DIRALY
נדל"ן בחו"ל · DIRALY

נדל"ן בדובאי לישראלים

אגרת העברה (DLD): 4% (זהה לזרים) + אגרות משרד נאמנותאמנת מס עם ישראל: ישויזת זהב

הנתונים בעמוד אומתו לאחרונה ב-8.8.2026

מאז הסכמי אברהם הפכה דובאי ליעד השקעה עברי לכל דבר: הרכישה הישראלית הרשומה הראשונה נעשתה בסוף 2021, ומאז מתועד גל רכישות עקבי — דירות קטנות באזורי הביניים של העיר, במחירים שנשמעים מופרכים למי שרגיל לתל אביב. חשוב לומר ביושר: רשות המקרקעין של דובאי (DLD) אינה מפרסמת פילוח רוכשים לפי לאום, כך שכל המספרים על "אלפי רוכשים ישראלים" הם הערכות מתווכים — לא נתון רשמי.

הפיתוי המרכזי בשיווק — "אין מס בדובאי" — נכון רק לחצי מהתמונה. באיחוד האמירויות אכן אין מס הכנסה על שכירות ליחיד, אבל תושב ישראל משלם על אותה שכירות מס מלא בישראל (15% על הברוטו או מס שולי על הנטו) — ובהיעדר מס מקומי, אין גם זיכוי שמקטין אותו. "פטור ממס" בדובאי פירושו פשוט שהחשבון כולו ישראלי.

הסיפור השני שהשיווק ממעיט בו הוא מחזוריות: דובאי היא שוק תנודתי במיוחד, שכבר מחק כמחצית מערכו ב-2008–2010, וסוכנות הדירוג פיץ' העריכה ב-2025 תיקון מחירים אפשרי לתוך 2026 על רקע צבר היצע עצום — שמרוכז דווקא באזורים המשווקים לישראלים. הנתונים, המקורות והתאריכים — למטה.

המספרים

כל שורה עם מקור ותאריך. נתונים שאינם מאומתים או שהמקורות חלוקים לגביהם — לא מוצגים כאן.

ביקוש ישראליגל רכישות מתועד מאז הסכמי אברהם; הערכת מתווכים — כ-16,000 רוכשים — אינה נתון רשמי (DLD אינו מפרסם פילוח לאומים)Times of Israel / דיווחי מתווכים — טענת משווקים · נכון ל-2025-02
כרטיס אופייני (דיווח עיתונאי)1–2 מיליון ₪ לדירת 1–2 חדריםTimes of Israel (מבוסס דיווחי מתווכים) · נכון ל-2025-02
אגרת העברה (DLD)4% (זהה לזרים) + אגרות משרד נאמנותDubai Land Department · נכון ל-2025
מס על שכירות (מקומי)אין מס הכנסה מקומי על שכירות ליחיד; מגורים פטורים ממע"מDubai Land Department / רשות המס הפדרלית · נכון ל-2025
ויזת זהב (10 שנים)נכס בשווי AED 2M לפי הערכת DLD — גם ממושכן או על הנייר (הקלת 2025)עמוד השירות הרשמי של DLD · נכון ל-2025

איך דובאי משתווה לשאר היעדים? טבלת השוואה מלאה ←

איפה קונים בדובאי

JVC (ג'ומיירה וילג' סירקל)

נקודת הכניסה הקלאסית של רוכשים ישראלים: שכונת ביניים מישורית של מגדלים ובנייני דירות, מחירי כניסה מהנמוכים בעיר ותשואות ברוטו שמפורסמות כגבוהות. הצד השני של אותו מטבע: JVC יושבת בלב צבר ההיצע הגדול של דובאי — ריכוז הבנייה החדשה הגבוה בעיר נמצא בדיוק באזורים האלה, ותחזיות 2026 מדברות על לחץ מחירים דווקא שם. תשואת הברוטו המפורסמת אינה כוללת דמי אחזקה, ניהול ותקופות ריקות.

מחיר ממוצע ב-JVC: ~AED 1,300–1,450 לרגל רבועה (נתוני עסקאות DLD בעיבוד פורטלים)reaisale / Bayut (נתוני פורטל) · נכון ל-2026-06

דובאי מרינה

השכונה המערבית על המים — השוק הנזיל והמוכר ביותר לרוכש זר: היצע גדול, שכירות מבוקשת ושוק יד שנייה פעיל. יקרה מ-JVC אך יציבה יותר בביקוש, עם קהל שוכרים בינלאומי קבוע.

מחיר ממוצע במרינה: ~AED 2,200 לרגל רבועה (נתוני פורטלים)Bayut (נתוני פורטל) · נכון ל-2025

דאונטאון ובזנס ביי

מרכז העיר — הבורג' חליפה, המגדלים והמשרדים. דאונטאון היא השוק היוקרתי-ממוסד; בזנס ביי, מעברה השני של התעלה, מציעה כניסה זולה יותר לאותו אזור ביקוש עם היצע גדול של דירות סטודיו וחדר — פרופיל שמתאים להשכרה תאגידית אך גם רגיש יותר להיצף.

מחיר בדאונטאון: ~AED 2,650–3,000 לרגל רבועה (נתוני פורטלים)Engel & Völkers / Apex (נתוני פורטל) · נכון ל-2026מחיר בבזנס ביי: ~AED 2,300 לרגל רבועה (נתוני פורטלים)D&B Properties (נתוני פורטל) · נכון ל-2025

פאלם ג'ומיירה

האי המלאכותי — שוק היוקרה. מחירים ברמה אחרת מכל השאר, קהל רוכשים עולמי, ונזילות שתלויה במחזור היוקרה הגלובלי יותר מאשר בשוק המקומי. רלוונטי כנכס טרופי-יוקרתי, לא כעסקת תשואה.

מחיר דירות בפאלם: ~AED 3,800 לרגל רבועה בממוצע (נתוני פורטלים)Sotheby's UAE (נתוני פורטל) · נכון ל-2025

מיסוי: שני הצדדים של המטבע

תושב ישראל ממוסה על הכנסה מכל העולם. לכן על נכס בדובאי משלמים מס גם במדינת היעד וגם בישראל, ובישראל בוחרים בין שני מסלולים:

  • מסלול 15% — מס קבוע על ההכנסה ברוטו. ניתן לנכות רק פחת, ואין זיכוי על המס ששולם בדובאי.
  • מסלול מס שולי — מס לפי מדרגות על הרווח נטו (אחרי ניכוי הוצאות), עם זיכוי על המס ששולם בדובאי.

מאחר שקיימת אמנת מס עם דובאי, הזיכוי במסלול השולי חל בדרך כלל במלואו. הבחירה בין המסלולים משתנה משנה לשנה ותלויה בגובה המס במדינת היעד וברמת ההוצאות. חשבו את שני המסלולים במחשבון מס השכירות ←

להסבר מלא על שני המסלולים, מס רווח הון בעת מכירה וחובות הדיווח לרשות המסים, ראו מדריך מיסוי נדל"ן בחו"ל.

תהליך הרכישה בדובאי

  1. 1בוחרים נכס באזור Freehold — זרים (וישראלים בכללם) רשאים לרכוש בבעלות מלאה רק באזורים המוגדרים לכך בחוק (מרינה, דאונטאון, JVC, הפאלם ועוד עשרות). שטר הבעלות נרשם על שם הרוכש ב-DLD.
  2. 2חותמים על מזכר עסקה (MOU) או חוזה מכר ומשלמים מקדמה.
  3. 3עסקת יד שנייה נסגרת במשרד נאמנות מורשה של DLD: תשלום, אגרת העברה של 4% והנפקת שטר בעלות — לרוב תוך ימים.
  4. 4בפרויקט על הנייר: החוזה נרשם במרשם הביניים Oqood, וכל התשלומים חייבים לעבור בחשבון נאמנות מפוקח (RERA) שמשוחרר ליזם רק לפי התקדמות בנייה בפועל — ההגנה שנבנתה אחרי קריסת 2008.
  5. 5להשכרה: רושמים את חוזה השכירות במערכת Ejari וממנים חברת ניהול מקומית.

משכנתא לתושב חוץ קיימת אך מוגבלת (בדרך כלל מימון של כמחצית משווי הנכס בלבד) — בפועל רוב הרוכשים הישראלים קונים בהון עצמי מלא או בתוכניות תשלומים של היזם, כולל תוכניות שנמשכות אחרי המסירה.

סיכונים ונקודות אזהרה — דובאי

  • "אין מס בדובאי" מטעה: מס ההכנסה בישראל על השכירות (15% או שולי) הוא כל החשבון — ובהיעדר מס מקומי אין זיכוי שמקטין אותו.
  • סיכון היצע: פיץ' העריכה (2025) תיקון מחירים של עד 15% לתוך 2026 על רקע צבר של ~210 אלף יח"ד — הריכוז הגבוה ביותר דווקא באזורי התשואה המשווקים לישראלים (JVC, דובאי סאות').
  • השוק כבר קרס פעם: 2008–2010 מחקו כמחצית מהמחירים וגרמו לביטולי פרויקטים המוניים. משטר הנאמנות (Escrow) של היום נבנה מהלקח ההוא — אבל מחזוריות חדה היא תכונה של השוק.
  • אף גורם אינו רשאי להבטיח תשואה לפי כללי RERA — "תשואה מובטחת" בפרסום עברי היא דגל אדום.
  • דמי אחזקה (Service Charges) גבוהים שוחקים תשואה — נתוני התשואה בפרסומים הם ברוטו ולפני עלויות.

לרשימת דגלים אדומים כלליים ומקרים אמיתיים ראו מדריך הגנה מהונאות.

בדקו את התשואה נטו ואת חבות המס על נכס בדובאי

מחשבון מס שכירות בחו"ל

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ השקעות, מס או משפטי, ואינו הצעה או שיווק השקעות כמשמעם בחוק. דיראלי אינה מחזיקה מלאי נכסים בחו"ל, אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים. הצעה לציבור להשקעה משותפת בנדל"ן (קרן/פרויקט) עשויה להיחשב הצעת ניירות ערך הטעונה תשקיף — היזהרו מהבטחות "תשואה מובטחת". שיעורי המס, האגרות וספי הוויזה מתעדכנים תכופות ונכונים למועד המצוין ליד כל נתון בלבד. לפני כל עסקה התייעצו עם יועץ מס מוסמך בישראל ועם עורך דין מקומי במדינת היעד.

נדל"ן בדובאי

מתעניינים בנדל"ן בדובאי?

השאירו פרטים ונחזור אליכם עם מידע. דיראלי אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים בחו"ל.

בשליחת הטופס אני מאשר/ת את מדיניות הפרטיות

טוב לדעת

שאלות נפוצות

האם יש אמנת מס בין ישראל לדובאי?
כן. קיימת אמנה למניעת כפל מס בין ישראל לדובאי, כך שהמס ששולם בחו"ל ניתן לרוב לזיכוי כנגד החבות בישראל (במסלול המס השולי). עדיין חלה חובת דיווח בישראל.
כמה מס בישראל משלמים על שכירות מנכס בדובאי?
תושב ישראל בוחר בין מסלול 15% על ההכנסה ברוטו (בלי זיכוי על מס זר) לבין מסלול מס שולי על הרווח נטו עם זיכוי על המס ששולם בדובאי. הבחירה משתנה משנה לשנה — מחשבון מס השכירות מציג את שני המסלולים.
האם באמת אין מס על דירה בדובאי?
מקומית — כמעט: אין מס הכנסה על שכירות ליחיד, אין מס רכוש שנתי, ושכירות למגורים פטורה ממע"מ. משלמים אגרת העברה חד-פעמית ודמי אחזקה שוטפים. אבל לתושב ישראל זה חצי סיפור: ההכנסה חייבת במס מלא בישראל — 15% על הברוטו או מס שולי על הנטו — ומאחר שלא שולם מס מקומי, אין שום זיכוי שמקטין את החבות. אמנת המס עם האמירויות (בתוקף מ-2022) מסדירה את היחסים אך אינה מבטלת את המס הישראלי.
האם ישראלי יכול לקנות דירה בדובאי על שמו?
כן. מאז הסכמי אברהם ישראלים קונים בתנאים זהים לכל רוכש זר: בעלות מלאה (Freehold) באזורים המוגדרים, שטר בעלות על שם הרוכש ברשות המקרקעין של דובאי, וויזת משקיע לפי שווי הנכס. אין דרישת תושבות או אזרחות מקומית.
מה הסיכון המרכזי בהשקעה בדובאי?
מחזוריות והיצע. דובאי בונה במהירות שאין לה מקבילה: צבר של מאות אלפי יחידות בשנים הקרובות הוביל את סוכנות הדירוג פיץ' להעריך (2025) תיקון מחירים של עד 15% לתוך 2026 — כשהריכוז הגבוה ביותר של היצע חדש נמצא באזורי התשואה הזולים המשווקים לישראלים. השוק גם הוכיח ב-2008–2010 שהוא מסוגל ליפול בעשרות אחוזים. מי שקונה שם צריך אופק ארוך וסיבולת לתנודות — לא "תשואה מובטחת", שממילא אסורה בפרסום לפי כללי RERA.
איך עובדת ויזת הזהב של דובאי?
רכישת נכס (או כמה נכסים במצטבר) בשווי 2 מיליון דירהם לפי הערכת רשות המקרקעין מזכה בוויזת תושבות של 10 שנים המתחדשת, עם אפשרות להזמין בני משפחה. מאז 2025 גם נכס ממושכן או על הנייר נספר לפי השווי המלא. שימו לב: ויזה אינה אזרחות, ואינה משנה דבר בחבות המס הישראלית כל עוד מרכז החיים בישראל.