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Immobilier à l’étranger · Géorgie

Immobilier à Tbilissi

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Les données de cette page ont été vérifiées le 8/8/2026

Tbilissi est l’autre face de la médaille géorgienne : une capitale d’un million et demi d’habitants dotée d’une économie réelle, où les Israéliens sont devenus le premier groupe d’acheteurs étrangers, environ 10 % à 12 % du marché selon les études de Galt & Taggart. Contrairement à Batoumi, on achète ici dans une demande locale : la location à des étudiants, des salariés et des familles, pas à des touristes d’été.

Un fait à intégrer avant de regarder des tours rutilantes : 84 % des transactions de Tbilissi portent sur le parc ancien, le marché soviétique est le marché. La construction neuve se concentre sur trois moteurs (Saburtalo au centre, Didi Dighomi et Samgori en périphérie), et les livraisons de 2026 devraient battre un record, au moment même où les permis de construire s’effondrent.

Et sur les loyers : la ville a reçu une leçon de cyclicité en direct. La vague de relocation russe a doublé les loyers entre 2021 et 2023, puis est venu le dégrisement d’une baisse des loyers en 2025, stabilisée début 2026. Le rendement moyen de la ville, environ 8,5 % à 8,9 % brut, est parmi les plus élevés que nous ayons étudiés, mais dans les quartiers haut de gamme il en représente la moitié. Les chiffres, issus des sources bancaires, sont ci-dessous.

Les chiffres

Chaque ligne avec sa source et sa date. Les données de portails et d’agences sont signalées comme telles ; les données non vérifiées ne sont pas affichées.

Acheteurs israéliensLe premier groupe étranger, ~10 % (2025) puis ~12 % (début 2026)Galt & Taggart, enquête auprès des promoteurs (étude bancaire) · à jour au 2026-01
Prix moyen dans le neuf1 385 $ le m² (livré brut) ; ancien ~1 296 $Galt & Taggart · à jour au 2026-01
Rendement brut de la ville8,9 % (janvier 2026) ; dans les quartiers haut de gamme : de 5 % à 7 % seulementGalt & Taggart / TBC Capital · à jour au 2026-01
Structure du marché84 % des transactions portent sur le parc ancien (soviétique pour l’essentiel) ; ~80 % du parc de la ville a été construit avant 1991TBC Capital · à jour au 2025-09
OffreUn record de livraisons attendu en 2026 (~35 000 unités) ; les permis de construire sont déjà en recul de 60 % sur un anGalt & Taggart · à jour au 2026-01

Les quartiers de Tbilissi

Quartier ou secteurPrix (affichés)Profil d’investissement
Vake~2 800 $/m²Valeur · Haut de gamme
Mtatsminda et Sololaki~3 180 $/m²Patrimoine · Rénovation
Saburtalo~1 630 $/m²Milieu de marché · Liquide
Krtsanisi~1 580 $/m²Premium en devenir
Didi Dighomi, Gldani et Samgori1 050 à 1 100 $/m²Trésorerie · Offre abondante

Vake

Le quartier haut de gamme : des avenues soignées, des ambassades, et les prix comme les loyers les plus élevés de la ville. Une opération de préservation et de valorisation du capital, pas de trésorerie : le rendement y représente la moitié de la moyenne de la ville, parce que les prix ont couru bien plus loin que les loyers.

Prix et loyer : 2 798 $ le m² ; loyer de 15 $ le m², les plus élevés de la villeGalt & Taggart · à jour au 2026-01

Mtatsminda et Sololaki : la vieille ville

Le quartier patrimonial : les maisons à balcons de Tbilissi, les ruelles et les galeries. Le plus cher de la ville sur le papier, mais avec des volumes de transactions minimes. C’est un marché de biens de caractère et de rénovation, où chaque immeuble est un cas particulier et où l’expertise technique compte plus que la vue.

Prix moyen : 3 178 $ le m² (faible volume de transactions, une moyenne bruitée)Galt & Taggart · à jour au 2026-01

Saburtalo

Le moteur intermédiaire de la ville : un quart des permis de construire, la meilleure liquidité, des universités et des bureaux. Le produit, de la construction neuve à un prix médian, est le noyau du marché d’investissement de Tbilissi, et les locataires en sont la classe des cadres de la ville.

Prix et loyer : 1 628 $ le m² ; loyer de 11,8 $ le m² ; ~23 % des permis de construire de la villeGalt & Taggart · à jour au 2026-01

Krtsanisi

Le couloir en devenir : une bande de construction neuve de qualité entre la vieille ville et le fleuve, qui a enregistré la plus forte croissance des ventes de la ville. Un produit premium intermédiaire qui attire aussi des étrangers, un pari sur une convergence des prix vers ceux de Vake.

Prix moyen : 1 581 $ le m² ; ventes +92 % sur un an (9/2025)Galt & Taggart / TBC Capital · à jour au 2026-01

Didi Dighomi, Gldani et Samgori : la ceinture du budget

Les moteurs quantitatifs : Didi Dighomi est la championne des ventes de la ville, avec de la construction neuve de masse aux prix d’entrée les plus bas, et Gldani et Samgori proposent un parc soviétique bon marché aux côtés de programmes neufs. Les rendements sur le papier y sont parmi les plus élevés de la ville ; la qualité, l’entretien et la liquidité imposent une double vérification.

Prix : de 1 050 $ à 1 100 $ le m² ; loyer de 8,5 $ à 8,7 $ le m²Galt & Taggart · à jour au 2026-01

Ce que l’on achète à Tbilissi, par budget

~60 000 $

Un logement d’une chambre dans la ceinture du budget (Didi Dighomi, Gldani) : des rendements élevés sur le papier, avec une double vérification de la qualité.

~95 000 $

Un logement d’une chambre neuf à Saburtalo : le point de départ raisonnable de la ville, liquidité et locataires cadres.

200 000 $ et plus

Vake et Krtsanisi : les biens de valeur, à un rendement égal à la moitié de la moyenne de la ville.

Des ordres de grandeur pour se repérer, établis sur les prix affichés et datés de cette page. Ce n’est pas une offre de prix.

Le marché locatif à Tbilissi

Le marché locatif de Tbilissi est un marché réel, étudiants, cadres, familles, et il a traversé un cycle complet en trois ans : un doublement des loyers pendant la vague de relocation (2021 à 2023), une baisse d’environ 10 % en 2025 quand la vague a reflué, puis une stabilisation assortie d’une croissance modérée début 2026. La leçon pour un investisseur : la demande réagit ici aux chocs géopolitiques dans les deux sens.

Un logement type de 1 à 2 pièces se loue autour de 510 $ à 610 $ par mois en moyenne dans la ville (de 750 $ à 900 $ à Vake, de 430 $ à 520 $ dans la ceinture du budget), et le rendement moyen de la ville, environ 8,5 % à 8,9 % brut, est élevé selon les standards européens. Mais la dispersion est forte : de 5 % à 7 % dans les quartiers haut de gamme, et dans la ceinture du budget, les chiffres élevés s’accompagnent de locataires plus fragiles et d’une usure plus rapide. L’impôt géorgien sur les loyers (le régime à 5 % sur le brut) rend le net d’ici exceptionnel, les détails figurent sur la page Géorgie.

Loyer moyen : 10,2 $ le m² par mois (+4,6 % sur un an après la correction de 2025)Galt & Taggart · à jour au 2026-01Logement de 1 à 2 pièces : de ~510 $ à 610 $ en moyenne dans la ville ; Vake de 750 $ à 900 $Déduit des données au m² de Galt & Taggart · à jour au 2026-01

Sur les loyers perçus à Tbilissi, l’impôt est dû en Géorgie et en Israël : le régime de 15 % sur le revenu brut, ou le barème progressif sur le bénéfice net. Calculez les deux régimes dans le simulateur → Le détail complet de la fiscalité et du processus d’achat se trouve sur la page Géorgie.

Une opération type : Logement d’une chambre neuf à Saburtalo (environ 55 m²)

Une illustration chiffrée, rien de plus, bâtie sur les données datées de cette page (Loyer au m² et prix de Saburtalo (Galt & Taggart) · à jour au 2026-01), à travers les deux régimes d’imposition israéliens, côte à côte.

Le bien et le revenu

Prix d’achat
90 000 $
Loyer annuel brut
7 800 $
Rendement brut
8,7 %
Charges d’exploitation (hypothèse : 15 % du loyer)
1 170 $
Impôt dans le pays de destination
390 $

Les deux régimes israéliens (en shekels, taux de conversion illustratif 3.7)

Régime de 15 %Barème progressif (31 %)
Impôt en Israël4 329 ₪6 162 ₪
Revenu net annuel (tout compris)18 759 ₪16 926 ₪
Rendement net5,6 %5,1 %
Ouvrir ce scénario dans le simulateur et modifier chaque chiffre →

Hypothèses : un taux de conversion purement illustratif (modifiable dans le simulateur), un taux marginal de 31 % par défaut, sans surtaxe sur les hauts revenus et sans amortissement. Il ne s’agit ni d’une prévision ni d’un conseil.

La liste de contrôle avant d’acheter à Tbilissi

  • ✓Dans un appartement soviétique : une expertise par un ingénieur mandaté par vous, les extensions non autorisées et les réseaux en fin de vie sont la norme.
  • ✓Vérification de la propriété et de l’enregistrement auprès du NAPR.
  • ✓Dans le neuf : le taux de commercialisation du programme et la réputation du promoteur, 2026 étant l’année record des livraisons.
  • ✓Souscrire sur les loyers d’aujourd’hui, pas sur le sommet de la vague de relocation.
  • ✓Choisir le régime d’imposition des loyers (5 % sur le brut pour l’habitation), voir la page Géorgie.
  • ✓Le micro-emplacement : dans un même quartier, la distance à une station de métro ou à une université change le locataire.

Risques et points de vigilance : Tbilissi

  • Le parc ancien est la majeure partie du marché : des immeubles de type Khrouchtchev et d’avant 1991 au terme de leur durée de vie prévue, avec des rénovations qui commencent à 20 000 $ et des extensions non autorisées fréquentes. Une expertise technique fait partie de toute transaction dans l’ancien.
  • Une zone sismique où le contrôle de la construction est documenté comme faible : préférer un parc neuf aux normes, ou faire expertiser l’ancien par un ingénieur.
  • Le niveau des loyers a déjà démontré un retournement : la vague de relocation a doublé, puis la correction est venue. Une demande bâtie sur un choc reflue avec le choc.
  • La politique géorgienne (le gel du processus d’adhésion à l’Union européenne, les manifestations de 2024 à 2026) est un risque macroéconomique pour tout le marché, et les investissements étrangers ont déjà fortement reculé en 2024.
  • Un record de livraisons en 2026 face à des permis en chute : un marché qui entre en phase de digestion de son offre, et des programmes de 2028 et 2029 vendus à moins de la moitié.

Pour une liste de signaux d’alerte généraux, voyez le guide de protection contre les fraudes.

Autres villes en Géorgie

Immobilier à Batoumi
Le guide complet →

Les informations de cette page sont d’ordre général et ne constituent ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal ou juridique, ni une offre ou une commercialisation d’investissements au sens de la loi. Diraly ne détient aucun stock de biens à l’étranger, n’est pas intermédiaire et ne commercialise pas de biens. Une offre au public d’investissement collectif dans l’immobilier (fonds ou programme) peut être qualifiée d’offre de valeurs mobilières soumise à prospectus : méfiez-vous des promesses de « rendement garanti ». Les taux d’imposition, les frais et les seuils de visa sont mis à jour fréquemment et ne valent qu’à la date indiquée à côté de chaque donnée. Avant toute transaction, consultez un conseiller fiscal agréé en Israël et un avocat local dans le pays de destination.

Immobilier à Tbilissi

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Bon à savoir

Questions fréquentes

Vake, Saburtalo ou Didi Dighomi : où acheter ?
Ce sont trois stratégies différentes : Vake est la préservation de valeur, l’adresse haut de gamme avec le rendement le plus faible (de 5 % à 7 %) et la meilleure liquidité dans le haut du marché ; Saburtalo est la voie médiane, un quart de la construction neuve de la ville, des locataires cadres, un équilibre entre rendement et qualité ; et Didi Dighomi et ses voisines sont le jeu de la trésorerie, des prix d’entrée d’environ 1 100 $ le m² et des rendements élevés sur le papier, face à des locataires plus fragiles, à l’usure et à une concurrence permanente d’offre neuve. Pour un investisseur israélien qui découvre la ville, Saburtalo est en général le point de départ raisonnable.
Un appartement soviétique rénové ou de la construction neuve ?
C’est le choix central à Tbilissi, car le parc ancien représente 84 % des transactions. L’appartement soviétique est moins cher et se situe dans des quartiers établis où la demande locative est immédiate, mais il vient avec une boîte noire technique : des immeubles au terme de leur durée de vie prévue, des extensions non autorisées, et une rénovation qui commence à 20 000 $ et ne fait que monter. Le neuf est aux normes et facile à gérer à distance, au prix d’une prime, et sachant que 2026 est l’année record des livraisons. Une règle pratique pour un investisseur à distance : soit du neuf, soit du soviétique examiné par un ingénieur mandaté par vous, il n’y a pas d’entre-deux.
Qu’est-il arrivé aux loyers de Tbilissi après la vague russe, et que faut-il en retenir ?
Entre 2021 et 2023, la vague de relocation russe a doublé les loyers en dollars ; en 2025, quand la vague a reflué, les loyers ont baissé d’environ 10 % et les rendements se sont contractés ; début 2026, le marché s’est stabilisé et a retrouvé une croissance modérée. La leçon est double : la demande de Tbilissi est réelle et résistante (le marché ne s’est pas effondré, il a corrigé), mais elle est aussi sensible aux chocs, et qui a souscrit un plan d’affaires au sommet d’une vague a souscrit au sommet. Un calcul correct utilise les loyers d’aujourd’hui, pas ceux de 2023.