DIRALY
Immobilier à l’étranger · DIRALY

Immobilier en Géorgie pour les Israéliens

Taxe d’acquisition : Ni taxe d’acquisition ni droit de timbre ; inscription au NAPR : 50 GEL (sous 4 jours) ou 200 GEL (immédiate)Convention fiscale avec Israël : oui

Les données de cette page ont été vérifiées le 8/8/2026

La Géorgie est la destination au petit ticket la mieux documentée : selon les rapports de la maison d’investissement locale Galt & Taggart, les Israéliens représentaient en 2025 environ 13 % de l’ensemble des acheteurs d’appartements à Batoumi, le segment étranger en plus forte croissance de la ville, et le premier groupe d’acheteurs étrangers à Tbilissi. Les tours du front de mer de Batoumi sont commercialisées agressivement en Israël, le plus souvent sous forme d’« apparthôtel » avec une promesse de rendement intégrée.

Le côté surprenant : une partie de l’argumentaire géorgien est tout simplement exacte. L’inscription est réellement rapide et peu coûteuse (transfert de propriété le jour même), il n’y a réellement pas de taxe d’acquisition, et l’impôt sur les loyers dans le régime résidentiel est réellement à un chiffre. Nous l’avons vérifié auprès de PwC après que des sources se sont contredites. Le problème n’est pas comment on achète, mais ce que l’on achète : Batoumi construit plus vite qu’elle ne vend, l’offre de locations courte durée devrait doubler d’ici la fin de la décennie, et l’économie dépend du tourisme de casino et de marchés volatils.

Ajoutez-y le gel du processus d’adhésion à l’Union européenne et l’instabilité politique depuis 2024, et vous obtenez un marché où les données doivent passer avant le récit. Elles sont ci-dessous, avec leurs sources.

Les chiffres

Chaque ligne avec sa source et sa date. Les données non vérifiées, ou sur lesquelles les sources divergent, ne sont pas affichées ici.

Demande israélienne13 % des ventes d’appartements à Batoumi (le segment étranger en plus forte croissance) et 1re place parmi les étrangers à Tbilissi (11 %, janvier à mai 2025)Galt & Taggart, rapports de marché Batoumi et Tbilissi · à jour au 2025
Prix moyenBatoumi : ~1 865 $ le m² (marché du neuf) ; Tbilissi : ~1 345 $ le m²Galt & Taggart / agrégats de marché · à jour au 2025-12
Taxe d’acquisitionNi taxe d’acquisition ni droit de timbre ; inscription au NAPR : 50 GEL (sous 4 jours) ou 200 GEL (immédiate)NAPR (registre foncier géorgien) / ExpatHub.ge · à jour au 2025
Impôt sur les loyers5 % sur le brut (régime de location d’habitation sans déduction), ou 20 % sur le net dans le régime ordinairePwC Tax Summaries, Géorgie · à jour au 2026-01

Comment la Géorgie se compare aux autres destinations ? Le tableau complet →

Où acheter en Géorgie

Batoumi

La ville balnéaire de la mer Noire, vitrine de la commercialisation auprès des Israéliens : des tours sur la promenade, des marques hôtelières internationales et des prix d’entrée qui achètent à peine une place de parking à Tel Aviv. La demande est réelle et documentée, mais l’offre l’est aussi : une part élevée des appartements de la ville a été achetée par des étrangers comme investissement locatif de courte durée, et le rythme de construction devance le rythme d’absorption. Une opération d’apparthôtel avec « rendement garanti » repose entièrement sur la solidité de l’exploitant, pas sur le bien.

Acheteurs israéliens à Batoumi : ~13 % des ventes dans les programmes étudiés, le segment étranger en plus forte croissanceGalt & Taggart, rapport de marché Batoumi 2025 · à jour au 2025Prix moyen (marché du neuf) : ~1 865 $ le m²Galt & Taggart · à jour au 2025

Le guide complet : immobilier à Batoumi →

Tbilissi

La capitale, le marché « réel » de la Géorgie : une demande locale, des étudiants, une économie de services et des prix bas même par rapport à Batoumi. Les Israéliens y sont le premier groupe d’acheteurs étrangers. Pour qui cherche une exposition à la Géorgie sans dépendre du tourisme de casino de la côte, c’est la direction, au prix de rendements moins spectaculaires dans les publicités.

Acheteurs israéliens à Tbilissi : premier groupe étranger, ~11 % des acquisitions étrangères (janvier à mai 2025)Galt & Taggart · à jour au 2025-05Prix moyen à Tbilissi : ~1 345 $ le m²Galt & Taggart / agrégats de marché · à jour au 2025-12

Le guide complet : immobilier à Tbilissi →

Fiscalité : les deux faces de la médaille

Un résident israélien est imposé sur ses revenus mondiaux. Sur un bien en Géorgie, l’impôt est donc dû dans le pays de destination et en Israël, et en Israël on choisit entre deux régimes :

  • Le régime de 15 % : un impôt fixe sur le revenu brut. Seul l’amortissement est déductible, et il n’y a aucun crédit au titre de l’impôt payé en Géorgie.
  • Le régime au barème progressif : un impôt par tranches sur le bénéfice net (après déduction des charges), avec crédit au titre de l’impôt payé en Géorgie.

Comme une convention fiscale lie Israël et la Géorgie, le crédit du régime au barème s’applique en général intégralement. Le choix entre les deux régimes change d’une année sur l’autre et dépend du niveau d’imposition dans le pays de destination et du montant des charges. Calculez les deux régimes dans le simulateur d’impôt sur les loyers →

Pour une explication complète des deux régimes, de l’impôt sur la plus-value à la revente et des obligations déclaratives auprès du fisc israélien, voyez le guide de la fiscalité de l’immobilier à l’étranger.

Le processus d’achat en Géorgie

  1. 1Même quand l’inscription est facile, on vérifie : un avocat local confirme la propriété du vendeur et l’état de l’inscription au NAPR (registre foncier) avant la signature.
  2. 2Vous signez un contrat de vente, possible à distance par procuration.
  3. 3Vous faites inscrire la propriété au Public Service Hall : des frais de 50 GEL (jusqu’à 4 jours ouvrés) ou de 200 GEL (le jour même). La propriété est transférée par l’inscription, pas par la signature.
  4. 4Il n’y a ni taxe d’acquisition ni droit de timbre : le coût de la transaction se limite à l’inscription, à l’avocat et à la commission d’agence le cas échéant.
  5. 5Pour louer : vous choisissez un régime fiscal, le régime résidentiel (un taux faible sur le brut, sans déduction) ou le régime ordinaire sur le net. Les chiffres figurent dans le tableau ci-dessus.

Les transactions à Batoumi sont presque toujours libellées en dollars. À l’achat d’un apparthôtel, le contrat important n’est pas le contrat de vente mais le contrat de gestion : qui est l’exploitant, que se passe-t-il s’il change de mains, et que reçoit-on quand la promesse de rendement prend fin.

Risques et points de vigilance : Géorgie

  • Les promesses de « rendement garanti de 10 % à 12 % » des commercialisateurs d’apparthôtels ne sont pas vérifiées de façon indépendante : un signal de fraude classique.
  • Risque réel de surabondance à Batoumi : un stock invendu élevé, et une offre de locations courte durée qui devrait doubler d’ici 2029 (Galt & Taggart).
  • Dépendance au tourisme de casino et aux marchés russe et turc ; gel du processus d’adhésion à l’Union européenne jusqu’en 2028 et instabilité politique (2024 à 2026) : les investissements étrangers ont fortement reculé en 2024.
  • Les étrangers peuvent acheter des appartements, mais les terres agricoles leur sont interdites par la Constitution.
  • Les transactions sont libellées en dollars alors que l’économie fonctionne en laris (GEL) : double exposition de change.

Pour une liste de signaux d’alerte généraux et des affaires réelles, voyez le guide de protection contre les fraudes.

Vérifiez le rendement net et la charge fiscale d’un bien en Géorgie

Simulateur d’impôt sur les loyers à l’étranger

Les informations de cette page sont d’ordre général et ne constituent ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal ou juridique, ni une offre ou une commercialisation d’investissements au sens de la loi. Diraly ne détient aucun stock de biens à l’étranger, n’est pas intermédiaire et ne commercialise pas de biens. Une offre au public d’investissement collectif dans l’immobilier (fonds ou programme) peut être qualifiée d’offre de valeurs mobilières soumise à prospectus : méfiez-vous des promesses de « rendement garanti ». Les taux d’imposition, les frais et les seuils de visa sont mis à jour fréquemment et ne valent qu’à la date indiquée à côté de chaque donnée. Avant toute transaction, consultez un conseiller fiscal agréé en Israël et un avocat local dans le pays de destination.

Immobilier en Géorgie

L’immobilier en Géorgie vous intéresse ?

Laissez vos coordonnées et nous vous recontacterons avec des informations. Diraly n’est pas intermédiaire et ne commercialise pas de biens à l’étranger.

En envoyant ce formulaire, j’accepte la politique de confidentialité

Bon à savoir

Questions fréquentes

Existe-t-il une convention fiscale entre Israël et la Géorgie ?
Oui. Une convention de non-double imposition lie Israël et la Géorgie, de sorte que l’impôt payé à l’étranger ouvre en général droit à un crédit sur la charge israélienne (dans le régime au barème progressif). L’obligation déclarative en Israël demeure.
Quel impôt paie-t-on en Israël sur un loyer perçu en Géorgie ?
Un résident israélien choisit entre le régime forfaitaire de 15 % sur le revenu brut (sans crédit au titre de l’impôt étranger) et le régime au barème progressif sur le bénéfice net, avec crédit au titre de l’impôt payé en Géorgie. Le choix change d’une année sur l’autre : le simulateur d’impôt sur les loyers présente les deux régimes.
Quel impôt paie-t-on réellement sur un loyer en Géorgie ?
Les sources se contredisaient (5 % contre 10 %), nous avons donc vérifié auprès de PwC : un régime spécial de 5 % du revenu brut s’applique à la location d’un logement à usage d’habitation, à condition de ne demander aucune déduction, y compris pour les non-résidents. Qui déduit des charges est imposé dans le régime ordinaire, à 20 % sur le net. En Israël, l’impôt est complété comme d’habitude selon le régime choisi, et comme il existe une convention fiscale avec la Géorgie, l’impôt local ouvre droit à un crédit dans le régime au barème progressif.
Où est le problème avec le « rendement garanti » à Batoumi ?
La promesse vaut exactement ce que vaut celui qui la fait. Le modèle de l’apparthôtel propose un rendement fixe sur quelques années, mais le payeur est un exploitant privé, ni le bien ni l’État, sur un marché où l’offre de locations courte durée devrait doubler d’ici 2029 et où le stock invendu est élevé. Quand l’exploitant est en difficulté, la promesse disparaît et le bien vous revient sur un marché saturé. La règle de ce site : « rendement garanti » est toujours un signal d’alerte, et à Batoumi particulièrement.
Est-il vraiment si simple d’acheter un bien en Géorgie ?
Oui, et c’est exact, ce n’est pas un artifice commercial : inscription de la propriété le jour même pour des frais symboliques, sans taxe d’acquisition ni droit de timbre, et les étrangers achètent librement des appartements (les terres agricoles sont interdites par la Constitution). Cette facilité est précisément la raison d’être prudent : quand il est si facile d’acheter, il est aussi facile d’acheter la mauvaise chose. La vérification importante n’est pas administrative mais économique : qui est le promoteur, quelle part des logements du programme est vendue, et qui louera l’appartement dans une ville qui construit sans relâche.