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Immobilier à l’étranger · DIRALY

Comparatif des destinations immobilières à l’étranger

11 destinations dans un seul tableau : taxe d’acquisition, impôt local sur les loyers, convention fiscale avec Israël et visa doré. Nous comparons ce qui est vérifiable, pas des promesses de rendement.

Données vérifiées le 8/8/2026 · la source et la date de chaque valeur figurent sur la page du pays

Le tableau

Une valeur manquante (—) signifie que nous n’avons pas de donnée vérifiée, pas qu’elle est nulle. Cliquez sur le nom d’une destination pour sa page complète, avec les sources, les dates, le processus d’achat et les risques.

DestinationConvention fiscale avec IsraëlTaxe d’acquisition / fraisImpôt local sur les loyersVisa doréTicket d’entrée / prix
Grèceoui3,09 % (TVA de 24 % sur la construction neuve, suspendue jusqu’au 31/12/2026, loi 5246/2025)15 % / 25 % / 35 % / 45 % par tranches (réforme 2026)800 000 € à Athènes, Thessalonique, Mykonos et Santorin · 400 000 € ailleurs · 250 000 € pour la conversion d’un local commercial ou la réhabilitation d’un bâtiment classé · minimum 120 m² et interdiction de la location courte duréede 100 000 € à 200 000 € (environ 47 % des transactions israéliennes)
ChyprenonConstruction neuve : TVA de 19 % (taux réduit de 5 % sur les 130 premiers m² et jusqu’à 350 000 €, pour une première résidence) ; ancien : droits de mutation de 3 % à 8 % avec un abattement de 50 %——~195 000 € pour un deux-pièces en périphérie (2025)
Dubaïoui4 % (identique pour les étrangers) + frais de bureau de trustPas d’impôt local sur le revenu locatif des particuliers ; l’habitation est exonérée de TVAUn bien de 2 millions d’AED selon l’évaluation du DLD, y compris hypothéqué ou sur plan (assouplissement 2025)de 1 à 2 millions de ₪ pour un studio ou un deux-pièces
États-Unisoui—Par défaut : retenue à la source de 30 % sur le brut, ou option « net » (W-8ECI) avec imposition au barème et déclaration annuelle——
PortugalouiIMT progressif de 0 % à 8 % + droit de timbre de 0,8 %25 % sur la location d’habitation (sur le net) ; 28 % sur les locations qui ne sont pas à usage d’habitationLa voie immobilière a été supprimée le 7/10/2023 (loi Mais Habitação) ; restent les voies des fonds et des donsLisbonne (ville) : 4 875 € le m² ; Porto (agglomération) : 2 305 € le m²
EspagneouiAncien : ITP de 6 % à plus de 10 % selon la province (Catalogne : barème jusqu’à 13 %) ; neuf : TVA de 10 % + AJD24 % sur le brut, sans déduction des charges (règle contestée en justice depuis 9/2025)Supprimé intégralement le 3/4/2025—
RoumanieouiPas de taxe d’acquisition à la charge de l’acheteur ; frais de clôture d’environ 3 % à 5 % (surtout des honoraires de notaire progressifs et l’inscription)10 % sur 80 % du revenu (abattement forfaitaire de 20 %), soit 8 % du brut en effectif—~2 200 € le m² (moyenne urbaine, 2025)
GéorgieouiNi taxe d’acquisition ni droit de timbre ; inscription au NAPR : 50 GEL (sous 4 jours) ou 200 GEL (immédiate)5 % sur le brut (régime de location d’habitation sans déduction), ou 20 % sur le net dans le régime ordinaire—Batoumi : ~1 865 $ le m² (marché du neuf) ; Tbilissi : ~1 345 $ le m²
MonténégrononAncien : progressive depuis le 1/1/2024, 3 % jusqu’à 150 000 €, 5 % jusqu’à 500 000 €, 6 % au-delà ; construction neuve : TVA de 21 % à la place15 % sur le revenu après un abattement forfaitaire de 30 %, soit 10,5 % du brut en effectif—2 458 € le m² (3e trimestre 2025, +23,2 % sur un an) ; construction neuve à Budva : de 3 000 € à 4 200 €
Albanieoui—15 % au titre des revenus de placement (loi 29/2023, depuis 2024) ; les règles de déduction des charges ne sont pas vérifiées—Saranda : de 1 600 € à 3 000 € le m² ; Tirana : de 1 800 € à 2 500 € ; Vlora jusqu’à 3 500 € (+25 % sur un an)
Hongrieoui4 % (taux unique) ; un acheteur non ressortissant de l’Union a besoin d’une autorisation d’achat par bien (frais de 65 000 HUF, 30 à 60 jours)15 % à taux unique, avec obligation déclarativeLa voie immobilière directe (500 000 €) a été supprimée entre 12/2024 et 1/2025 avant même d’ouvrir ; reste la voie des fonds~1,45 à 1,55 million de forints le m² (données de portails)

À jour à la date indiquée sur la page de chaque pays. Une donnée sur laquelle les sources divergent n’est pas affichée. Ce tableau n’est pas une recommandation : l’ordre des pays suit le volume documenté de la demande israélienne, pas un quelconque intérêt à investir.

Ce qui ne change pas d’une destination à l’autre : l’impôt israélien

À chaque destination du tableau s’ajoute une seconde couche d’imposition, toujours la même : un résident israélien est imposé sur ses revenus mondiaux et choisit entre le régime de 15 % sur le revenu brut (sans crédit au titre de l’impôt étranger) et le régime au barème progressif sur le bénéfice net avec crédit. Conséquence : plus l’impôt local est faible, plus le régime de 15 % devient intéressant, et dans une destination sans impôt local, toute la facture est israélienne.

Calculez les deux régimes pour chaque destination dans le simulateur d’impôt sur les loyers → et pour l’explication complète, le guide de la fiscalité de l’immobilier à l’étranger.

Les informations de cette page sont d’ordre général et ne constituent ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal ou juridique, ni une offre ou une commercialisation d’investissements au sens de la loi. Diraly ne détient aucun stock de biens à l’étranger, n’est pas intermédiaire et ne commercialise pas de biens. Une offre au public d’investissement collectif dans l’immobilier (fonds ou programme) peut être qualifiée d’offre de valeurs mobilières soumise à prospectus : méfiez-vous des promesses de « rendement garanti ». Les taux d’imposition, les frais et les seuils de visa sont mis à jour fréquemment et ne valent qu’à la date indiquée à côté de chaque donnée. Avant toute transaction, consultez un conseiller fiscal agréé en Israël et un avocat local dans le pays de destination.

Immobilier à l’étranger

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Bon à savoir

Questions fréquentes

Quels pays n’ont pas de convention fiscale avec Israël ?
Parmi les destinations du tableau : Chypre et Monténégro. En l’absence de convention, l’allègement de la double imposition n’est possible que par un crédit unilatéral prévu par le droit interne israélien : il n’est pas automatique, et c’est un point de fond dans le choix du régime d’imposition et dans la planification de l’investissement.
Une destination « sans impôt » est-elle vraiment sans impôt ?
Pas pour un résident israélien. Même dans une destination sans impôt local sur les loyers (comme Dubaï), le revenu est pleinement imposable en Israël, au régime de 15 % sur le brut ou au barème progressif sur le net, et en l’absence d’impôt local aucun crédit ne vient réduire la charge. Une « exonération d’impôt » sur place signifie que toute la facture est israélienne.
Comment choisir entre les destinations du tableau ?
Le tableau compare les paramètres vérifiables : impôts, frais, conventions fiscales et seuils de visa. Il ne compare pas les rendements, car les promesses de rendement des commercialisateurs ne sont pas une donnée vérifiable. La décision dépend aussi de votre capacité à gérer un bien à distance, de l’exposition de change et des risques propres à chaque destination, détaillés sur la page complète de chaque pays.
D’où viennent les données du tableau ?
Chaque valeur provient d’une source officielle, PwC Tax Summaries, administrations fiscales nationales, registres fonciers et banques centrales, et figure avec sa source et sa date complètes sur la page du pays. Une donnée sur laquelle les sources divergent n’est pas affichée. Les données d’agents et de portails sont signalées comme telles.