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Immobilier à Porto

Convention fiscale avec Israël : ouiToutes les données sur Portugal →

Les données de cette page ont été vérifiées le 8/8/2026

Porto est la destination portugaise en vogue chez l’investisseur israélien, la ville sur laquelle Calcalist a titré à propos de l’afflux d’acheteurs. Mais il faut actualiser le tableau : l’époque de « un appartement à Porto au prix d’une place de parking à Tel Aviv » est révolue. Les prix affichés dans la ville ont battu un record à 4 060 € le m² début 2026, et le quartier qui était le symbole de l’opportunité, Bonfim, a été multiplié par près de quatre en dix ans.

Ce qui demeure, c’est un marché aux règles du jeu claires : le règlement municipal sur Airbnb de décembre 2024 a fermé aux nouvelles inscriptions les cinq quartiers saturés du centre historique, mais il a laissé ouverts précisément les quartiers d’investissement, Bonfim, Cedofeita, Campanhã et Paranhos, un avantage réel sur Lisbonne, qui est gelée. À cela s’ajoutent des avantages fiscaux à la rénovation (ARU) toujours en vigueur, une université de 28 000 étudiants, et une nouvelle ligne de métro au-dessus du fleuve qui ouvre partiellement fin 2026.

Les prix ci-dessous sont des prix affichés issus d’idealista et d’agrégats, signalés comme tels ; le seul indice officiel est celui de l’INE, à l’échelle de l’agglomération.

Les chiffres

Chaque ligne avec sa source et sa date. Les données de portails et d’agences sont signalées comme telles ; les données non vérifiées ne sont pas affichées.

Prix affichés dans la ville4 060 € le m², un record (février 2026) ; agglomération de Porto dans l’indice officiel de l’INE : 2 305 €idealista (prix affichés) / INE · à jour au 2026-02
Rendement brutAgglomération de Porto ~5,8 % (4e trimestre 2025) ; calcul honnête pour un T2 : ~4,7 %Global Property Guide / calculs de particuliers · à jour au 2025-12
La demande étudianteUniversité de Porto : ~28 000 étudiants, ~20 % d’internationaux, un record de mobilité en 2024/25Université de Porto (communiqué officiel) · à jour au 2026-01
Statut Airbnb (AL)Le centre historique est fermé aux nouvelles inscriptions ; Bonfim, Cedofeita, Campanhã, Paranhos et Foz restent ouvertsRèglement municipal, approuvé en 12/2024 · à jour au 2024-12

Les quartiers de Porto

Quartier ou secteurPrix (affichés)Profil d’investissement
Le centre historique4 000 à 5 700 €/m²Licence AL existante uniquement
Bonfim~4 330 €/m²Croissance · AL ouvert
Cedofeita4 200 à 4 500 €/m²Étudiants · Design
Campanhã~3 100 €/m²Spéculatif · Régénération
Paranhos~3 550 €/m²Trésorerie · Étudiants
Foz do Douro et Boavista4 100 à 5 700 €/m²Luxe · Résidentiel
Vila Nova de Gaia et Matosinhos2 550 à 3 600 €/m²Valeur · Métro Rubi

Le centre historique : Ribeira, Sé, Vitória

Le noyau classé à l’UNESCO au bord du fleuve, et le secteur le plus saturé de location touristique de tout le Portugal : dans certains quartiers, un appartement sur deux ou sur trois est un Airbnb. C’est aussi pourquoi il est fermé aux nouvelles inscriptions. Acheter ici aujourd’hui, c’est soit acquérir un bien doté d’une licence existante (transmissible avec le bien depuis 2025, et un tel bien se paie en conséquence), soit parier sur la rénovation d’un immeuble vide via la dérogation d’« intérêt particulier pour la ville ».

Saturation en AL : Vitória ~60 %, São Nicolau ~48 %, Sé ~44 % du parc, des zones de contention ferméesDonnées de la procédure du règlement municipal · à jour au 2024-12

Bonfim

L’histoire de gentrification de Porto : de 1 150 € le m² en 2015 à 4 330 € début 2026, près de quatre fois plus, avec des titres de la presse britannique sur « le quartier le plus branché d’Europe ». C’est encore le dernier quartier authentique à distance de marche du centre, avec un vrai parc à rénover, et il est ouvert aux nouvelles inscriptions AL (une saturation faible). Mais qui entre aujourd’hui achète après la hausse et non avant : la thèse à venir est une densification urbaine, pas un rebond.

Prix affichés : 4 330 € le m² (1/2026), contre 1 150 € en 2015 (+277 %)idealista, via des agrégats (prix affichés) · à jour au 2026-01

Cedofeita

Le quartier des galeries et du design (rue Miguel Bombarda), avec une double demande d’étudiants et de jeunes actifs. C’est le seul quartier historique classé en zone de « croissance durable » pour l’AL, donc ouvert aux inscriptions, à des prix qui se rapprochent de ceux du centre.

Prix affichés : de ~4 200 € à 4 500 € le m²Agrégats idealista (prix affichés) · à jour au 2025-06

Campanhã : le côté est

L’opération spéculative raisonnée de Porto : le quartier central le moins cher de la ville, vers lequel sont dirigés environ 100 millions d’euros d’investissement public et privé. Le terminal de transport intermodal a ouvert en 2022, l’ancien abattoir (Matadouro) devient un campus d’activités et de culture, et un nouveau pont sur le Douro est en préparation. Début 2026, c’est le quartier qui menait la ville pour le rythme de hausse des prix affichés. Ouvert à l’AL, avec une saturation quasi nulle.

Prix affichés : 3 096 € le m² (1/2026), le moins cher du centre ; la plus forte hausse mensuelle de la ville (2/2026)idealista (prix affichés) · à jour au 2026-02

Paranhos : le quartier universitaire

Le campus d’Asprela de l’université de Porto, 28 000 étudiants dont un cinquième d’internationaux, génère une demande structurelle de studios et de petits logements. La saturation en AL y est quasi nulle (donc ouverte), et le produit recherché est le petit logement géré. C’est l’opération de trésorerie prudente de la ville.

Prix affichés : 3 545 € le m² (+2,4 % sur un an)idealista (prix affichés) · à jour au 2026-01

Foz do Douro et Boavista

L’extrémité haut de gamme : Foz, sur l’océan, avec ses villas, ses cafés sur la promenade et l’argent ancien de Porto ; Boavista, l’axe d’affaires avec la Casa da Música et la construction neuve. Un marché de propriétaires qui s’améliorent et de relocation plutôt qu’un marché de rendement ; Ramalde, tout proche, a enregistré l’une des plus fortes hausses de prix affichés de la ville.

Prix affichés : Foz de 4 090 € à 5 678 €, le plus cher de la ville ; Ramalde +14,1 % sur un anAgrégats idealista (prix affichés) · à jour au 2026-02

Vila Nova de Gaia et Matosinhos : au-delà du fleuve et de la mer

Les deux opérations de valeur de l’agglomération : Gaia, les rives du vin face à la Ribeira, à presque moitié prix par rapport à Porto, avec la nouvelle ligne de métro (Rubi) qui la reliera directement en 2026 et 2027 ; Matosinhos, la plage, le port et une communauté locale solide, en croissance à deux chiffres. Les deux sont ouvertes à l’AL.

Prix affichés : Gaia ~2 550 € (+5,2 % sur un an) ; Matosinhos 3 616 € (+11,1 %)idealista / agrégats (prix affichés) · à jour au 2026-04La ligne de métro Rubi : Ouverture partielle d’ici fin 2026 ; la ligne complète (avec le pont) est attendue en 2027Metro do Porto / Público · à jour au 2025-04

Ce que l’on achète à Porto, par budget

~150 000 €

Un T1 à rénover à Campanhã ou un appartement à Gaia : le profil « d’avant » d’aujourd’hui, avec une nouvelle ligne de métro en chemin.

~250 000 €

Un T1 rénové à Bonfim, à Cedofeita ou à Paranhos : le noyau du marché de l’investissement, ouvert à l’AL.

450 000 € et plus

Un T2 ou T3 à Foz do Douro ou à Boavista : le marché résidentiel haut de gamme de la ville.

Des ordres de grandeur pour se repérer, établis sur les prix affichés et datés de cette page. Ce n’est pas une offre de prix.

Le marché locatif à Porto

Le marché locatif de Porto repose sur trois pieds : les étudiants (28 000 à l’université, plus d’autres établissements), les jeunes actifs chassés de Lisbonne, et le tourisme, là où il reste autorisé. Un petit logement type se loue de 800 € à 1 000 € par mois, et le rendement réel est inférieur aux titres : environ 5,8 % brut à l’échelle de l’agglomération, et un calcul honnête pour un deux-pièces aux prix d’aujourd’hui converge vers 4,7 %.

Deux leviers propres à Porto : une licence AL existante qui se transmet avec le bien (un bien autorisé dans le centre historique fermé est un bien rare), et les avantages à la rénovation dans les zones de réhabilitation urbaine (ARU), exonérations de taxe foncière et de taxe d’acquisition, TVA réduite à 6 % sur les travaux et déduction d’impôt sur le revenu, qui s’appliquent à une grande partie du centre, de Bonfim et de Campanhã. Vérifiez le statut ARU du bien précis auprès de la mairie avant d’en chiffrer l’avantage.

Loyer mensuel, petit logement d’une chambre : de 800 € à 1 000 €idealista / agrégats (données d’annonces) · à jour au 2026-01Loyer moyen au m² : ~17,7 € le m² par moisidealista (2e trimestre 2025) · à jour au 2025-06

Sur les loyers perçus à Porto, l’impôt est dû au Portugal et en Israël : le régime de 15 % sur le revenu brut, ou le barème progressif sur le bénéfice net. Calculez les deux régimes dans le simulateur → Le détail complet de la fiscalité et du processus d’achat se trouve sur la page Portugal.

Une opération type : Appartement T1 à Paranhos, le quartier universitaire

Une illustration chiffrée, rien de plus, bâtie sur les données datées de cette page (Loyers d’un T1 et prix affichés de cette page · à jour au 2026-01), à travers les deux régimes d’imposition israéliens, côte à côte.

Le bien et le revenu

Prix d’achat
180 000 €
Loyer annuel brut
10 800 €
Rendement brut
6 %
Charges d’exploitation (hypothèse : 20 % du loyer)
2 160 €
Impôt dans le pays de destination
2 160 €

Les deux régimes israéliens (en shekels, taux de conversion illustratif 4)

Régime de 15 %Barème progressif (31 %)
Impôt en Israël6 480 ₪2 074 ₪
Revenu net annuel (tout compris)19 440 ₪23 846 ₪
Rendement net2,7 %3,3 %
Ouvrir ce scénario dans le simulateur et modifier chaque chiffre →

Hypothèses : un taux de conversion purement illustratif (modifiable dans le simulateur), un taux marginal de 31 % par défaut, sans surtaxe sur les hauts revenus et sans amortissement. Il ne s’agit ni d’une prévision ni d’un conseil.

La liste de contrôle avant d’acheter à Porto

  • ✓Vérifier le classement AL du quartier auprès de la mairie de Porto : le centre historique est fermé, Bonfim, Campanhã et Paranhos sont ouverts (état au 12/2024).
  • ✓Pour un bien doté d’une licence AL existante : sa validité, son exploitation effective et les conditions de sa transmission avec le bien.
  • ✓Le statut ARU du bien précis : les avantages fiscaux à la rénovation supposent une zone déclarée et une autorisation municipale.
  • ✓Un devis de rénovation établi par un professionnel avant l’offre d’achat : les immeubles en granit commencent à 500 € ou 1 000 € le m².
  • ✓NIF, compte bancaire, CPCV et avocat indépendant : le processus complet figure sur la page Portugal.
  • ✓En copropriété : l’état du condomínio, sa trésorerie, les travaux à venir, les procès-verbaux.

Risques et points de vigilance : Porto

  • Des prix records après une décennie de hausse : qui entre aujourd’hui achète l’histoire une fois qu’elle a été racontée. À Bonfim en particulier, le facteur quatre a déjà eu lieu.
  • Rénover les vieux immeubles en granit relève de l’ingénierie, pas de la cosmétique : de 500 € à 1 000 € le m² pour une remise en état de base et plus de 1 500 € pour une rénovation lourde. À budgéter avant, pas après.
  • La carte des zones AL provient de publications du secteur : avant une opération touristique, vérifiez le classement à jour du quartier auprès de la mairie de Porto, le règlement a déjà changé une fois et peut changer encore.
  • Les avantages ARU sont conditionnés à une localisation précise et à l’autorisation municipale des travaux : « le bien est en zone ARU » dans une présentation ne remplace pas une vérification.

Pour une liste de signaux d’alerte généraux, voyez le guide de protection contre les fraudes.

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Immobilier à Lisbonne
Le guide complet →

Les informations de cette page sont d’ordre général et ne constituent ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal ou juridique, ni une offre ou une commercialisation d’investissements au sens de la loi. Diraly ne détient aucun stock de biens à l’étranger, n’est pas intermédiaire et ne commercialise pas de biens. Une offre au public d’investissement collectif dans l’immobilier (fonds ou programme) peut être qualifiée d’offre de valeurs mobilières soumise à prospectus : méfiez-vous des promesses de « rendement garanti ». Les taux d’imposition, les frais et les seuils de visa sont mis à jour fréquemment et ne valent qu’à la date indiquée à côté de chaque donnée. Avant toute transaction, consultez un conseiller fiscal agréé en Israël et un avocat local dans le pays de destination.

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Bon à savoir

Questions fréquentes

Où peut-on encore inscrire un nouvel Airbnb à Porto ?
Dans la majeure partie de la ville, en réalité, et c’est la grande différence avec Lisbonne : le règlement de décembre 2024 n’a fermé que les cinq quartiers saturés du centre historique (Vitória, São Nicolau, Sé, Santo Ildefonso, Miragaia) et a laissé ouverts Bonfim, Cedofeita, Campanhã, Paranhos, Foz, Ramalde et d’autres. À l’intérieur des zones fermées, une dérogation existe pour la rénovation d’immeubles restés vides trois ans et plus. Une licence existante se transmet avec le bien depuis 2025, et un bien autorisé dans le centre se paie donc avec une prime.
Ai-je manqué Bonfim ?
Le grand mouvement, oui : de 1 150 € le m² en 2015 à 4 330 € début 2026, il n’y a pas un second facteur quatre au coin de la rue. La bonne question est de savoir ce que l’on achète aujourd’hui : à Bonfim, une densification urbaine régulière avec un AL ouvert ; tandis que le profil « d’avant » d’autrefois se trouve désormais à Campanhã, le quartier central le moins cher de la ville, avec environ 100 millions d’euros d’investissement public en chemin, et de l’autre côté du fleuve à Gaia, que la nouvelle ligne de métro reliera en 2026 et 2027. Ce sont deux opérations plus spéculatives, avec le risque qui va avec.
Que sont les zones ARU et pourquoi comptent-elles pour qui rénove ?
Ce sont des zones de réhabilitation urbaine où l’État subventionne la rénovation par la fiscalité : exonération de taxe foncière (IMI) pendant des années, exonération ou remboursement de la taxe d’acquisition (IMT) en cas d’achat pour rénovation, TVA réduite à 6 % sur les travaux au lieu de 23 %, et déduction d’une partie de la dépense de l’impôt sur le revenu. Une grande partie du centre de Porto, de Bonfim et de Campanhã se trouve dans de telles zones, et pour une opération de rénovation cela change substantiellement l’économie du projet. Les conditions : le bien doit se situer dans une zone déclarée et les travaux doivent être autorisés et documentés auprès de la mairie. À vérifier précisément, sans se fier à une présentation.