נדל"ן בחו"ל · גאורגיה

נדל"ן בבטומי

Q: כמה באמת מכניסה דירת Airbnb בבטומי?

תפוסה ~33%, ADR ~$35 ויורד, הכנסה ממוצעת ~$3,105/שנה; תשואת ברוטו מדודה 7.4% (2025) בירידה, ותרחישי 2029: 3.4%–5.1%. הדו-ספרתי — שיווק בלבד.

Q: מה יקרה כשכל המגדלים שבבנייה יושלמו?

58K יח' בצנרת מול ספיגה <10K/שנה, 12.4K לא-מכורות ועולה, והיצע ההשכרות מכפיל את עצמו — קונים נכס ספציפי חזק, לא "את השוק".

Q: האם לקנות אפרטהוטל עם תשואה מובטחת בבטומי?

ההבטחה שווה כמו המפעיל: אין רקורד אכיפה, החלוקות לא מפורסמות גם אצל המותגים, ואחרי תקופת ההבטחה מחכה שוק בתפוסת ~33%. חוזה הניהול הוא העסקה.

אמנת מס עם ישראל: ישכל הנתונים על גאורגיה ←

הנתונים בעמוד אומתו לאחרונה ב-8.8.2026

בטומי היא העיר שבה הנוכחות הישראלית הכי מדידה: לפי מחקרי בית ההשקעות Galt & Taggart — המקור האיכותי ביותר בשוק הגאורגי — ישראלים היו 13% מכלל רוכשי הדירות בעיר ב-2025, הסגמנט הזר הצומח ביותר, ושיעורם אצל היזמים הגדולים הוכפל בתוך שנתיים. המוצר המשווק ברור: דירת השקעה קטנה במגדל על קו המים, לרוב במעטפת "אפרטהוטל" עם הבטחת תשואה.

ולכן חשוב שהעמוד הזה יציג את המספרים שהמצגות לא מציגות, מאותו מקור בנקאי: התשואה הממוצעת בפועל היא 7.4% ברוטו — וירדה מ-10% ב-2023; תפוסת ה-Airbnb הכלל-שוקית היא כ-33% בלבד, עם אוגוסט מלא וינואר מת; ומחיר הלילה הממוצע יורד משנה לשנה כי ההיצע גדל מהר מהתיירות. ה"8%–15%" של הפרסומים לא נמצא באף סדרת נתונים אמיתית.

והסיפור הגדול מכולם הוא צוק ההיצע: כ-58 אלף דירות בצנרת הבנייה עד 2029 מול ספיגה של פחות מ-10 אלף בשנה, מלאי לא-מכור שגדל בכל שנה, והיצע ההשכרות קצרות-הטווח צפוי להכפיל את עצמו — תרחישי הבסיס של Galt & Taggart מורידים את התשואה ל-3.4%–5.1% עד 2029. הם גם כותבים במפורש שהביקוש הישראלי הוא סיכון הריכוזיות הגדול של השוק. מי שקונה בבטומי צריך לקנות עם הנתונים האלה על השולחן.

המספרים

כל שורה עם מקור ותאריך. נתוני פורטלים ומתווכים מסומנים ככאלה; נתונים לא מאומתים — לא מוצגים.

רוכשים ישראלים	13% מכלל השוק (2025) — הסגמנט הזר הצומח ביותר; אצל יזמים גדולים: 8% (2023) → 16% (2025)	Galt & Taggart — סקירת בטומי 2025 (מחקר בנקאי) · נכון ל-2026-03
מחיר ראשוני ממוצע	$1,865 למ"ר (+9.4% ב-2025); יד שנייה ~$1,450	Galt & Taggart · נכון ל-2025-12
תשואת ברוטו בפועל	7.4% — ירידה מ-8.8% (2024) ו-10% (2023)	Galt & Taggart (מבוסס נתוני Airdna) · נכון ל-2025-12
תפוסת Airbnb כלל-שוקית	~33% שנתי; הכנסה ממוצעת למודעה ~$3,105 לשנה	AirROI (נתוני פלטפורמה, 8/2025–7/2026) · נכון ל-2026-07
צוק ההיצע	~58,000 יח' בצנרת 2025–29 מול ספיגה ראשונית ~9,500/שנה; ~12,400 לא-מכורות ועולה	Galt & Taggart · נכון ל-2026-03

השכונות של בטומי

שכונה / אזור	מחיר (היצע)	פרופיל השקעה
בטומי העתיקה	~$3,030/מ"ר	יוקרה · השקעה
שדרת הגיבורים (Alley of Heroes)	~$2,100/מ"ר	מגדלי השקעה
הבולוורד החדש ורחוב חימשיאשווילי	~$1,760/מ"ר	כניסה · סיכון היצף
גוניו וקוואריאטי	~$2,050/מ"ר	ריזורט ממותג
האזורים הפנימיים והפריפריה	$1,490–1,730/מ"ר	מגורים · ארוכת-טווח

בטומי העתיקה

הליבה ההיסטורית — הרובע היקר בעיר, שילוב של שימור ומגדלי בוטיק. גם כאן המספר המלמד הוא ייעוד הדירות: 91% מהיחידות בצנרת הן דירות השקעה, לא מגורים. מי שקונה קונה לתוך שוק שכולו משקיעים.

מחיר ראשוני ממוצע: $3,028 למ"ר (טווח $1,650–$4,450)Galt & Taggart · נכון ל-2025-12

שדרת הגיבורים (Alley of Heroes)

רצועת המגדלים בין העיר העתיקה לבולוורד החדש — האזור החם של 2025 עם זינוק של 77% במכירות. כמעט כל היחידות (96%) הן דירות השקעה. כשכל הבניין מורכב ממשקיעים שמתחרים על אותו תייר — התחרות על השוכר היא מובנית.

מחיר ראשוני ממוצע: $2,095 למ"ר (+10.3%); המכירות +77% ב-2025Galt & Taggart · נכון ל-2025-12

הבולוורד החדש ורחוב חימשיאשווילי

מנוע ההשקעה ההמוני של בטומי: האזור עם מספר העסקאות הגדול בעיר, מחירי הכניסה הנוחים על קו הים — וגם עומק הצנרת המדאיג ביותר: יותר מ-22 אלף יחידות בבנייה, 93% מהן דירות השקעה. זה בדיוק המקום שבו תרחיש ההיצף של Galt & Taggart מתממש קודם.

מחיר ראשוני ממוצע: $1,761 למ"ר (+12.5%); ~22,430 יח' בצנרת האזורGalt & Taggart · נכון ל-2025-12

גוניו וקוואריאטי — הדרום הממותג

רצועת הריזורטים ליד הגבול הטורקי — פרויקטי מותגים בינלאומיים (Wyndham Residences, Radisson Blu Residences, מאות יחידות כל אחד) במחירים הגבוהים בעיר אחרי העתיקה. שני דברים שכדאי לדעת: לוחות ההשלמה כבר נדחו (הדגל של Wyndham נדחה מ-2024 לסוף 2026), ואפילו בפרויקטים הממותגים חלוקת ההכנסות ודמי הניהול אינם מפורסמים — "יימסרו לפי בקשה". חוזה הניהול הוא העסקה, לא השיש בלובי.

מחיר ראשוני ממוצע: $2,048 למ"ר (מותגים עד ~$3,300+)Galt & Taggart / דפי פרויקטים · נכון ל-2025-12

האזורים הפנימיים והפריפריה — בטומי האמיתית

העורף שמאחורי קו המים הוא בטומי המגורית: רוב היחידות כאן נבנות למגורים (בפריפריה — 65% לשימוש אישי), המחירים נמוכים בחצי מהעתיקה, ושוק השכירות ארוכת-הטווח — הקטן והזול — נמצא בעיקר כאן. מי שרוצה חשיפה לבטומי בלי לשבת על מסוע התיירות, זה הכיוון; רק לזכור שגם הנזילות כאן מקומית.

מחיר ראשוני ממוצע: פנימי $1,730; פריפריה $1,487 למ"רGalt & Taggart · נכון ל-2025-12שכירות ארוכת-טווח: $9.3–$10.9 למ"ר לחודש — דירת 50 מ"ר: ~$470–545Galt & Taggart · נכון ל-2025-12

מה קונים בבטומי — לפי תקציב

~$60 אלף

סטודיו/דירה קטנה בבולוורד החדש — הכניסה ההמונית, בלב אזור ההיצף.

~$110 אלף

דירת חדר בשדרת הגיבורים או בפרויקט ממותג — עדיין שוק שכולו משקיעים.

$200 אלף+

בטומי העתיקה או ריזורט ממותג בגוניו — פרמיית איכות, עם אותם כללי משחק.

סדרי גודל להתמצאות, על בסיס מחירי ההיצע המתוארכים שבעמוד — לא הצעת מחיר.

שוק השכירות בבטומי

שני שווקים שונים לגמרי. השכרה ארוכת-טווח: דקה וזולה — דירת 50 מ"ר מכניסה כ-$500 בחודש, שוק מקומי קטן. השכרה תיירותית: העסק המרכזי — אבל עונתי בקיצוניות: אוגוסט מלא, ינואר כמעט מת, והתפוסה השנתית הכלל-שוקית עומדת על כ-33% בלבד. חשוב לא להתבלבל מנתוני מלונות (תפוסה של 60%–83% בשיא) — אלה מלונות, לא דירות משקיעים.

המספר שקובע את העתיד הוא היצע מול תיירות: מלאי ההשכרות קצרות-הטווח צפוי להכפיל את עצמו עד 2029, ולפי תרחישי Galt & Taggart, גם צמיחת תיירות של 10% בשנה משאירה תשואה של כ-5.1% בלבד — ורק צמיחה של 15% בשנה משמרת את ה-7.4% של היום. את הבטחות ה"תשואה המובטחת" יש לקרוא על הרקע הזה: ההבטחה טובה כמו המפעיל שנתן אותה, בשוק שבו אפילו הפרויקטים הממותגים לא מפרסמים את תנאי החלוקה.

מחיר לילה ממוצע (ADR): $35.6 — ירידה מ-$41.7 ב-2023 (ההיצע גדל מהתיירות)Galt & Taggart (Airdna) · נכון ל-2025-12תחזית תשואה ל-2029: 3.4%–5.1% בתרחישי תיירות ריאליים (מלאי ההשכרות מכפיל את עצמו)Galt & Taggart — ניתוח תרחישים · נכון ל-2026-03

על ההכנסה מהשכרה בבטומי משלמים מס גם בגאורגיה וגם בישראל — מסלול 15% על הברוטו או מס שולי על הנטו. חשבו את שני המסלולים במחשבון ← הפרטים המלאים על המיסוי ותהליך הרכישה — בעמוד גאורגיה.

עסקה לדוגמה: דירת השקעה 40 מ"ר בבולוורד החדש

המחשה חישובית בלבד, על בסיס הנתונים המתוארכים שבעמוד (התשואה המדודה של Galt & Taggart, על מחירי האזור · נכון ל-2025-12) — דרך שני מסלולי המס בישראל, זה לצד זה.

הנכס וההכנסה

מחיר רכישה: USD 70,000
שכירות שנתית ברוטו: USD 5,180
תשואת ברוטו: 7.4%
הוצאות תפעול (הנחה: 30% מהשכירות): USD 1,554
מס במדינת היעד: USD 259

שני המסלולים בישראל (בשקלים, שער המחשה 3.7)

	מסלול 15%	מסלול שולי (31%)
מס בישראל	₪2,875	₪3,201
נטו שנתי (אחרי הכול)	₪9,583	₪9,257
תשואה נטו	3.7%	3.6%

פתחו את התרחיש במחשבון ושנו כל מספר ←

הנחות: שער המרה להמחשה בלבד (ניתן לשינוי במחשבון), מס שולי של 31% כברירת מחדל, ללא מס יסף וללא פחת. אין לראות בכך תחזית או ייעוץ.

צ'קליסט לפני רכישה בבטומי

✓לקרוא את חוזה הניהול לפני חוזה המכר: מי המפעיל, מה החלוקה בפועל, מה קורה בחילופיו ומה אחרי תקופת ההבטחה.
✓שיעור המכירות בפרויקט (sell-through): פרויקטים של 2028–29 מכורים כמחציתם — לשאול ולקבל בכתב.
✓אימות בעלות המוכר ב-NAPR לפני חתימה — גם כשהרישום קל.
✓תחשיב עם חורף מת: ינואר–אפריל כמעט ללא הכנסה, ותפוסה שנתית כלל-שוקית של ~33%.
✓"תשואה מובטחת" שווה כמו המפעיל — אין רקורד אכיפה; להניח את השוק החופשי כתרחיש בסיס.
✓לבחור בין מסלול 5% (ברוטו, בלי ניכויים) למסלול 20% על הנטו — בעמוד גאורגיה.

סיכונים ונקודות אזהרה — בטומי

צוק ההיצע: ~58 אלף יחידות בצנרת מול ספיגה של פחות מ-10 אלף בשנה; פרויקטים שיושלמו ב-2028–29 מכורים רק כמחציתם. Galt & Taggart עצמם כותבים שקצב עליית המחירים הנוכחי "אינו בר-קיימא".
"תשואה מובטחת" היא הבטחת מפעיל פרטי ללא רקורד אכיפה מתועד — ואפילו פרויקטי המותגים הבינלאומיים לא מפרסמים את חלוקת ההכנסות ודמי הניהול. לקרוא את חוזה הניהול לפני חוזה המכר.
תלות בתיירות קזינו ובשני שווקים — טורקיה וישראל — ש-Galt & Taggart מסמנים במפורש כסיכון ריכוזיות; הסלמה אזורית פוגעת בביקוש הישראלי שהוא עצמו מנוע השוק.
עונתיות קיצונית: ינואר–אפריל כמעט ללא הכנסה; תחשיב שנתי חייב להניח את החורף המת.
לוחות השלמה נדחים גם בפרויקטים ממותגים (הדגל של Wyndham: מ-2024 לסוף 2026).

לרשימת דגלים אדומים כלליים ראו מדריך הגנה מהונאות.

ערים נוספות בגאורגיה

נדל"ן בטביליסי

למדריך המלא ←

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ השקעות, מס או משפטי, ואינו הצעה או שיווק השקעות כמשמעם בחוק. דיראלי אינה מחזיקה מלאי נכסים בחו"ל, אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים. הצעה לציבור להשקעה משותפת בנדל"ן (קרן/פרויקט) עשויה להיחשב הצעת ניירות ערך הטעונה תשקיף — היזהרו מהבטחות "תשואה מובטחת". שיעורי המס, האגרות וספי הוויזה מתעדכנים תכופות ונכונים למועד המצוין ליד כל נתון בלבד. לפני כל עסקה התייעצו עם יועץ מס מוסמך בישראל ועם עורך דין מקומי במדינת היעד.

נדל"ן בבטומי

מתעניינים בנדל"ן בבטומי?

השאירו פרטים ונחזור אליכם עם מידע. דיראלי אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים בחו"ל.

טוב לדעת

שאלות נפוצות

כמה באמת מכניסה דירת Airbnb בבטומי?

הרבה פחות מהפרסומות. הנתונים המלאים: תפוסה שנתית כלל-שוקית של כ-33%, מחיר לילה ממוצע של כ-$35 שיורד משנה לשנה, והכנסה שנתית ממוצעת למודעה של כ-$3,105 לפי נתוני הפלטפורמות — לפני דמי ניהול וניקיון. מחקר Galt & Taggart מודד תשואת ברוטו ממוצעת של 7.4% ב-2025, בירידה עקבית מ-10% ב-2023, ותרחישי ההמשך שלהם מגיעים ל-3.4%–5.1% עד 2029. כל מספר דו-ספרתי שראיתם מגיע מחומרי מכירה בלבד.

מה יקרה כשכל המגדלים שבבנייה יושלמו?

זו השאלה של השוק כולו: כ-58 אלף דירות בצנרת עד 2029 מול ספיגה ראשונית של פחות מ-10 אלף בשנה, מלאי לא-מכור שכבר עומד על כ-12.4 אלף יחידות וגדל בכל שנה, ופרויקטים שיושלמו ב-2028–29 שמכורים רק כ-51% מהם. במקביל, מלאי ההשכרות קצרות-הטווח צפוי להכפיל את עצמו — כלומר גם אם המחירים יחזיקו, ההכנסה מהשכרה מתחלקת בין יותר דירות. זה לא אומר שאסור לקנות; זה אומר שקונים נכס ספציפי חזק, לא "את בטומי".

האם לקנות אפרטהוטל עם תשואה מובטחת בבטומי?

רק אחרי שקוראים את מה שלא כתוב במצגת. ההבטחה ("10% לחמש שנים") היא התחייבות של מפעיל פרטי — לא של הנכס, לא של המותג ולא של המדינה — ואין בשוק רקורד אכיפה מתועד למקרים שבהם היא לא קוימה. אפילו פרויקטי הדגל הממותגים אינם מפרסמים את חלוקת ההכנסות ודמי הניהול. הבדיקות שחשובות: מי המפעיל ומה קורה בחילופיו, מה מקבלים כשההבטחה נגמרת (השוק החופשי, בתפוסת ~33%), ומה כתוב בחוזה הניהול על יציאה ומכירה. ואם ההבטחה נשמעת טובה מכדי להיות אמיתית בשוק שמכפיל את היצעו — היא כנראה כזו.