Immobilier à l’étranger · Portugal

Immobilier à Lisbonne

Q: Où peut-on encore exploiter un Airbnb à Lisbonne ?

Les nouvelles inscriptions sont pratiquement impossibles (contention totale au-dessus de 10 % de saturation, dérogations seulement entre 5 % et 10 %). Les voies possibles : une licence existante qui suit le bien, ou des locations de 30 jours et plus.

Q: À quel point le risque sismique est-il sérieux à Lisbonne ?

Sérieux : la zone la plus exposée du Portugal, ~60 % du parc antérieur à la norme de 1958, et aucune attestation sismique dans les transactions. Immeuble ancien : expertise de structure ; le parc postérieur à 1983 est substantiellement différent.

Q: Vaut-il la peine d’acheter un appartement doté d’une licence Airbnb existante ?

Une licence existante suit le bien et se négocie avec une prime. Vérifiez sa validité, contrôlez les règles de survie à la vente, et valorisez le bien aussi dans un scénario de longue durée seule, l’écart étant le coût du risque réglementaire.

Convention fiscale avec Israël : ouiToutes les données sur Portugal →

Les données de cette page ont été vérifiées le 8/8/2026

Lisbonne est le marché international du Portugal : les étrangers financent environ les deux tiers des transactions au-dessus de 750 000 € dans son centre, et les prix affichés se sont stabilisés à des niveaux record d’environ 6 000 € le m². Pour l’investisseur israélien, c’est la ville la plus connue du Portugal, et aussi celle dont la réglementation est la plus sévère.

La carte est aujourd’hui dessinée par le nouveau règlement Airbnb : après un gel municipal décidé en novembre 2024, le régime approuvé fin 2025 ferme définitivement les quartiers saturés, du centre d’Alfama (où environ deux tiers des logements sont des biens touristiques) jusqu’à Arroios, le quartier classique des investisseurs étrangers. Une licence existante, qui se transmet avec le bien, est devenue un actif rare et se paie comme tel. La thèse d’un nouvel acquéreur, dans la majeure partie de la ville, est la location longue durée.

Et il y a un sujet qu’aucune présentation ne mentionne : les séismes. Environ 60 % du parc bâti de Lisbonne a été construit avant la première norme parasismique (1958), aucune attestation sismique n’existe dans une transaction immobilière portugaise, et la région présente le risque sismique le plus élevé du pays. Dans un immeuble ancien, l’avis d’un ingénieur fait partie de l’opération. Les prix ci-dessous : les prix affichés (idealista) face à l’indice officiel (INE), signalés.

Les chiffres

Chaque ligne avec sa source et sa date. Les données de portails et d’agences sont signalées comme telles ; les données non vérifiées ne sont pas affichées.

Prix affichés dans la ville	6 059 € le m² (2/2026, une stabilisation au sommet) ; médiane officielle des transactions (INE) : 4 875 €	idealista (prix affichés) / INE · à jour au 2026-02
Poids des acheteurs étrangers	~28 % des acquisitions au Portugal (2025) ; ~68 % du segment au-dessus de 750 000 € dans le centre de Lisbonne	INE / Banque du Portugal, via idealista news · à jour au 2026-06
Rendement brut	de ~4 % à 5,5 % dans le centre ; petit logement d’une chambre ~4,3 %	Global Property Guide / calculs de particuliers · à jour au 2025-12
Plafond de révision des loyers 2026	+2,24 % (le coefficient officiel pour les baux en cours)	INE, coefficient de révision annuel · à jour au 2025-09

Les quartiers de Lisbonne

Quartier ou secteur	Prix (affichés)	Profil d’investissement
Alfama, Baixa et Chiado	plus de 6 000 €/m²	Licence existante · Parc ancien
Arroios et Anjos	3 500 à 5 500 €/m²	Longue durée · Jeunes actifs
Estrela et Campo de Ourique	~5 500 €/m²	Familles · Stable
Avenidas Novas	~6 900 €/m²	Location aux cadres
Benfica	~5 560 €/m²	Marché local
Marvila et Beato	marché étroit	Spéculatif · Régénération
Parque das Nações	~5 840 €/m²	Moderne · Sain sur le plan sismique
Almada	~3 800 €/m²	Valeur · Bateau

Alfama, Baixa et Chiado : le noyau historique

Le noyau touristique, et le plus saturé du Portugal : dans le quartier de Santa Maria Maior, environ deux tiers des logements sont des biens AL. Il est hermétiquement fermé aux nouvelles inscriptions, et ce qui s’y négocie, ce sont des biens dotés d’une licence existante, avec une prime. C’est aussi le noyau le plus sensible sur le plan sismique : le parc le plus ancien, en partie des immeubles à structure gaiola d’après 1755, dont l’ossature de bois d’origine a été abîmée par des rénovations ultérieures.

Saturation en AL : Santa Maria Maior ~67 % du parc ; Misericórdia ~44 %, des zones de contention totaleDonnées de la procédure RMAL (publications du secteur, à vérifier face au texte officiel) · à jour au 2025

Arroios et Anjos

Le quartier de l’investisseur étranger classique de la décennie précédente : multiculturel, avec ses rues piétonnes et ses restaurants, et l’adresse où beaucoup d’Israéliens ont acheté leur premier appartement lisboète. En 2025 il a été fermé aux nouvelles inscriptions AL (une saturation au-dessus du seuil), et la thèse bascule vers la location longue durée à des jeunes actifs et à des travailleurs migrants, dont la demande est ici parmi les plus fortes de la ville.

Prix affichés : de 3 500 € à 5 500 € le m² (l’arc oriental)Agrégats idealista (prix affichés) · à jour au 2025-06

Estrela et Campo de Ourique

Le quartier familial et diplomatique : ambassades, jardins et le village dans la ville qu’est Campo de Ourique. Une demande locative longue durée de qualité venue de familles en relocation, des restrictions AL partielles, et un parc mêlant le classique et le rénové. L’opération « ordinaire et stable » de Lisbonne.

Prix officiel (INE), Estrela : 5 487 € le m²INE (donnée de transactions) · à jour au 2025-06

Avenidas Novas

Les avenues modernes : bureaux, cliniques et construction neuve, avec le vivier de locataires cadres le plus profond de la ville. Parmi les prix les plus élevés de Lisbonne, mais aussi parmi les demandes les plus résistantes : quand Lisbonne renchérit, le locataire cadre reste ici.

Prix affichés : ~6 916 € le m²idealista (prix affichés) · à jour au 2025-10

Benfica

Le grand quartier « local » : un marché portugais de familles et de classes moyennes, qui servait autrefois d’argument du « encore bon marché ». Ce n’est plus le cas, la croissance à deux chiffres a comblé l’écart avec la moyenne de la ville. Il reste l’adresse d’une demande locative locale stable, qui ne dépend pas des étrangers.

Prix affichés : 5 564 € le m² (+16,2 % sur un an)idealista (prix affichés) · à jour au 2026-06

Marvila et Beato : le pari

Le front est sur le fleuve : une zone industrielle historique vers laquelle est dirigé le plus grand programme de renouvellement de la ville, environ 3 milliards d’euros d’investissement prévus sur la décennie, le campus d’innovation Hub Criativo do Beato, un plan directeur de 28 hectares sur le fleuve et une nouvelle ligne de tramway prévue pour 2028. Mais c’est aujourd’hui encore un marché étroit et volatil, les prix affichés y ont même fortement reculé sur l’année écoulée sur un parc hétérogène. Le bêta élevé de Lisbonne : un grand potentiel, et un long chemin.

Signal de prix : Les prix affichés ont baissé de ~17 % sur un an (marché étroit, signal bruité) ; ~3 Md€ d’investissement prévus sur la décennieidealista / The Portugal News · à jour au 2025-06

Parque das Nações

La ville nouvelle de l’Expo 98 : une construction entièrement postérieure aux normes parasismiques, des écoles internationales, une promenade au bord du fleuve et des familles d’expatriés d’entreprise. L’avantage caché : c’est le seul parc lisboète exempt du problème du bâti ancien, sur le plan sismique comme sur celui de l’entretien. Les prix en tiennent compte.

Prix officiel (INE) : 5 840 € le m²INE (donnée de transactions) · à jour au 2025-06

Almada : de l’autre côté du fleuve

L’opération de valeur de l’agglomération : dix minutes de bateau depuis Cais do Sodré, des prix aux deux tiers de ceux de Lisbonne et une croissance à deux chiffres à mesure que la ville repousse des acheteurs vers l’extérieur. Cacilhas et la bande fluviale en sont la pointe ; le marché est majoritairement local, c’est-à-dire une vraie demande locative et non une dépendance au tourisme.

Prix affichés : 3 796 € le m² (+14,8 % sur un an)idealista (prix affichés) · à jour au 2026-06

Ce que l’on achète à Lisbonne, par budget

~250 000 €

Un T1 à Almada, de l’autre côté du fleuve, ou en lisière de Benfica : les opérations de valeur de l’agglomération.

~350 000 €

Un T1 à Arroios, à Estrela ou à Campo de Ourique : le noyau du marché, sur une thèse de location longue durée.

600 000 € et plus

Un T2 aux Avenidas Novas ou à Parque das Nações : le locataire cadre et le parc moderne.

Des ordres de grandeur pour se repérer, établis sur les prix affichés et datés de cette page. Ce n’est pas une offre de prix.

Le marché locatif à Lisbonne

La demande est profonde et variée, travailleurs migrants, communauté tech internationale (environ 295 000 résidents étrangers dans l’agglomération), étudiants et familles, et un petit logement d’une chambre dans le centre se loue autour de 1 250 € en moyenne. Mais deux freins pèsent du côté du bailleur : des prix d’achat au sommet qui compriment le rendement dans une fourchette de 4 % à 5,5 % brut, et un coefficient de révision annuelle des loyers fixé par la réglementation (+2,24 % pour 2026) sur les baux en cours.

On ne peut pas séparer la politique du calcul : des vagues de mobilisation pour le logement se répètent dans tout le Portugal depuis 2023, et ce sont elles qui ont donné naissance aux gels de l’AL. Une souscription qui repose sur la location touristique à Lisbonne est aujourd’hui une souscription à fort risque réglementaire ; la location longue durée est le scénario de base.

Loyer mensuel, petit logement d’une chambre : ~1 250 € en moyenne (fourchette de 1 000 € à 1 700 €)idealista / agrégats (données d’annonces) · à jour au 2026-01Loyer moyen au m² : ~22,2 € le m² par moisidealista (2e trimestre 2025) · à jour au 2025-06

Sur les loyers perçus à Lisbonne, l’impôt est dû au Portugal et en Israël : le régime de 15 % sur le revenu brut, ou le barème progressif sur le bénéfice net. Calculez les deux régimes dans le simulateur → Le détail complet de la fiscalité et du processus d’achat se trouve sur la page Portugal.

Une opération type : Appartement T1 à Arroios (location longue durée)

Une illustration chiffrée, rien de plus, bâtie sur les données datées de cette page (Loyer moyen d’un T1 et prix affichés de cette page · à jour au 2026-01), à travers les deux régimes d’imposition israéliens, côte à côte.

Le bien et le revenu

Prix d’achat: 300 000 €
Loyer annuel brut: 15 000 €
Rendement brut: 5 %
Charges d’exploitation (hypothèse : 20 % du loyer): 3 000 €
Impôt dans le pays de destination: 3 000 €

Les deux régimes israéliens (en shekels, taux de conversion illustratif 4)

	Régime de 15 %	Barème progressif (31 %)
Impôt en Israël	9 000 ₪	2 880 ₪
Revenu net annuel (tout compris)	27 000 ₪	33 120 ₪
Rendement net	2,3 %	2,8 %

Ouvrir ce scénario dans le simulateur et modifier chaque chiffre →

Hypothèses : un taux de conversion purement illustratif (modifiable dans le simulateur), un taux marginal de 31 % par défaut, sans surtaxe sur les hauts revenus et sans amortissement. Il ne s’agit ni d’une prévision ni d’un conseil.

La liste de contrôle avant d’acheter à Lisbonne

✓Dans un immeuble antérieur à 1958 : l’avis d’un ingénieur en structure, aucune attestation sismique n’accompagne la transaction portugaise.
✓Vérifier le classement RMAL du quartier face au texte municipal officiel avant tout projet touristique.
✓Pour un bien doté d’une licence AL : sa validité, sa survie à la vente selon les nouvelles règles, et la valorisation du bien dans un scénario de longue durée seule.
✓Intégrer le coefficient de révision annuelle des loyers (+2,24 % pour 2026) dans les baux longs.
✓NIF, CPCV et avocat indépendant ; en copropriété, la trésorerie du condomínio et les travaux à venir.
✓Se rappeler que le prix est à un sommet historique : le calcul doit tenir sans hypothèse de poursuite des hausses.

Risques et points de vigilance : Lisbonne

Un risque sismique non révélé : environ 60 % du parc a été construit avant la norme de 1958, aucune attestation sismique n’accompagne les transactions, et Lisbonne est la zone la plus exposée du Portugal. Dans un immeuble ancien, commandez l’avis d’un ingénieur, et rappelez-vous que le parc postérieur à 1983 (et a fortiori Parque das Nações) relève d’une autre classe de risque.
La carte des zones AL repose sur des publications du secteur : vérifiez le classement du quartier face au texte officiel du règlement municipal avant toute opération touristique.
La réglementation ne va que dans un sens : les gels de l’AL sont nés de mobilisations pour le logement qui se poursuivent, et un tour de vis supplémentaire (fiscalité, renouvellement des licences, loyers) est un scénario bien vivant.
Des rendements comprimés à des prix records : le calcul doit tenir même sans hypothèse de valorisation.

Pour une liste de signaux d’alerte généraux, voyez le guide de protection contre les fraudes.

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Le guide complet →

Les informations de cette page sont d’ordre général et ne constituent ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal ou juridique, ni une offre ou une commercialisation d’investissements au sens de la loi. Diraly ne détient aucun stock de biens à l’étranger, n’est pas intermédiaire et ne commercialise pas de biens. Une offre au public d’investissement collectif dans l’immobilier (fonds ou programme) peut être qualifiée d’offre de valeurs mobilières soumise à prospectus : méfiez-vous des promesses de « rendement garanti ». Les taux d’imposition, les frais et les seuils de visa sont mis à jour fréquemment et ne valent qu’à la date indiquée à côté de chaque donnée. Avant toute transaction, consultez un conseiller fiscal agréé en Israël et un avocat local dans le pays de destination.

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Bon à savoir

Questions fréquentes

Où peut-on encore exploiter un Airbnb à Lisbonne ?

Presque nulle part en nouvelle inscription : le régime approuvé fin 2025 ferme complètement les quartiers dépassant 10 % de saturation (tout le centre historique, Arroios, Estrela et d’autres) et n’autorise que par dérogation dans les quartiers situés entre 5 % et 10 %. Ce qui fonctionne en revanche : l’achat d’un bien doté d’une licence existante, transmissible avec le bien depuis 2025 et négocié avec une prime en conséquence, ou des locations de 30 jours et plus, qui ne relèvent pas de l’AL. Le classement précis d’un quartier donné se vérifie face au texte du règlement municipal, pas face à une présentation.

À quel point le risque sismique est-il sérieux à Lisbonne ?

Assez sérieux pour être un critère de décision : Lisbonne a été détruite en 1755, la région présente le risque sismique le plus élevé du Portugal, et environ 60 % du parc a été construit avant la première norme parasismique (1958). Le système ne vous aidera pas, aucune attestation sismique n’existe dans une transaction immobilière. Les conclusions pratiques : dans un immeuble ancien, commander une expertise de structure, se méfier des rénovations « esthétiques » qui ont abîmé la structure d’origine (un problème documenté dans les immeubles à gaiola), et se rappeler qu’un parc moderne, Parque das Nações par exemple, a été construit selon des normes tout autres.

Vaut-il la peine d’acheter un appartement doté d’une licence Airbnb existante ?

C’est devenu une opération en soi : depuis 2025, la licence se transmet avec le bien, et dans les quartiers fermés c’est une ressource que l’on ne peut plus créer, donc elle se paie. Avant de régler cette prime : vérifiez que l’inscription est valide et effectivement exploitée, contrôlez qu’elle ne fait pas partie des cas dont le nouveau règlement restreint la survie lors d’une vente, et calculez ce que vaut le bien dans un scénario de location longue durée seule, car c’est le plancher sur lequel vous vous tenez si la réglementation se resserre encore. L’écart entre le prix et ce plancher est le prix que vous payez pour le risque réglementaire.