נדל"ן בחו"ל · פורטוגל

נדל"ן בפורטו

Q: איפה בפורטו עוד אפשר לרשום Airbnb חדש?

ברוב העיר: רק חמש שכונות המרכז ההיסטורי סגורות; בונפים, סדופייטה, קמפניה, פרניוש ופוז פתוחות. רישיון קיים עובר עם הנכס ומתומחר בפרמיה.

Q: האם פספסתי את בונפים?

את הראלי — כן (פי ~4 בעשור). פרופיל ה"לפני" של היום: קמפניה (רגנרציה ממומנת) וגאיה (מטרו רובי 2026–27) — ספקולטיביות יותר.

Q: מה זה אזורי ARU ולמה זה חשוב למשפצים?

אזורי שיקום עם הטבות מס לשיפוץ: פטורי IMI/IMT, מע"מ 6% על עבודות וניכוי IRS. חלים על חלק גדול מהמרכז/בונפים/קמפניה — בכפוף לאימות ואישור עירוני.

אמנת מס עם ישראל: ישכל הנתונים על פורטוגל ←

הנתונים בעמוד אומתו לאחרונה ב-8.8.2026

פורטו היא היעד הפורטוגלי החם של המשקיע הישראלי — העיר שעליה כתבה כלכליסט את כותרות ה"נוהרים". אבל חשוב לעדכן את התמונה: עידן "דירה בפורטו במחיר חניה בתל אביב" נגמר. מחירי ההיצע בעיר שברו שיא של €4,060 למ"ר בתחילת 2026, והשכונה שהייתה סמל ההזדמנות — בונפים — עלתה כמעט פי ארבעה בעשור.

מה שכן נשאר הוא שוק עם כללי משחק ברורים: תקנון ה-Airbnb העירוני מדצמבר 2024 סגר את חמש שכונות המרכז ההיסטורי הרוויות לרישומים חדשים, אבל השאיר פתוחות בדיוק את שכונות ההשקעה — בונפים, סדופייטה, קמפניה ופרניוש — יתרון אמיתי על ליסבון הקפואה. לצד זה: הטבות מס שיפוץ (ARU) שעדיין חיות, אוניברסיטה עם 28 אלף סטודנטים, וקו מטרו חדש מעל הנהר שנפתח חלקית בסוף 2026.

המחירים למטה הם מחירי היצע מ-idealista ומצרפים — מסומנים ככאלה; המדד הרשמי היחיד הוא של INE ברמת מטרו.

המספרים

כל שורה עם מקור ותאריך. נתוני פורטלים ומתווכים מסומנים ככאלה; נתונים לא מאומתים — לא מוצגים.

מחירי היצע בעיר	€4,060 למ"ר — שיא (פברואר 2026); מטרו פורטו במדד INE הרשמי: €2,305	idealista (מחירי היצע) / INE · נכון ל-2026-02
תשואת ברוטו	מטרו פורטו ~5.8% (רבעון 4 2025); תחשיב כן ל-T2: ~4.7%	Global Property Guide / תחשיבי צרכנים · נכון ל-2025-12
הביקוש הסטודנטיאלי	אונ' פורטו: ~28,000 סטודנטים, ~20% בינלאומיים — שיא ניידות ב-2024/25	אוניברסיטת פורטו (הודעה רשמית) · נכון ל-2026-01
סטטוס Airbnb (AL)	המרכז ההיסטורי סגור לרישומים חדשים; בונפים, סדופייטה, קמפניה, פרניוש ופוז — פתוחות	התקנון העירוני, אושר 12/2024 · נכון ל-2024-12

השכונות של פורטו

שכונה / אזור	מחיר (היצע)	פרופיל השקעה
המרכז ההיסטורי	€4,000–5,700/מ"ר	רישיון AL קיים בלבד
בונפים	~€4,330/מ"ר	צמיחה · AL פתוח
סדופייטה	€4,200–4,500/מ"ר	סטודנטים · עיצוב
קמפניה	~€3,100/מ"ר	ספקולטיבי · רגנרציה
פרניוש	~€3,550/מ"ר	תזרים · סטודנטים
פוז דו דורו ובואביסטה	€4,100–5,700/מ"ר	יוקרה · מגורים
וילה נובה דה גאיה ומטוזיניוש	€2,550–3,600/מ"ר	ערך · מטרו רובי

המרכז ההיסטורי — ריביירה, סֶה, ויטוריה

ליבת אונסק"ו על הנהר — והאזור הרווי ביותר בהשכרה תיירותית בפורטוגל כולה: בחלק מהשכונות כל דירה שנייה-שלישית היא Airbnb. לכן הוא גם סגור לרישומים חדשים. רכישה כאן היום היא או נכס עם רישיון קיים (שעובר עם הנכס מאז 2025 — נכס כזה מתומחר בהתאם), או הימור על שיפוץ בניין ריק דרך חריג "עניין מיוחד לעיר".

רוויית AL: ויטוריה ~60%, סאו ניקולאו ~48%, סה ~44% מהמלאי — אזורי בלימה סגוריםנתוני הליך התקנון העירוני · נכון ל-2024-12

בונפים

סיפור הג'נטריפיקציה של פורטו: מ-€1,150 למ"ר ב-2015 ל-€4,330 בתחילת 2026 — כמעט פי ארבעה — עם הכתרות "השכונה המגניבה באירופה" בעיתונות הבריטית. עדיין השכונה האותנטית האחרונה במרחק הליכה מהמרכז, עם מלאי שיפוץ אמיתי, והיא פתוחה לרישומי AL חדשים (רווייה נמוכה). אבל מי שנכנס היום קונה אחרי העלייה, לא לפניה — התזה קדימה היא עיבוי עירוני, לא ריבאונד.

מחירי היצע: €4,330 למ"ר (1/2026) — לעומת €1,150 ב-2015 (+277%)idealista, דרך צרפים (מחירי היצע) · נכון ל-2026-01

סדופייטה

רובע הגלריות והעיצוב (רואה מיגל בומברדה), עם ביקוש כפול של סטודנטים וצעירים מקצועיים. השכונה ההיסטורית היחידה שסווגה כאזור "צמיחה בת-קיימא" ל-AL — פתוחה לרישומים — במחירים שמתקרבים למרכז.

מחירי היצע: ~€4,200–€4,500 למ"רריכוזי idealista (מחירי היצע) · נכון ל-2025-06

קמפניה — הצד המזרחי

העסקה הספקולטיבית השקולה של פורטו: השכונה המרכזית הזולה בעיר, שאליה מופנים כ-€100 מיליון של השקעה ציבורית ופרטית — טרמינל התחבורה הבין-אופני נפתח ב-2022, מתחם השחיטה הישן (Matadouro) הופך לקמפוס עסקים-תרבות, וגשר חדש על הדוארו בדרך. בתחילת 2026 היא הובילה את העיר בקצב עליית מחירי ההיצע. פתוחה ל-AL, ורוויה בו כמעט אפסית.

מחירי היצע: €3,096 למ"ר (1/2026) — הזולה במרכז; העלייה החודשית הגבוהה בעיר (2/2026)idealista (מחירי היצע) · נכון ל-2026-02

פרניוש — רובע האוניברסיטה

קמפוס אספרלה של אוניברסיטת פורטו — 28 אלף סטודנטים, חמישית מהם בינלאומיים — מייצר ביקוש מבני לסטודיו ודירות חדר. רווית AL כמעט אפסית (פתוח), והמוצר המבוקש הוא הדירה הקטנה המנוהלת. עסקת התזרים השמרנית של העיר.

מחירי היצע: €3,545 למ"ר (+2.4% שנתי)idealista (מחירי היצע) · נכון ל-2026-01

פוז דו דורו ובואביסטה

הקצה היוקרתי: פוז על האוקיינוס — וילות, בתי קפה על הטיילת והכסף הישן של פורטו; בואביסטה — ציר העסקים עם קאזה דה מוזיקה והבנייה החדשה. שוק של משפרי דיור ורילוקיישן יותר מאשר של תשואה; רמאלדה הסמוכה רשמה את אחת מעליות ההיצע החדות בעיר.

מחירי היצע: פוז €4,090–€5,678 — היקרה בעיר; רמאלדה +14.1% שנתיריכוזי idealista (מחירי היצע) · נכון ל-2026-02

וילה נובה דה גאיה ומטוזיניוש — מעבר לנהר ולים

שתי עסקאות הערך המטרופוליניות: גאיה — גדות היין מול הריביירה, במחיר של כמעט חצי מפורטו, עם קו המטרו החדש (רובי) שיחבר אותה ישירות ב-2026–2027; מטוזיניוש — חוף, נמל וקהילה מקומית חזקה, בצמיחה דו-ספרתית. שתיהן פתוחות ל-AL.

מחירי היצע: גאיה ~€2,550 (+5.2% שנתי); מטוזיניוש €3,616 (+11.1%)idealista / צרפים (מחירי היצע) · נכון ל-2026-04קו המטרו רובי: פתיחה חלקית עד סוף 2026; הקו המלא (עם הגשר) צפוי 2027Metro do Porto / Público · נכון ל-2025-04

מה קונים בפורטו — לפי תקציב

~€150 אלף

T1 לשיפוץ בקמפניה או דירה בגאיה — פרופיל ה"לפני" של היום, עם קו מטרו חדש בדרך.

~€250 אלף

T1 משופצת בבונפים, סדופייטה או פרניוש — ליבת שוק ההשקעה, פתוחה ל-AL.

€450 אלף+

T2–T3 בפוז דו דורו או בואביסטה — שוק המגורים היוקרתי של העיר.

סדרי גודל להתמצאות, על בסיס מחירי ההיצע המתוארכים שבעמוד — לא הצעת מחיר.

שוק השכירות בפורטו

שוק השכירות של פורטו נשען על שלוש רגליים: סטודנטים (28 אלף באוניברסיטה + מוסדות נוספים), צעירים מקצועיים שנדחקים מליסבון, ותיירות — במקומות שבהם היא עדיין מותרת. דירת חדר טיפוסית מושכרת ב-€800–1,000 לחודש, והתשואה הריאלית נמוכה מהכותרות: כ-5.8% ברוטו ברמת המטרו, ותחשיב כן לדירת שני חדרים במחירי היום מתכנס לכ-4.7%.

שני מנופים ייחודיים לפורטו: רישיון AL קיים שעובר עם הנכס (נכס מורשה במרכז ההיסטורי הסגור הוא נכס נדיר), והטבות שיפוץ באזורי שיקום עירוני (ARU) — פטורי מס רכוש ורכישה, מע"מ מופחת של 6% על עבודות וניכוי מס הכנסה — שחלות על חלק גדול מהמרכז, בונפים וקמפניה. לוודא סטטוס ARU של הנכס הספציפי מול העירייה לפני שמתמחרים את ההטבה.

שכירות חודשית — דירת חדר: €800–€1,000idealista / ריכוזים (נתוני היצע) · נכון ל-2026-01שכ"ד ממוצע למ"ר: ~€17.7 למ"ר לחודשidealista (רבעון 2 2025) · נכון ל-2025-06

על ההכנסה מהשכרה בפורטו משלמים מס גם בפורטוגל וגם בישראל — מסלול 15% על הברוטו או מס שולי על הנטו. חשבו את שני המסלולים במחשבון ← הפרטים המלאים על המיסוי ותהליך הרכישה — בעמוד פורטוגל.

עסקה לדוגמה: דירת T1 בפרניוש — רובע האוניברסיטה

המחשה חישובית בלבד, על בסיס הנתונים המתוארכים שבעמוד (שכ"ד T1 ומחירי ההיצע שבעמוד · נכון ל-2026-01) — דרך שני מסלולי המס בישראל, זה לצד זה.

הנכס וההכנסה

מחיר רכישה: EUR 180,000
שכירות שנתית ברוטו: EUR 10,800
תשואת ברוטו: 6%
הוצאות תפעול (הנחה: 20% מהשכירות): EUR 2,160
מס במדינת היעד: EUR 2,160

שני המסלולים בישראל (בשקלים, שער המחשה 4)

	מסלול 15%	מסלול שולי (31%)
מס בישראל	₪6,480	₪2,074
נטו שנתי (אחרי הכול)	₪19,440	₪23,846
תשואה נטו	2.7%	3.3%

פתחו את התרחיש במחשבון ושנו כל מספר ←

הנחות: שער המרה להמחשה בלבד (ניתן לשינוי במחשבון), מס שולי של 31% כברירת מחדל, ללא מס יסף וללא פחת. אין לראות בכך תחזית או ייעוץ.

צ'קליסט לפני רכישה בפורטו

✓אימות סיווג ה-AL של השכונה מול עיריית פורטו — המרכז ההיסטורי סגור, בונפים/קמפניה/פרניוש פתוחות (נכון ל-12/2024).
✓בנכס עם רישיון AL קיים: תוקף, פעילות בפועל, ותנאי ההעברה עם הנכס.
✓סטטוס ARU של הנכס הספציפי — הטבות המס לשיפוץ מותנות באזור מוכרז ובאישור עירוני.
✓הצעת מחיר שיפוץ הנדסית לפני הצעת רכישה — בנייני הגרניט מתחילים ב-€500–1,000 למ"ר.
✓NIF, חשבון בנק, CPCV ועו"ד עצמאי — התהליך המלא בעמוד פורטוגל.
✓בבניין משותף: מצב ה-condomínio — קופה, עבודות צפויות, פרוטוקולים.

סיכונים ונקודות אזהרה — פורטו

מחירי שיא אחרי עשור של עליות — מי שנכנס היום קונה את הסיפור אחרי שסופר. בבונפים במיוחד: הפי-4 כבר קרה.
שיפוץ בנייני הגרניט הישנים הוא הנדסה, לא קוסמטיקה: €500–1,000 למ"ר לשיפוץ בסיסי ו-€1,500+ לעומק — לתקצב לפני, לא אחרי.
מפת אזורי ה-AL מגיעה מדיווחי ענף — לפני עסקה תיירותית לוודא את הסיווג העדכני של השכונה מול עיריית פורטו; התקנון כבר שונה פעם אחת ויכול להשתנות שוב.
הטבות ARU מותנות במיקום מדויק ובאישור העירייה לעבודות — "הנכס באזור ARU" במצגת אינו תחליף לאימות.

לרשימת דגלים אדומים כלליים ראו מדריך הגנה מהונאות.

ערים נוספות בפורטוגל

נדל"ן בליסבון

למדריך המלא ←

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ השקעות, מס או משפטי, ואינו הצעה או שיווק השקעות כמשמעם בחוק. דיראלי אינה מחזיקה מלאי נכסים בחו"ל, אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים. הצעה לציבור להשקעה משותפת בנדל"ן (קרן/פרויקט) עשויה להיחשב הצעת ניירות ערך הטעונה תשקיף — היזהרו מהבטחות "תשואה מובטחת". שיעורי המס, האגרות וספי הוויזה מתעדכנים תכופות ונכונים למועד המצוין ליד כל נתון בלבד. לפני כל עסקה התייעצו עם יועץ מס מוסמך בישראל ועם עורך דין מקומי במדינת היעד.

נדל"ן בפורטו

מתעניינים בנדל"ן בפורטו?

השאירו פרטים ונחזור אליכם עם מידע. דיראלי אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים בחו"ל.

טוב לדעת

שאלות נפוצות

איפה בפורטו עוד אפשר לרשום Airbnb חדש?

ברוב העיר, למעשה — וזה ההבדל הגדול מליסבון: התקנון מדצמבר 2024 סגר רק את חמש שכונות המרכז ההיסטורי הרוויות (ויטוריה, סאו ניקולאו, סה, סנטו אילדפונסו, מיראגאיה), והשאיר פתוחות את בונפים, סדופייטה, קמפניה, פרניוש, פוז, רמאלדה ועוד. בתוך האזורים הסגורים יש חריג לשיפוץ בניינים שעמדו ריקים שלוש שנים ומעלה. רישיון קיים עובר עם הנכס מאז 2025 — ולכן נכס מורשה במרכז מתומחר בפרמיה.

האם פספסתי את בונפים?

את הראלי הגדול — כן: מ-€1,150 למ"ר ב-2015 ל-€4,330 בתחילת 2026, אין פי-4 נוסף מאחורי הפינה. השאלה הנכונה היא מה קונים היום: בבונפים — עיבוי עירוני יציב עם AL פתוח; ואילו פרופיל ה"לפני" של פעם נמצא היום בקמפניה — השכונה המרכזית הזולה בעיר עם ~€100 מיליון השקעה ציבורית בדרך — ומעבר לנהר בגאיה, שקו המטרו החדש יחבר ב-2026–2027. שתיהן עסקאות ספקולטיביות יותר, עם הסיכון המתלווה.

מה זה אזורי ARU ולמה זה חשוב למשפצים?

אזורי שיקום עירוני שבהם המדינה מסבסדת שיפוץ דרך המס: פטור ממס רכוש (IMI) לשנים, פטור/החזר מס רכישה (IMT) ברכישה לשיפוץ, מע"מ מופחת של 6% על עבודות במקום 23%, וניכוי ממס הכנסה על חלק מההוצאה. חלק גדול ממרכז פורטו, בונפים וקמפניה יושב באזורים כאלה — בעסקת שיפוץ זה משנה את הכלכלה מהותית. התנאים: הנכס באזור מוכרז והעבודות מאושרות ומתועדות מול העירייה — לאמת ספציפית, לא להסתמך על מצגת.