירות. נקודה קריטית למשקיעי Airbnb: ליסבון סגורה לרישומי השכרה תיירותית (AL) חדשים מאז נובמבר 2024 — מי שקונה שם היום קונה למודל שכירות ארוכת-טווח, אלא אם רוכש נכס עם רישיון קיים (הרישיון עביר עם הנכס מאז החוק החדש).

מחיר חציוני — עיר ליסבון: €4,875 למ"רINE (הלשכה הפורטוגלית לסטטיסטיקה) · נכון ל-2025קצב עליית המחירים הארצי: +17.5% ב-2025 (חציון ארצי €2,198 למ"ר)INE, דרך Global Property Guide · נכון ל-2025-12

למדריך המלא: נדל"ן בליסבון ←

אלגרבה

חוף הדרום — שוק בתי נופש ופרישה בינלאומי, בריטי וצפון-אירופי במסורתו, שמושך גם ישראלים המחפשים שילוב נופש-השקעה. השכרה תיירותית היא המודל הטבעי כאן, אך גם באלגרבה חלק מהרשויות המקומיות הקפיאו רישומי AL חדשים באזורים רוויים — בדיקת סטטוס הרישוי בעירייה הספציפית היא חלק מבדיקת הנאותות.

מחיר חציוני — אלגרבה: €3,139 למ"רINE, דרך Global Property Guide · נכון ל-2025

בראגה, קוימברה והערים המשניות

הגל השיווקי הבא: ערי אוניברסיטה וצפון זולות משמעותית, שמוצגות כ"פורטו הבאה". יש שם ביקוש מקומי אמיתי, אבל גם נזילות דקה בהרבה — קונים מהר, מוכרים לאט. מתאים למי שמבין את השוק המקומי, לא לרכישה ראשונה מרחוק.

מיסוי: שני הצדדים של המטבע

תושב ישראל ממוסה על הכנסה מכל העולם. לכן על נכס בפורטוגל משלמים מס גם במדינת היעד וגם בישראל, ובישראל בוחרים בין שני מסלולים:

  • מסלול 15% — מס קבוע על ההכנסה ברוטו. ניתן לנכות רק פחת, ואין זיכוי על המס ששולם בפורטוגל.
  • מסלול מס שולי — מס לפי מדרגות על הרווח נטו (אחרי ניכוי הוצאות), עם זיכוי על המס ששולם בפורטוגל.

מאחר שקיימת אמנת מס עם פורטוגל, הזיכוי במסלול השולי חל בדרך כלל במלואו. הבחירה בין המסלולים משתנה משנה לשנה ותלויה בגובה המס במדינת היעד וברמת ההוצאות. חשבו את שני המסלולים במחשבון מס השכירות ←

להסבר מלא על שני המסלולים, מס רווח הון בעת מכירה וחובות הדיווח לרשות המסים, ראו מדריך מיסוי נדל"ן בחו"ל.

תהליך הרכישה בפורטוגל

  1. 1מוציאים NIF (מספר מס פורטוגלי) — חובה לכל עסקה; תושב חוץ מוציא אותו דרך נציג פיסקלי, גם מרחוק.
  2. 2פותחים חשבון בנק פורטוגלי (מקובל ומפשט את התשלומים).
  3. 3חותמים על CPCV — חוזה מכר מוקדם מחייב — ומשלמים מקדמה. נסיגת מוכר מחייבת אותו בהחזר כפול; נסיגת קונה מאבדת את המקדמה.
  4. 4עורך דין בודק: נסח רישום, חובות ושעבודים, רישיון שימוש, וסטטוס רישיון AL אם מתוכננת השכרה תיירותית.
  5. 5חותמים על ה-Escritura (שטר המכר) אצל נוטריון, לאחר תשלום מס הרכישה (IMT) ומס הבולים.
  6. 6רושמים את הבעלות בטאבו (Conservatória).

מקובל לתקצב עלויות עסקה כוללות של כמה אחוזים טובים מעל המחיר (מס רכישה מדורג, בולים, נוטריון, רישום ושכ"ט עו"ד). עסקה טיפוסית נסגרת בתוך חודשיים-שלושה.

סיכונים ונקודות אזהרה — פורטוגל

  • רישיון Airbnb (Alojamento Local) הוא רולטה מוניציפלית: ליסבון קפואה לרישומים חדשים מאז 11/2024, ומשטר הרישוי הלאומי שוּנה פעמיים בתוך שנתיים.
  • מי שמוכר "ויזת זהב דרך דירה בפורטוגל" מוכר מוצר שאינו קיים מאז 10/2023.
  • משטר NHR הישן נסגר; המחליף (IFICI) צר בהרבה ואינו רלוונטי לרוב המשקיעים הפסיביים.
  • המחירים עלו בקצב דו-ספרתי כמה שנים ברציפות — סיכון תזמון כניסה ממשי.
  • עדכוני שכר דירה בחוזים ארוכים כפופים למקדם שנתי שנקבע פוליטית.

לרשימת דגלים אדומים כלליים ומקרים אמיתיים ראו מדריך הגנה מהונאות.

בדקו את התשואה נטו ואת חבות המס על נכס בפורטוגל

מחשבון מס שכירות בחו"ל

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ השקעות, מס או משפטי, ואינו הצעה או שיווק השקעות כמשמעם בחוק. דיראלי אינה מחזיקה מלאי נכסים בחו"ל, אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים. הצעה לציבור להשקעה משותפת בנדל"ן (קרן/פרויקט) עשויה להיחשב הצעת ניירות ערך הטעונה תשקיף — היזהרו מהבטחות "תשואה מובטחת". שיעורי המס, האגרות וספי הוויזה מתעדכנים תכופות ונכונים למועד המצוין ליד כל נתון בלבד. לפני כל עסקה התייעצו עם יועץ מס מוסמך בישראל ועם עורך דין מקומי במדינת היעד.

נדל"ן בפורטוגל

מתעניינים בנדל"ן בפורטוגל?

השאירו פרטים ונחזור אליכם עם מידע. דיראלי אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים בחו"ל.

בשליחת הטופס אני מאשר/ת את מדיניות הפרטיות

טוב לדעת

שאלות נפוצות

האם יש אמנת מס בין ישראל לפורטוגל?
כן. קיימת אמנה למניעת כפל מס בין ישראל לפורטוגל, כך שהמס ששולם בחו"ל ניתן לרוב לזיכוי כנגד החבות בישראל (במסלול המס השולי). עדיין חלה חובת דיווח בישראל.
כמה מס בישראל משלמים על שכירות מנכס בפורטוגל?
תושב ישראל בוחר בין מסלול 15% על ההכנסה ברוטו (בלי זיכוי על מס זר) לבין מסלול מס שולי על הרווח נטו עם זיכוי על המס ששולם בפורטוגל. הבחירה משתנה משנה לשנה — מחשבון מס השכירות מציג את שני המסלולים.
האם אפשר עדיין לקבל ויזת זהב בפורטוגל דרך קניית דירה?
לא. מסלול הנדל"ן — על כל גרסאותיו — בוטל ב-7 באוקטובר 2023 במסגרת חוק הדיור "Mais Habitação". תוכנית ויזת הזהב עצמה ממשיכה להתקיים דרך השקעה בקרנות מוסמכות, תרומות תרבות ומסלולים נוספים שאינם נדל"ן. פרסום עברי שמוכר "ויזת זהב דרך דירה בפורטוגל" מוכר מוצר שאינו קיים — וזה כשלעצמו דגל אדום על המפרסם.
איך ממוסה שכירות מדירה בפורטוגל?
שכירות למגורים ממוסה בפורטוגל בשיעור אחיד על ההכנסה נטו (אחרי הוצאות מוכרות) — לתושבים ולתושבי חוץ כאחד — ושיעור גבוה יותר חל על השכרה שאינה למגורים. מאחר שיש אמנת מס בין ישראל לפורטוגל (מ-2006), המס הפורטוגלי ניתן לזיכוי במסלול המס השולי הישראלי. את שני המסלולים הישראליים אפשר לחשב זה לצד זה במחשבון שלנו.
אפשר להשכיר ב-Airbnb בליסבון או בפורטו?
תלוי איפה, ובעיקר — האם יש רישיון קיים. ליסבון סגורה לרישומי AL חדשים מאז נובמבר 2024; בפורטו הרישום נפתח מחדש ברוב העיר בסוף 2024 אך נשאר סגור באזורים רוויים; ובאלגרבה זה משתנה בין עיריות. החוק הלאומי מ-2024 החזיר את עבירות הרישיון עם הנכס — כך שנכס עם רישיון AL קיים נושא ערך בפני עצמו. המשטר כולו שונה פעמיים בשנתיים, ולכן כל תוכנית עסקית תיירותית חייבת בדיקת סטטוס עדכנית מול העירייה.
מה הקשר בין קניית דירה לאזרחות פורטוגלית?
אין קשר ישיר. מסלול האזרחות לצאצאי מגורשי ספרד — שהניע רבים מהישראלים לפורטוגל — הוקשח משמעותית ב-2022 ואינו דורש רכישת נכס; ורכישת נכס כשלעצמה אינה מקנה אזרחות ולא תושבות. מי שכורך בין השניים במצגת מכירה — מטעה.