DIRALY
נדל"ן בחו"ל · DIRALY

נדל"ן בגאורגיה לישראלים

מס רכישה: אין מס רכישה/בולים; רישום ב-NAPR: GEL 50 (עד 4 ימים) או GEL 200 (מיידי)אמנת מס עם ישראל: יש

הנתונים בעמוד אומתו לאחרונה ב-8.8.2026

גאורגיה היא יעד הכרטיס-הקטן המתועד ביותר: לפי דוחות בית ההשקעות המקומי Galt & Taggart, ישראלים היו ב-2025 כ-13% מכלל רוכשי הדירות בבטומי — הסגמנט הזר הצומח ביותר בעיר — וקבוצת הרוכשים הזרה הגדולה ביותר בטביליסי. מגדלי החוף של בטומי משווקים בישראל באגרסיביות, לרוב כ"אפרטהוטל" עם הבטחת תשואה מובנית.

הצד המפתיע: חלק מהפיץ' הגאורגי פשוט נכון. הרישום באמת מהיר וזול (רישום בעלות בו-ביום), באמת אין מס רכישה, ומס השכירות במסלול המגורים באמת חד-ספרתי — אישרנו זאת מול PwC אחרי שמקורות סתרו זה את זה. הבעיה אינה איך קונים אלא מה קונים: בטומי בונה מהר יותר משהיא מוכרת, היצע ההשכרות קצרות-הטווח צפוי להכפיל את עצמו עד סוף העשור, והכלכלה תלויה בתיירות קזינו ובשווקים תנודתיים.

נוסיף לכך את ההקפאה בתהליך ההצטרפות לאיחוד האירופי ואת חוסר היציבות הפוליטית מאז 2024 — ומתקבל שוק שבו הנתונים חייבים לבוא לפני הסיפור. הם למטה, עם מקורות.

המספרים

כל שורה עם מקור ותאריך. נתונים שאינם מאומתים או שהמקורות חלוקים לגביהם — לא מוצגים כאן.

ביקוש ישראלי13% ממכירות הדירות בבטומי (הסגמנט הזר הצומח ביותר) ומקום 1 בקרב זרים בטביליסי (11%, ינואר–מאי 2025)Galt & Taggart — דוחות שוק בטומי/טביליסי · נכון ל-2025
מחיר ממוצעבטומי: ~$1,865 למ"ר (שוק ראשוני); טביליסי: ~$1,345 למ"רGalt & Taggart / ריכוזי שוק · נכון ל-2025-12
מס רכישהאין מס רכישה/בולים; רישום ב-NAPR: GEL 50 (עד 4 ימים) או GEL 200 (מיידי)NAPR (רשם המקרקעין הגאורגי) / ExpatHub.ge · נכון ל-2025
מס על שכירות5% על הברוטו (מסלול השכרה למגורים ללא ניכויים) — או 20% על הנטו במסלול הרגילPwC Tax Summaries — Georgia · נכון ל-2026-01

איך גאורגיה משתווה לשאר היעדים? טבלת השוואה מלאה ←

איפה קונים בגאורגיה

בטומי

עיר החוף על הים השחור — חזית השיווק לישראלים: מגדלים על הטיילת, מותגי מלונאות בינלאומיים, ומחירי כניסה שקונים בקושי חניה בתל אביב. הביקוש אמיתי ומתועד, אבל גם ההיצע: שיעור גבוה של הדירות בעיר נקנה על-ידי זרים כהשקעה להשכרה קצרת-טווח, וקצב הבנייה מקדים את קצב הספיגה. עסקת אפרטהוטל עם "תשואה מובטחת" נשענת כולה על יציבות המפעיל — לא על הנכס.

רוכשים ישראלים בבטומי: ~13% מהמכירות בפרויקטים שנסקרו — הסגמנט הזר הצומח ביותרGalt & Taggart — דוח שוק בטומי 2025 · נכון ל-2025מחיר ממוצע (שוק ראשוני): ~$1,865 למ"רGalt & Taggart · נכון ל-2025

למדריך המלא: נדל"ן בבטומי ←

טביליסי

הבירה — השוק ה"אמיתי" של גאורגיה: ביקוש מקומי, סטודנטים, כלכלת שירותים ומחירים נמוכים גם ביחס לבטומי. ישראלים הם קבוצת הרוכשים הזרה הגדולה בעיר. מי שמחפש חשיפה לגאורגיה בלי תלות בתיירות הקזינו של החוף — זה הכיוון, במחיר של תשואות פחות זוהרות בפרסומים.

רוכשים ישראלים בטביליסי: קבוצת הזרים מס' 1 — ~11% מהרכישות הזרות (ינואר–מאי 2025)Galt & Taggart · נכון ל-2025-05מחיר ממוצע בטביליסי: ~$1,345 למ"רGalt & Taggart / ריכוזי שוק · נכון ל-2025-12

למדריך המלא: נדל"ן בטביליסי ←

מיסוי: שני הצדדים של המטבע

תושב ישראל ממוסה על הכנסה מכל העולם. לכן על נכס בגאורגיה משלמים מס גם במדינת היעד וגם בישראל, ובישראל בוחרים בין שני מסלולים:

  • מסלול 15% — מס קבוע על ההכנסה ברוטו. ניתן לנכות רק פחת, ואין זיכוי על המס ששולם בגאורגיה.
  • מסלול מס שולי — מס לפי מדרגות על הרווח נטו (אחרי ניכוי הוצאות), עם זיכוי על המס ששולם בגאורגיה.

מאחר שקיימת אמנת מס עם גאורגיה, הזיכוי במסלול השולי חל בדרך כלל במלואו. הבחירה בין המסלולים משתנה משנה לשנה ותלויה בגובה המס במדינת היעד וברמת ההוצאות. חשבו את שני המסלולים במחשבון מס השכירות ←

להסבר מלא על שני המסלולים, מס רווח הון בעת מכירה וחובות הדיווח לרשות המסים, ראו מדריך מיסוי נדל"ן בחו"ל.

תהליך הרכישה בגאורגיה

  1. 1גם כשקל לרשום — בודקים: עורך דין מקומי מוודא את בעלות המוכר ואת מצב הרישום ב-NAPR (רשם המקרקעין) לפני חתימה.
  2. 2חותמים על חוזה מכר — ניתן לבצע מרחוק בייפוי כוח.
  3. 3רושמים את הבעלות ב-Public Service Hall: אגרה של GEL 50 (עד 4 ימי עסקים) או GEL 200 (בו-ביום). הבעלות עוברת ברישום — לא בחתימה.
  4. 4אין מס רכישה ואין מס בולים — עלות העסקה מסתכמת ברישום, בעו"ד ובתיווך אם יש.
  5. 5להשכרה: בוחרים משטר מס — מסלול המגורים (אחוז נמוך על הברוטו, בלי ניכויים) או המסלול הרגיל על הנטו. הנתונים בטבלה למעלה.

העסקאות בבטומי נקובות כמעט תמיד בדולרים. ברכישת אפרטהוטל, החוזה החשוב הוא לא חוזה המכר אלא חוזה הניהול — מי המפעיל, מה קורה כשהוא מחליף ידיים, ומה מקבלים כשהבטחת התשואה נגמרת.

סיכונים ונקודות אזהרה — גאורגיה

  • הבטחות "תשואה מובטחת 10%–12%" של משווקי אפרטהוטלים אינן מאומתות עצמאית — דגל הונאה קלאסי.
  • סיכון היצף ממשי בבטומי: מלאי לא-מכור גבוה, והיצע ההשכרות קצרות-הטווח צפוי להכפיל את עצמו עד 2029 (Galt & Taggart).
  • תלות בתיירות קזינו ובשווקים הרוסי/טורקי; הקפאת תהליך ההצטרפות לאיחוד האירופי עד 2028 ואי-יציבות פוליטית (2024–2026) — השקעות זרות ירדו בחדות ב-2024.
  • זרים רשאים לרכוש דירות, אך קרקע חקלאית אסורה בחוקה.
  • העסקאות נקובות בדולר אך הכלכלה בלארי (GEL) — חשיפת מטבע כפולה.

לרשימת דגלים אדומים כלליים ומקרים אמיתיים ראו מדריך הגנה מהונאות.

בדקו את התשואה נטו ואת חבות המס על נכס בגאורגיה

מחשבון מס שכירות בחו"ל

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ השקעות, מס או משפטי, ואינו הצעה או שיווק השקעות כמשמעם בחוק. דיראלי אינה מחזיקה מלאי נכסים בחו"ל, אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים. הצעה לציבור להשקעה משותפת בנדל"ן (קרן/פרויקט) עשויה להיחשב הצעת ניירות ערך הטעונה תשקיף — היזהרו מהבטחות "תשואה מובטחת". שיעורי המס, האגרות וספי הוויזה מתעדכנים תכופות ונכונים למועד המצוין ליד כל נתון בלבד. לפני כל עסקה התייעצו עם יועץ מס מוסמך בישראל ועם עורך דין מקומי במדינת היעד.

נדל"ן בגאורגיה

מתעניינים בנדל"ן בגאורגיה?

השאירו פרטים ונחזור אליכם עם מידע. דיראלי אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים בחו"ל.

בשליחת הטופס אני מאשר/ת את מדיניות הפרטיות

טוב לדעת

שאלות נפוצות

האם יש אמנת מס בין ישראל לגאורגיה?
כן. קיימת אמנה למניעת כפל מס בין ישראל לגאורגיה, כך שהמס ששולם בחו"ל ניתן לרוב לזיכוי כנגד החבות בישראל (במסלול המס השולי). עדיין חלה חובת דיווח בישראל.
כמה מס בישראל משלמים על שכירות מנכס בגאורגיה?
תושב ישראל בוחר בין מסלול 15% על ההכנסה ברוטו (בלי זיכוי על מס זר) לבין מסלול מס שולי על הרווח נטו עם זיכוי על המס ששולם בגאורגיה. הבחירה משתנה משנה לשנה — מחשבון מס השכירות מציג את שני המסלולים.
כמה מס באמת משלמים על שכירות בגאורגיה?
המקורות סתרו זה את זה (5% מול 10%) ולכן בדקנו מול PwC: מסלול מיוחד של 5% מההכנסה ברוטו חל על השכרת דירת מגורים למגורים, בתנאי שלא נדרשים ניכויים — כולל לתושבי חוץ. מי שמנכה הוצאות ממוסה במסלול הרגיל של 20% על הנטו. בישראל משלימים כרגיל לפי המסלול שנבחר — ומאחר שיש אמנת מס עם גאורגיה, המס המקומי מזוכה במסלול השולי.
מה הבעיה עם "תשואה מובטחת" בבטומי?
שההבטחה טובה בדיוק כמו המבטיח. מודל האפרטהוטל מציע תשואה קבועה לכמה שנים, אבל המשלם הוא מפעיל פרטי — לא הנכס ולא המדינה — בשוק שבו היצע ההשכרות קצרות-הטווח צפוי להכפיל את עצמו עד 2029 ומלאי לא-מכור גבוה. כשהמפעיל מתקשה, ההבטחה נעלמת והנכס חוזר אליכם בשוק מוצף. הכלל של האתר הזה: "תשואה מובטחת" היא תמיד דגל אדום, ובבטומי — במיוחד.
האם באמת כל כך קל לקנות נכס בגאורגיה?
כן — וזה נכון, לא טריק שיווקי: רישום בעלות בו-ביום תמורת אגרה סמלית, בלי מס רכישה ובלי מס בולים, וזרים רוכשים דירות בחופשיות (קרקע חקלאית אסורה בחוקה). הקלות היא בדיוק הסיבה לזהירות: כשקל כל כך לקנות, קל גם לקנות את הדבר הלא נכון. הבדיקה החשובה אינה בירוקרטית אלא כלכלית — מי היזם, מה שיעור הדירות המכורות בפרויקט, ומי ישכור את הדירה בעיר שבונה ללא הפסקה.