DIRALY
נדל"ן בחו"ל · גאורגיה

נדל"ן בטביליסי

אמנת מס עם ישראל: ישכל הנתונים על גאורגיה ←

הנתונים בעמוד אומתו לאחרונה ב-8.8.2026

טביליסי היא הצד השני של המטבע הגאורגי: בירה של מיליון וחצי תושבים עם כלכלה אמיתית, שבה הישראלים הפכו לקבוצת הרוכשים הזרה הגדולה ביותר — כ-10%–12% מהשוק לפי מחקרי Galt & Taggart. בניגוד לבטומי, כאן קונים לתוך ביקוש מקומי: שכירות של סטודנטים, עובדים ומשפחות, לא של תיירי קיץ.

עובדה שכדאי להפנים לפני שמסתכלים על מגדלים נוצצים: 84% מהעסקאות בטביליסי הן במלאי הוותיק — השוק הסובייטי הוא השוק. הבנייה החדשה מתרכזת בשלושה מנועים (סבורטלו במרכז, דידי דיגומי וסמגורי בפאתיים), והשלמות 2026 צפויות לשבור שיא — בזמן שהיתרי הבנייה כבר צונחים.

ועל השכירות: העיר עברה שיעור חי במחזוריות — גל הרילוקנטים הרוסים הכפיל את שכר הדירה ב-2021–23, ואז באה התפכחות של ירידת שכירויות ב-2025, שהתייצבה בתחילת 2026. התשואה העירונית הממוצעת — כ-8.5%–8.9% ברוטו — מהגבוהות שסקרנו, אבל ברבעי היוקרה היא חצי מזה. המספרים, מהמקורות הבנקאיים, למטה.

המספרים

כל שורה עם מקור ותאריך. נתוני פורטלים ומתווכים מסומנים ככאלה; נתונים לא מאומתים — לא מוצגים.

רוכשים ישראליםהקבוצה הזרה הגדולה ביותר — ~10% (2025) → ~12% (תחילת 2026)Galt & Taggart — סקר יזמים (מחקר בנקאי) · נכון ל-2026-01
מחיר ראשוני ממוצע$1,385 למ"ר (מעטפת); יד שנייה ~$1,296Galt & Taggart · נכון ל-2026-01
תשואת ברוטו עירונית8.9% (ינואר 2026); ברבעי היוקרה: 5%–7% בלבדGalt & Taggart / TBC Capital · נכון ל-2026-01
מבנה השוק84% מהעסקאות — מלאי ותיק (סובייטי ברובו); ~80% מהמלאי העירוני נבנה לפני 1991TBC Capital · נכון ל-2025-09
היצעשיא השלמות צפוי ב-2026 (~35,000 יח'); היתרי בנייה כבר -60% שנתיGalt & Taggart · נכון ל-2026-01

השכונות של טביליסי

שכונה / אזורמחיר (היצע)פרופיל השקעה
ואקה~$2,800/מ"רערך · יוקרה
מטצמינדה וסולולאקי~$3,180/מ"רמורשת · שיפוץ
סבורטלו~$1,630/מ"ראמצע השוק · נזיל
קרצאניסי~$1,580/מ"רפרימיום עולה
דידי דיגומי, גלדני וסמגורי$1,050–1,100/מ"רתזרים · היצע גדול

ואקה

רובע היוקרה: שדרות מעוצבות, שגרירויות והמחירים והשכירויות הגבוהים בעיר. עסקת שימור ערך והשבחה — לא תזרים: התשואה כאן היא מחצית מהממוצע העירוני, כי המחירים רצו רחוק מהשכירות.

מחיר ושכ"ד: $2,798 למ"ר; שכ"ד $15 למ"ר — הגבוהים בעירGalt & Taggart · נכון ל-2026-01

מטצמינדה וסולולאקי — העיר העתיקה

רובע המורשת: בתי המרפסות הטביליסאיים, סמטאות וגלריות. היקר בעיר על הנייר, אבל בנפחי עסקאות זעירים — שוק של נכסי אופי ושיפוץ, שבו כל בניין הוא מקרה לגופו והבדיקה ההנדסית חשובה מהנוף.

מחיר ממוצע: $3,178 למ"ר (נפח עסקאות קטן — ממוצע רועש)Galt & Taggart · נכון ל-2026-01

סבורטלו

מנוע הביניים של העיר: רבע מהיתרי הבנייה, הנזילות הגבוהה ביותר, אוניברסיטאות ומשרדים. המוצר — בנייה חדשה במחיר אמצע — הוא ליבת שוק ההשקעה הטביליסאי, והשוכרים הם המעמד המקצועי של העיר.

מחיר ושכ"ד: $1,628 למ"ר; שכ"ד $11.8 למ"ר; ~23% מהיתרי הבנייה בעירGalt & Taggart · נכון ל-2026-01

קרצאניסי

הפרוזדור העולה: רצועת בנייה חדשה איכותית בין העיר העתיקה לנהר, שרשמה את צמיחת המכירות המהירה בעיר. מוצר פרימיום-ביניים שמושך גם זרים — הימור על התכנסות המחירים לוואקה.

מחיר ממוצע: $1,581 למ"ר; המכירות +92% שנתי (9/2025)Galt & Taggart / TBC Capital · נכון ל-2026-01

דידי דיגומי, גלדני וסמגורי — חגורת התקציב

המנועים הכמותיים: דידי דיגומי היא אלופת המכירות של העיר — בנייה חדשה המונית במחירי הכניסה הנמוכים — וגלדני וסמגורי מציעות מלאי סובייטי זול לצד פרויקטים חדשים. התשואות על הנייר כאן מהגבוהות בעיר; האיכות, התחזוקה והנזילות דורשות בדיקה כפולה.

מחירים: $1,050–$1,100 למ"ר; שכ"ד $8.5–$8.7 למ"רGalt & Taggart · נכון ל-2026-01

מה קונים בטביליסי — לפי תקציב

~$60 אלף

דירת חדר בחגורת התקציב (דידי דיגומי, גלדני) — תשואות נייר גבוהות, בדיקה כפולה של איכות.

~$95 אלף

דירת חדר חדשה בסבורטלו — נקודת הפתיחה השקולה של העיר: נזילות, שוכרים מקצועיים.

$200 אלף+

ואקה וקרצאניסי — נכסי הערך, בתשואה של מחצית מהממוצע העירוני.

סדרי גודל להתמצאות, על בסיס מחירי ההיצע המתוארכים שבעמוד — לא הצעת מחיר.

שוק השכירות בטביליסי

שוק השכירות הטביליסאי הוא שוק אמיתי — סטודנטים, מקצוענים, משפחות — והוא עבר בשלוש שנים מחזור שלם: הכפלת שכירויות בגל הרילוקנטים (2021–23), ירידה של כ-10% ב-2025 כשהגל נסוג, והתייצבות עם צמיחה מתונה בתחילת 2026. הלקח למשקיע: הביקוש כאן מגיב לזעזועים גיאופוליטיים לשני הכיוונים.

דירת 1–2 חדרים טיפוסית מושכרת בכ-$510–610 בחודש בממוצע עירוני (בוואקה $750–900, בחגורת התקציב $430–520), והתשואה העירונית הממוצעת — כ-8.5%–8.9% ברוטו — גבוהה בסטנדרטים אירופיים. אבל הפיזור גדול: ברבעי היוקרה 5%–7%, ובחגורת התקציב המספרים הגבוהים מגיעים עם שוכרים רגישים יותר ובלאי גבוה יותר. מס השכירות הגאורגי (מסלול 5% על הברוטו) הופך את הנטו כאן ליוצא דופן — הפרטים בעמוד גאורגיה.

שכ"ד ממוצע: $10.2 למ"ר לחודש (+4.6% שנתי אחרי תיקון 2025)Galt & Taggart · נכון ל-2026-01דירת 1–2 חדרים: ~$510–$610 בממוצע עירוני; ואקה $750–$900נגזר מנתוני Galt & Taggart למ"ר · נכון ל-2026-01

על ההכנסה מהשכרה בטביליסי משלמים מס גם בגאורגיה וגם בישראל — מסלול 15% על הברוטו או מס שולי על הנטו. חשבו את שני המסלולים במחשבון ← הפרטים המלאים על המיסוי ותהליך הרכישה — בעמוד גאורגיה.

עסקה לדוגמה: דירת חדר חדשה בסבורטלו (כ-55 מ"ר)

המחשה חישובית בלבד, על בסיס הנתונים המתוארכים שבעמוד (שכ"ד למ"ר ומחירי סבורטלו (Galt & Taggart) · נכון ל-2026-01) — דרך שני מסלולי המס בישראל, זה לצד זה.

הנכס וההכנסה

מחיר רכישה
USD 90,000
שכירות שנתית ברוטו
USD 7,800
תשואת ברוטו
8.7%
הוצאות תפעול (הנחה: 15% מהשכירות)
USD 1,170
מס במדינת היעד
USD 390

שני המסלולים בישראל (בשקלים, שער המחשה 3.7)

מסלול 15%מסלול שולי (31%)
מס בישראל₪4,329₪6,162
נטו שנתי (אחרי הכול)₪18,759₪16,926
תשואה נטו5.6%5.1%
פתחו את התרחיש במחשבון ושנו כל מספר ←

הנחות: שער המרה להמחשה בלבד (ניתן לשינוי במחשבון), מס שולי של 31% כברירת מחדל, ללא מס יסף וללא פחת. אין לראות בכך תחזית או ייעוץ.

צ'קליסט לפני רכישה בטביליסי

  • ✓בדירה סובייטית: בדיקת מהנדס מטעמכם — תוספות לא-מאושרות ותשתיות בתום חיים הן ברירת המחדל.
  • ✓אימות בעלות ורישום ב-NAPR.
  • ✓בבנייה חדשה: שיעור מכירות הפרויקט ומוניטין היזם — 2026 היא שנת שיא השלמות.
  • ✓חיתום לפי שכירות של היום, לא של שיא גל הרילוקנטים.
  • ✓בחירת משטר מס השכירות (5% ברוטו למגורים) — בעמוד גאורגיה.
  • ✓מיקרו-מיקום: באותו רובע המרחק מתחנת מטרו/אוניברסיטה משנה את השוכר.

סיכונים ונקודות אזהרה — טביליסי

  • המלאי הוותיק הוא רוב השוק: בנייני חרושצ'וב וטרום-1991 בתום אורך החיים המתוכנן שלהם, עם שיפוצים שמתחילים ב-$20 אלף ותוספות בנייה לא-מאושרות נפוצות — בדיקה הנדסית היא חלק מכל עסקת יד שנייה.
  • אזור סיסמי עם אכיפת בנייה חלשה מתועדת — עדיפות למלאי חדש מתוקנן או לבדיקת מהנדס במלאי ישן.
  • שיעור השכירות כבר הדגים היפוך: גל הרילוקנטים הכפיל ואז תיקן. ביקוש שנבנה על זעזוע — נסוג עם הזעזוע.
  • הפוליטיקה הגאורגית (הקפאת מסלול האיחוד, מחאות 2024–26) היא סיכון מאקרו לכל השוק — ההשקעות הזרות כבר ירדו בחדות ב-2024.
  • שיא השלמות ב-2026 מול היתרים צונחים: שוק שנכנס לעיכול היצע, ופרויקטים של 2028–29 מכורים פחות ממחציתם.

לרשימת דגלים אדומים כלליים ראו מדריך הגנה מהונאות.

ערים נוספות בגאורגיה

נדל"ן בבטומי
למדריך המלא ←

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ השקעות, מס או משפטי, ואינו הצעה או שיווק השקעות כמשמעם בחוק. דיראלי אינה מחזיקה מלאי נכסים בחו"ל, אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים. הצעה לציבור להשקעה משותפת בנדל"ן (קרן/פרויקט) עשויה להיחשב הצעת ניירות ערך הטעונה תשקיף — היזהרו מהבטחות "תשואה מובטחת". שיעורי המס, האגרות וספי הוויזה מתעדכנים תכופות ונכונים למועד המצוין ליד כל נתון בלבד. לפני כל עסקה התייעצו עם יועץ מס מוסמך בישראל ועם עורך דין מקומי במדינת היעד.

נדל"ן בטביליסי

מתעניינים בנדל"ן בטביליסי?

השאירו פרטים ונחזור אליכם עם מידע. דיראלי אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים בחו"ל.

בשליחת הטופס אני מאשר/ת את מדיניות הפרטיות

טוב לדעת

שאלות נפוצות

ואקה, סבורטלו או דידי דיגומי — איפה לקנות?
שלוש אסטרטגיות שונות: ואקה היא שימור ערך — הכתובת היוקרתית עם התשואה הנמוכה (5%–7%) והנזילות הטובה במעלה השוק; סבורטלו היא דרך האמצע — רבע מהבנייה החדשה בעיר, שוכרים מקצועיים, איזון תשואה-איכות; ודידי דיגומי וחברותיה הן משחק התזרים — מחירי כניסה של כ-$1,100 למ"ר ותשואות נייר גבוהות, מול שוכרים רגישים, בלאי ותחרות היצע חדשה בלתי פוסקת. למשקיע ישראלי ראשון בעיר, סבורטלו היא בדרך כלל נקודת הפתיחה השקולה.
דירה סובייטית משופצת או בנייה חדשה?
זו הבחירה המרכזית בטביליסי, כי המלאי הוותיק הוא 84% מהעסקאות. הסובייטית זולה יותר ויושבת בשכונות מבוססות עם ביקוש שכירות מיידי — אבל מגיעה עם קופסה שחורה הנדסית: בניינים בתום אורך חייהם המתוכנן, תוספות לא-מאושרות, ושיפוץ שמתחיל ב-$20 אלף ורק עולה. החדשה מתוקננת ונוחה לניהול מרחוק, במחיר פרמיה ובידיעה ש-2026 היא שנת שיא השלמות. כלל אצבע למשקיע מרחוק: או חדשה, או סובייטית שנבדקה על-ידי מהנדס מטעמכם — אין אמצע.
מה קרה לשכירות בטביליסי אחרי גל הרוסים — ומה זה מלמד?
ב-2021–23 גל הרילוקנטים הרוסים הכפיל את שכר הדירה הדולרי; ב-2025, כשהגל נסוג, השכירויות ירדו כ-10% והתשואות התכווצו; בתחילת 2026 השוק התייצב וחזר לצמיחה מתונה. הלקח כפול: הביקוש הטביליסאי אמיתי ועמיד (השוק לא קרס — תיקן), אבל הוא גם מוטה-זעזועים — מי שמחתם תוכנית עסקית על שיא של גל, חתם על השיא. תחשיב נכון משתמש בשכירות של היום, לא של 2023.