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Immobilier au Portugal pour les Israéliens

Taxe d’acquisition : IMT progressif de 0 % à 8 % + droit de timbre de 0,8 %Convention fiscale avec Israël : ouiVisa doré

Les données de cette page ont été vérifiées le 8/8/2026

Le Portugal est une double histoire israélienne : une vague d’investissements née de la loi sur la nationalité pour les descendants des expulsés d’Espagne, prolongée par un marché où la presse économique israélienne raconte des acheteurs découvrant qu’« à Porto, on achète une maison au prix d’une place de parking à Tel Aviv ». La demande israélienne est bien documentée par la couverture journalistique, mais à la différence de la Grèce et de Chypre, il n’existe pas de répartition officielle par nationalité : nous ne présenterons donc pas ici de nombre d’acheteurs.

Deux illusions commerciales doivent être dissipées : la voie du visa doré par l’immobilier est morte en octobre 2023, et qui la vend aujourd’hui vend un produit qui n’existe pas ; et le régime fiscal favorable aux nouveaux arrivants (NHR) est fermé aux nouvelles adhésions et a été remplacé par un dispositif bien plus étroit. Ce qui reste est un vrai marché : des prix en hausse à deux chiffres plusieurs années de suite, une demande locative profonde dans les villes, et une réglementation Airbnb qui a changé deux fois en deux ans.

Les données datées, le processus d’achat et les risques sont ci-dessous. Les chiffres proviennent de l’institut portugais de la statistique (INE) et de PwC, pas de présentations commerciales.

Les chiffres

Chaque ligne avec sa source et sa date. Les données non vérifiées, ou sur lesquelles les sources divergent, ne sont pas affichées ici.

Demande israélienneVague d’achats israéliens documentée à Porto et à Lisbonne (couverture Calcalist / Ynet) ; pas de ventilation officielle par nationalitéCalcalist / Ynet (couverture journalistique) · à jour au 2025
Prix médianLisbonne (ville) : 4 875 € le m² ; Porto (agglomération) : 2 305 € le m²INE (institut portugais de la statistique) · à jour au 2025
Taxe d’acquisitionIMT progressif de 0 % à 8 % + droit de timbre de 0,8 %PwC Portugal, guide fiscal 2025 · à jour au 2025
Impôt sur les loyers (non-résident)25 % sur la location d’habitation (sur le net) ; 28 % sur les locations qui ne sont pas à usage d’habitationPwC Tax Summaries, Portugal · à jour au 2026-07
Visa doréLa voie immobilière a été supprimée le 7/10/2023 (loi Mais Habitação) ; restent les voies des fonds et des donsLoi portugaise 56/2023 · à jour au 2023-10

Comment le Portugal se compare aux autres destinations ? Le tableau complet →

Où acheter au Portugal

Porto

Le foyer israélien de ces dernières années. Deuxième ville du pays, centre historique en plein élan de rénovation, universités et tourisme solide, à des prix nettement inférieurs à ceux de Lisbonne. La couverture journalistique israélienne en fait la destination phare du petit investisseur, et l’offre comprend beaucoup d’immeubles anciens en pierre à rénover, des projets qui exigent un accompagnement professionnel rapproché.

Prix médian, agglomération de Porto : 2 305 € le m² (ville de Porto en prix affichés : ~3 900 €)INE / idealista · à jour au 2025

Le guide complet : immobilier à Porto →

Lisbonne

La capitale : le marché le plus cher et le plus international du Portugal, avec une demande locative profonde venue de la tech, des étudiants et du tourisme. Point critique pour les investisseurs Airbnb : Lisbonne est fermée aux nouvelles licences de location touristique (AL) depuis novembre 2024. Qui y achète aujourd’hui achète pour un modèle de location longue durée, sauf à acquérir un bien disposant déjà d’une licence (la licence est transmissible avec le bien depuis la nouvelle loi).

Prix médian, ville de Lisbonne : 4 875 € le m²INE (institut portugais de la statistique) · à jour au 2025Rythme de hausse des prix au niveau national : +17,5 % en 2025 (médiane nationale de 2 198 € le m²)INE, via Global Property Guide · à jour au 2025-12

Le guide complet : immobilier à Lisbonne →

Algarve

La côte sud : un marché international de résidences secondaires et de retraite, britannique et nord-européen par tradition, qui attire aussi des Israéliens en quête d’un mélange de villégiature et d’investissement. La location touristique y est le modèle naturel, mais en Algarve également, certaines municipalités ont gelé les nouvelles licences AL dans les zones saturées : vérifier le statut de licence auprès de la commune concernée fait partie de l’audit.

Prix médian, Algarve : 3 139 € le m²INE, via Global Property Guide · à jour au 2025

Braga, Coimbra et les villes secondaires

La prochaine vague commerciale : des villes universitaires et du nord nettement moins chères, présentées comme « le prochain Porto ». Il y existe une vraie demande locale, mais aussi une liquidité bien plus mince : on y achète vite, on y revend lentement. Adapté à qui connaît le marché local, pas à un premier achat à distance.

Fiscalité : les deux faces de la médaille

Un résident israélien est imposé sur ses revenus mondiaux. Sur un bien au Portugal, l’impôt est donc dû dans le pays de destination et en Israël, et en Israël on choisit entre deux régimes :

  • Le régime de 15 % : un impôt fixe sur le revenu brut. Seul l’amortissement est déductible, et il n’y a aucun crédit au titre de l’impôt payé au Portugal.
  • Le régime au barème progressif : un impôt par tranches sur le bénéfice net (après déduction des charges), avec crédit au titre de l’impôt payé au Portugal.

Comme une convention fiscale lie Israël et le Portugal, le crédit du régime au barème s’applique en général intégralement. Le choix entre les deux régimes change d’une année sur l’autre et dépend du niveau d’imposition dans le pays de destination et du montant des charges. Calculez les deux régimes dans le simulateur d’impôt sur les loyers →

Pour une explication complète des deux régimes, de l’impôt sur la plus-value à la revente et des obligations déclaratives auprès du fisc israélien, voyez le guide de la fiscalité de l’immobilier à l’étranger.

Le processus d’achat au Portugal

  1. 1Obtenez un NIF (numéro fiscal portugais), obligatoire pour toute transaction ; un non-résident l’obtient par l’intermédiaire d’un représentant fiscal, y compris à distance.
  2. 2Ouvrez un compte bancaire portugais (usuel, et cela simplifie les paiements).
  3. 3Vous signez un CPCV, le compromis de vente contraignant, et versez un acompte. Le désistement du vendeur l’oblige à rembourser le double ; celui de l’acheteur lui fait perdre son acompte.
  4. 4Un avocat vérifie : l’extrait du registre, les dettes et les charges, la licence d’usage, et le statut de la licence AL si une location touristique est envisagée.
  5. 5Vous signez l’Escritura (acte de vente) devant notaire, après paiement de la taxe d’acquisition (IMT) et du droit de timbre.
  6. 6Vous faites inscrire la propriété au registre foncier (Conservatória).

Il est d’usage de budgéter des frais de transaction globaux de plusieurs points de pourcentage au-dessus du prix (taxe d’acquisition progressive, droit de timbre, notaire, inscription et honoraires d’avocat). Une transaction type se conclut en deux à trois mois.

Risques et points de vigilance : Portugal

  • La licence Airbnb (Alojamento Local) est une loterie municipale : Lisbonne est gelée pour les nouvelles inscriptions depuis 11/2024, et le régime national de licences a changé deux fois en deux ans.
  • Qui vend « un visa doré grâce à un appartement au Portugal » vend un produit qui n’existe plus depuis 10/2023.
  • L’ancien régime NHR est fermé ; son successeur (IFICI) est bien plus étroit et n’intéresse pas la plupart des investisseurs passifs.
  • Les prix ont progressé à un rythme à deux chiffres plusieurs années de suite : le risque de timing d’entrée est réel.
  • Les révisions de loyer dans les baux longue durée sont soumises à un coefficient annuel fixé politiquement.

Pour une liste de signaux d’alerte généraux et des affaires réelles, voyez le guide de protection contre les fraudes.

Vérifiez le rendement net et la charge fiscale d’un bien au Portugal

Simulateur d’impôt sur les loyers à l’étranger

Les informations de cette page sont d’ordre général et ne constituent ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal ou juridique, ni une offre ou une commercialisation d’investissements au sens de la loi. Diraly ne détient aucun stock de biens à l’étranger, n’est pas intermédiaire et ne commercialise pas de biens. Une offre au public d’investissement collectif dans l’immobilier (fonds ou programme) peut être qualifiée d’offre de valeurs mobilières soumise à prospectus : méfiez-vous des promesses de « rendement garanti ». Les taux d’imposition, les frais et les seuils de visa sont mis à jour fréquemment et ne valent qu’à la date indiquée à côté de chaque donnée. Avant toute transaction, consultez un conseiller fiscal agréé en Israël et un avocat local dans le pays de destination.

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Questions fréquentes

Existe-t-il une convention fiscale entre Israël et le Portugal ?
Oui. Une convention de non-double imposition lie Israël et le Portugal, de sorte que l’impôt payé à l’étranger ouvre en général droit à un crédit sur la charge israélienne (dans le régime au barème progressif). L’obligation déclarative en Israël demeure.
Quel impôt paie-t-on en Israël sur un loyer perçu au Portugal ?
Un résident israélien choisit entre le régime forfaitaire de 15 % sur le revenu brut (sans crédit au titre de l’impôt étranger) et le régime au barème progressif sur le bénéfice net, avec crédit au titre de l’impôt payé au Portugal. Le choix change d’une année sur l’autre : le simulateur d’impôt sur les loyers présente les deux régimes.
Peut-on encore obtenir un visa doré au Portugal en achetant un appartement ?
Non. La voie immobilière, dans toutes ses versions, a été supprimée le 7 octobre 2023 par la loi sur le logement « Mais Habitação ». Le programme de visa doré lui-même continue d’exister par l’investissement dans des fonds agréés, des dons culturels et d’autres voies non immobilières. Une publicité en hébreu qui vend « un visa doré grâce à un appartement au Portugal » vend un produit qui n’existe pas, et cela constitue en soi un signal d’alerte sur l’annonceur.
Comment est imposé un loyer perçu au Portugal ?
La location d’habitation est imposée au Portugal à un taux unique sur le revenu net (après charges déductibles), pour les résidents comme pour les non-résidents, et un taux plus élevé s’applique aux locations qui ne sont pas à usage d’habitation. Comme il existe une convention fiscale entre Israël et le Portugal (de 2006), l’impôt portugais ouvre droit à un crédit dans le régime israélien au barème progressif. Les deux régimes israéliens peuvent être comparés côte à côte dans notre simulateur.
Peut-on louer sur Airbnb à Lisbonne ou à Porto ?
Cela dépend de l’endroit et surtout de l’existence d’une licence. Lisbonne est fermée aux nouvelles licences AL depuis novembre 2024 ; à Porto, l’enregistrement a rouvert dans la majeure partie de la ville fin 2024 mais reste fermé dans les zones saturées ; et en Algarve, cela varie d’une commune à l’autre. La loi nationale de 2024 a rétabli la transmissibilité de la licence avec le bien, de sorte qu’un bien disposant d’une licence AL existante porte une valeur en soi. Le régime dans son ensemble a changé deux fois en deux ans : tout plan d’affaires touristique exige donc une vérification à jour auprès de la municipalité.
Quel est le lien entre l’achat d’un appartement et la nationalité portugaise ?
Il n’y a pas de lien direct. La voie de la nationalité pour les descendants des expulsés d’Espagne, qui a conduit beaucoup d’Israéliens vers le Portugal, a été nettement durcie en 2022 et n’exige aucun achat immobilier ; et l’achat d’un bien, en lui-même, ne donne droit ni à la nationalité ni à la résidence. Qui lie les deux dans une présentation commerciale induit en erreur.