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Immobilier à Dubaï pour les Israéliens

Droit de mutation (DLD) : 4 % (identique pour les étrangers) + frais de bureau de trustConvention fiscale avec Israël : ouiVisa doré

Les données de cette page ont été vérifiées le 8/8/2026

Depuis les accords d’Abraham, Dubaï est devenue une destination d’investissement israélienne à part entière : le premier achat israélien enregistré remonte à fin 2021, et une vague d’acquisitions régulière est documentée depuis, portant sur de petits appartements dans les quartiers intermédiaires de la ville, à des prix qui paraissent invraisemblables à qui a l’habitude de Tel Aviv. Il faut le dire honnêtement : le Dubai Land Department (DLD) ne publie pas de répartition des acheteurs par nationalité, de sorte que tous les chiffres évoquant « des milliers d’acheteurs israéliens » sont des estimations d’agents, pas une donnée officielle.

L’argument central de la commercialisation, « il n’y a pas d’impôt à Dubaï », n’est vrai que pour la moitié du tableau. Aux Émirats arabes unis, il n’existe effectivement pas d’impôt sur le revenu locatif des particuliers, mais un résident israélien paie sur ce même loyer l’impôt israélien plein (15 % sur le brut ou le barème progressif sur le net), et en l’absence d’impôt local il n’y a aucun crédit pour le réduire. « Exonéré d’impôt » à Dubaï signifie simplement que toute la facture est israélienne.

La seconde histoire que la commercialisation minimise est celle des cycles : Dubaï est un marché particulièrement volatil, qui a déjà effacé environ la moitié de sa valeur en 2008 à 2010, et l’agence de notation Fitch a estimé en 2025 qu’une correction des prix était possible d’ici 2026 sur fond d’un stock à livrer considérable, précisément concentré dans les zones commercialisées auprès des Israéliens. Les données, les sources et les dates figurent ci-dessous.

Les chiffres

Chaque ligne avec sa source et sa date. Les données non vérifiées, ou sur lesquelles les sources divergent, ne sont pas affichées ici.

Demande israélienneVague d’achats documentée depuis les accords d’Abraham ; l’estimation des agents, environ 16 000 acheteurs, n’est pas une donnée officielle (le DLD ne publie pas de ventilation par nationalité)Times of Israel / remontées d’agents, affirmation commerciale · à jour au 2025-02
Ticket typique (source journalistique)de 1 à 2 millions de ₪ pour un studio ou un deux-piècesTimes of Israel (d’après des remontées d’agents) · à jour au 2025-02
Droit de mutation (DLD)4 % (identique pour les étrangers) + frais de bureau de trustDubai Land Department · à jour au 2025
Impôt sur les loyers (local)Pas d’impôt local sur le revenu locatif des particuliers ; l’habitation est exonérée de TVADubai Land Department / administration fiscale fédérale · à jour au 2025
Visa doré (10 ans)Un bien de 2 millions d’AED selon l’évaluation du DLD, y compris hypothéqué ou sur plan (assouplissement 2025)Page officielle du service du DLD · à jour au 2025

Comment Dubaï se compare aux autres destinations ? Le tableau complet →

Où acheter à Dubaï

JVC (Jumeirah Village Circle)

Le point d’entrée classique des acheteurs israéliens : un quartier intermédiaire de plain-pied fait de tours et d’immeubles d’habitation, avec des prix d’entrée parmi les plus bas de la ville et des rendements bruts affichés comme élevés. Le revers de la même médaille : JVC se trouve en plein milieu du grand stock à livrer de Dubaï, la concentration de construction neuve la plus forte de la ville se situe exactement dans ces zones, et les prévisions pour 2026 évoquent une pression sur les prix précisément là. Le rendement brut affiché n’intègre ni les charges d’entretien, ni la gestion, ni les périodes de vacance locative.

Prix moyen à JVC : ~1 300 à 1 450 AED le pied carré (transactions DLD retraitées par des portails)reaisale / Bayut (données de portail) · à jour au 2026-06

Dubai Marina

Le quartier occidental sur l’eau, le marché le plus liquide et le plus connu des acheteurs étrangers : une offre importante, une demande locative soutenue et un marché de la revente actif. Plus chère que JVC mais plus stable en demande, avec une clientèle locative internationale permanente.

Prix moyen à la Marina : ~2 200 AED le pied carré (données de portails)Bayut (données de portail) · à jour au 2025

Downtown et Business Bay

Le centre-ville : la Burj Khalifa, les tours et les bureaux. Downtown est le marché haut de gamme installé ; Business Bay, de l’autre côté du canal, offre une entrée moins chère dans la même zone de demande, avec une offre importante de studios et de deux-pièces, un profil adapté à la location d’entreprise mais aussi plus sensible à la surabondance d’offre.

Prix à Downtown : ~2 650 à 3 000 AED le pied carré (données de portails)Engel & Völkers / Apex (données de portail) · à jour au 2026Prix à Business Bay : ~2 300 AED le pied carré (données de portails)D&B Properties (données de portail) · à jour au 2025

Palm Jumeirah

L’île artificielle, le marché du luxe. Des prix d’un autre ordre que partout ailleurs, une clientèle mondiale, et une liquidité qui dépend du cycle du luxe international davantage que du marché local. Pertinente comme actif de prestige balnéaire, pas comme opération de rendement.

Prix des appartements sur la Palm : ~3 800 AED le pied carré en moyenne (données de portails)Sotheby’s UAE (données de portail) · à jour au 2025

Fiscalité : les deux faces de la médaille

Un résident israélien est imposé sur ses revenus mondiaux. Sur un bien à Dubaï, l’impôt est donc dû dans le pays de destination et en Israël, et en Israël on choisit entre deux régimes :

  • Le régime de 15 % : un impôt fixe sur le revenu brut. Seul l’amortissement est déductible, et il n’y a aucun crédit au titre de l’impôt payé à Dubaï.
  • Le régime au barème progressif : un impôt par tranches sur le bénéfice net (après déduction des charges), avec crédit au titre de l’impôt payé à Dubaï.

Comme une convention fiscale lie Israël et Dubaï, le crédit du régime au barème s’applique en général intégralement. Le choix entre les deux régimes change d’une année sur l’autre et dépend du niveau d’imposition dans le pays de destination et du montant des charges. Calculez les deux régimes dans le simulateur d’impôt sur les loyers →

Pour une explication complète des deux régimes, de l’impôt sur la plus-value à la revente et des obligations déclaratives auprès du fisc israélien, voyez le guide de la fiscalité de l’immobilier à l’étranger.

Le processus d’achat à Dubaï

  1. 1Choisissez un bien en zone Freehold : les étrangers, Israéliens compris, ne peuvent acquérir en pleine propriété que dans les zones définies par la loi (Marina, Downtown, JVC, la Palm et des dizaines d’autres). Le titre de propriété est inscrit au nom de l’acquéreur auprès du DLD.
  2. 2Vous signez un protocole de transaction (MOU) ou un contrat de vente et versez un acompte.
  3. 3Une transaction dans l’ancien se conclut dans un bureau de trust agréé par le DLD : paiement, droit de mutation de 4 % et émission du titre de propriété, le plus souvent en quelques jours.
  4. 4Pour un programme sur plan : le contrat est inscrit au registre intermédiaire Oqood, et tous les paiements doivent transiter par un compte séquestre contrôlé (RERA), débloqué au promoteur uniquement selon l’avancement réel des travaux. C’est la protection construite après l’effondrement de 2008.
  5. 5Pour louer : vous enregistrez le bail dans le système Ejari et désignez une société de gestion locale.

Le prêt immobilier pour non-résident existe mais reste limité (en général un financement de la moitié de la valeur du bien seulement) : en pratique, la plupart des acheteurs israéliens achètent avec un apport personnel intégral ou via les plans de paiement du promoteur, y compris des plans qui se poursuivent après la livraison.

Risques et points de vigilance : Dubaï

  • « Il n’y a pas d’impôt à Dubaï » est trompeur : l’impôt israélien sur les loyers (15 % ou barème progressif) constitue toute la facture, et en l’absence d’impôt local aucun crédit ne vient la réduire.
  • Risque d’offre : Fitch a estimé (2025) une correction des prix pouvant atteindre 15 % d’ici 2026 face à un stock d’environ 210 000 logements, la concentration la plus forte se situant précisément dans les zones de rendement commercialisées auprès des Israéliens (JVC, Dubai South).
  • Le marché s’est déjà effondré une fois : 2008 à 2010 a effacé environ la moitié des prix et provoqué des annulations massives de programmes. Le régime de séquestre actuel a été bâti sur cette leçon, mais une cyclicité marquée est une caractéristique de ce marché.
  • Aucun acteur n’est autorisé à promettre un rendement selon les règles de la RERA : un « rendement garanti » dans une publicité en hébreu est un signal d’alerte.
  • Des charges d’entretien (service charges) élevées érodent le rendement : les chiffres publiés sont bruts et avant coûts.

Pour une liste de signaux d’alerte généraux et des affaires réelles, voyez le guide de protection contre les fraudes.

Vérifiez le rendement net et la charge fiscale d’un bien à Dubaï

Simulateur d’impôt sur les loyers à l’étranger

Les informations de cette page sont d’ordre général et ne constituent ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal ou juridique, ni une offre ou une commercialisation d’investissements au sens de la loi. Diraly ne détient aucun stock de biens à l’étranger, n’est pas intermédiaire et ne commercialise pas de biens. Une offre au public d’investissement collectif dans l’immobilier (fonds ou programme) peut être qualifiée d’offre de valeurs mobilières soumise à prospectus : méfiez-vous des promesses de « rendement garanti ». Les taux d’imposition, les frais et les seuils de visa sont mis à jour fréquemment et ne valent qu’à la date indiquée à côté de chaque donnée. Avant toute transaction, consultez un conseiller fiscal agréé en Israël et un avocat local dans le pays de destination.

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Bon à savoir

Questions fréquentes

Existe-t-il une convention fiscale entre Israël et Dubaï ?
Oui. Une convention de non-double imposition lie Israël et Dubaï, de sorte que l’impôt payé à l’étranger ouvre en général droit à un crédit sur la charge israélienne (dans le régime au barème progressif). L’obligation déclarative en Israël demeure.
Quel impôt paie-t-on en Israël sur un loyer perçu à Dubaï ?
Un résident israélien choisit entre le régime forfaitaire de 15 % sur le revenu brut (sans crédit au titre de l’impôt étranger) et le régime au barème progressif sur le bénéfice net, avec crédit au titre de l’impôt payé à Dubaï. Le choix change d’une année sur l’autre : le simulateur d’impôt sur les loyers présente les deux régimes.
N’y a-t-il vraiment aucun impôt sur un appartement à Dubaï ?
Localement, presque : pas d’impôt sur le revenu locatif des particuliers, pas de taxe foncière annuelle, et la location d’habitation est exonérée de TVA. On paie un droit de mutation unique et des charges d’entretien courantes. Mais pour un résident israélien, ce n’est que la moitié de l’histoire : le revenu est pleinement imposable en Israël, 15 % sur le brut ou le barème progressif sur le net, et comme aucun impôt local n’a été payé, aucun crédit ne vient réduire cette charge. La convention fiscale avec les Émirats (en vigueur depuis 2022) organise les relations entre les deux États mais ne supprime pas l’impôt israélien.
Un Israélien peut-il acheter un appartement à Dubaï en son nom ?
Oui. Depuis les accords d’Abraham, les Israéliens achètent aux mêmes conditions que tout acheteur étranger : pleine propriété (Freehold) dans les zones définies, titre de propriété au nom de l’acquéreur auprès du Dubai Land Department, et visa investisseur selon la valeur du bien. Aucune condition de résidence ou de nationalité locale n’est exigée.
Quel est le principal risque d’un investissement à Dubaï ?
Le cycle et l’offre. Dubaï construit à un rythme sans équivalent : un stock de plusieurs centaines de milliers de logements pour les prochaines années a conduit l’agence de notation Fitch à estimer, en 2025, une correction des prix pouvant atteindre 15 % d’ici 2026, la plus forte concentration d’offre neuve se situant dans les zones de rendement bon marché commercialisées auprès des Israéliens. Le marché a aussi prouvé en 2008 à 2010 qu’il pouvait chuter de plusieurs dizaines de pour cent. Qui achète là doit avoir un horizon long et une tolérance aux variations, pas un « rendement garanti », lequel est de toute façon interdit en publicité par les règles de la RERA.
Comment fonctionne le visa doré de Dubaï ?
L’achat d’un bien (ou de plusieurs biens cumulés) d’une valeur de 2 millions d’AED selon l’évaluation du Dubai Land Department ouvre droit à un visa de résidence de 10 ans renouvelable, avec la possibilité de faire venir les membres de sa famille. Depuis 2025, un bien hypothéqué ou acheté sur plan est également compté pour sa valeur totale. Attention : un visa n’est pas une nationalité, et il ne change rien à l’imposition israélienne tant que le centre des intérêts vitaux reste en Israël.