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Immobilier à l’étranger · DIRALY

Immobilier en Grèce pour les Israéliens

Taxe d’acquisition (ancien) : 3,09 % (TVA de 24 % sur la construction neuve, suspendue jusqu’au 31/12/2026, loi 5246/2025)Convention fiscale avec Israël : ouiVisa doré

Les données de cette page ont été vérifiées le 8/8/2026

En 2025, les Israéliens sont devenus le premier groupe d’acheteurs étrangers de logements en Grèce, devant les Turcs, les Libanais et les Chinois, aussi bien dans la région d’Athènes (Attique) qu’à Thessalonique, selon une étude RE/MAX Grèce reprise par la presse grecque début 2026. Derrière ces chiffres se combinent la proximité géographique, l’appartenance à l’Union européenne, un écart de prix considérable avec Israël et une vague de « plan B » qui s’est amplifiée depuis le début de la guerre.

Contrairement à l’image de villas de vacances, la plupart des achats israéliens en Grèce portent sur de petits appartements urbains dans les quartiers en renouvellement du centre d’Athènes : des biens d’investissement au seuil d’entrée du marché, le plus souvent dans des immeubles anciens à rénover. C’est un marché qui a progressé régulièrement ces dernières années, mais dont la réglementation bouge vite : le seuil du visa doré a bondi en 2024 et le centre d’Athènes a fermé ses portes aux nouvelles inscriptions Airbnb.

Cette page rassemble les données datées, les changements réglementaires et les risques, sans promesse de rendement. Chaque chiffre est accompagné de sa source et de sa date.

Les chiffres

Chaque ligne avec sa source et sa date. Les données non vérifiées, ou sur lesquelles les sources divergent, ne sont pas affichées ici.

Demande israéliennePremier groupe d’acheteurs étrangers de logements en Grèce (2025)Bank of Greece / ministère grec de l’Immigration, tel que rapporté par Greek City Times · à jour au 2026-01
Ticket d’entrée typiquede 100 000 € à 200 000 € (environ 47 % des transactions israéliennes)Données de la Banque de Grèce, telles que rapportées en 2026 · à jour au 2026-01
Taxe d’acquisition (ancien)3,09 % (TVA de 24 % sur la construction neuve, suspendue jusqu’au 31/12/2026, loi 5246/2025)Grekodom tax guide / KPMG TaxNewsFlash · à jour au 2025-11
Impôt sur le revenu locatif (non-résident)15 % / 25 % / 35 % / 45 % par tranches (réforme 2026)Loi grecque 5246/2025, telle que rapportée (premiumecoplatform / athens-times) · à jour au 2026-01
Visa doré800 000 € à Athènes, Thessalonique, Mykonos et Santorin · 400 000 € ailleurs · 250 000 € pour la conversion d’un local commercial ou la réhabilitation d’un bâtiment classé · minimum 120 m² et interdiction de la location courte duréeLoi 5100/2024 (Watson Farley & Williams / Global Citizen Solutions) · à jour au 2024-09

Comment la Grèce se compare aux autres destinations ? Le tableau complet →

Où acheter en Grèce

Centre d’Athènes : Kypseli, Patissia, Pangrati et Exarcheia

Le centre névralgique de la demande israélienne. Des quartiers denses et en renouvellement autour du centre-ville, avec un stock important d’appartements dans des immeubles des années 1960 et 1970 : le point d’entrée le moins cher du marché d’une capitale européenne. Les Israéliens y achètent surtout de petits logements à rénover, destinés à la location longue durée.

À savoir : dans les 1er, 2e et 3e arrondissements du centre d’Athènes, l’inscription de nouveaux biens en location courte durée (Airbnb) est interdite depuis janvier 2025, et l’interdiction a été prolongée jusqu’à fin 2026. Qui achète là aujourd’hui construit son calcul sur la location longue durée, pas sur le tourisme. Les inscriptions antérieures continuent de fonctionner.

Prix moyen à Athènes : ~2 300 € le m² (données de portails)Investropa (données de portail, non officielles) · à jour au 2025Indice des prix des logements à Athènes : +5,9 % en 2025Bank of Greece, 4e trimestre 2025 · à jour au 2025-12

Le guide complet : immobilier à Athènes →

La riviera d’Athènes : Glyfada et les banlieues balnéaires du sud

La bande côtière au sud d’Athènes, Glyfada, Voula, Vouliagmeni, est le marché cher de la ville : une clientèle aisée, la proximité de la mer et le chantier géant d’Elliniko (l’ancien aéroport) qui attire des capitaux internationaux. Des sociétés de commercialisation israéliennes tiennent des pages dédiées à Glyfada, signe clair d’une demande israélienne.

Prix dans les banlieues balnéaires du sud : de 6 000 € à plus de 10 000 € le m² (données de portails)Investropa (données de portail) · à jour au 2025

Le Pirée

La ville portuaire d’Athènes connaît un renouvellement accéléré : extension du métro, investissements dans le port et tout un arrière-pays urbain encore valorisé sous le centre d’Athènes. Les données de portails la placent parmi les zones aux hausses de prix les plus marquées de l’Attique ces dernières années, étant entendu qu’il s’agit de données de marché privées et non d’un indice officiel.

Thessalonique

La deuxième ville de Grèce : une ville universitaire à l’histoire juive profonde, un marché nettement moins cher qu’Athènes, et là aussi les Israéliens ont été classés premier groupe d’acheteurs étrangers en 2025. La demande se concentre dans le centre et dans les quartiers de Kalamaria et Pylaia.

Prix dans le centre de Thessalonique : ~2 900 € le m²Indice Spitogatos, 4e trimestre 2025 · à jour au 2025-12Indice des prix des logements à Thessalonique : +8,0 % en 2025Bank of Greece, 4e trimestre 2025 · à jour au 2025-12

Le guide complet : immobilier à Thessalonique →

Les îles : Crète, Rhodes et la mer Égée

Le marché des résidences de vacances. La Crète offre le point d’entrée le moins cher parmi les grandes îles et Rhodes bénéficie d’une demande touristique stable, mais un point que la plupart des commercialisateurs passent sous silence entre ici en jeu : Rhodes et l’ensemble du Dodécanèse, avec les îles du nord de la mer Égée et d’autres zones frontalières, sont classés « zones frontalières » où un acheteur non ressortissant de l’Union européenne doit obtenir une autorisation spéciale des autorités, faute de quoi la transaction est nulle. Ces autorisations sont accordées aux Israéliens de façon routinière, mais elles ajoutent des semaines au processus. La Crète et Corfou ne figurent pas sur la liste des restrictions.

Prix en Crète (Héraklion et intérieur de l’île) : à partir de 1 150 € à 1 800 € le m²Grekodom (données de portail) · à jour au 2025

Fiscalité : les deux faces de la médaille

Un résident israélien est imposé sur ses revenus mondiaux. Sur un bien en Grèce, l’impôt est donc dû dans le pays de destination et en Israël, et en Israël on choisit entre deux régimes :

  • Le régime de 15 % : un impôt fixe sur le revenu brut. Seul l’amortissement est déductible, et il n’y a aucun crédit au titre de l’impôt payé en Grèce.
  • Le régime au barème progressif : un impôt par tranches sur le bénéfice net (après déduction des charges), avec crédit au titre de l’impôt payé en Grèce.

Comme une convention fiscale lie Israël et la Grèce, le crédit du régime au barème s’applique en général intégralement. Le choix entre les deux régimes change d’une année sur l’autre et dépend du niveau d’imposition dans le pays de destination et du montant des charges. Calculez les deux régimes dans le simulateur d’impôt sur les loyers →

Pour une explication complète des deux régimes, de l’impôt sur la plus-value à la revente et des obligations déclaratives auprès du fisc israélien, voyez le guide de la fiscalité de l’immobilier à l’étranger.

Le guide complet : fiscalité de l’immobilier en Grèce, achat, location et vente →

Le processus d’achat en Grèce

  1. 1Engagez un avocat local indépendant, ni celui du promoteur ni celui de l’agent. C’est lui qui vérifiera la propriété, les hypothèques, les permis de construire et les infractions d’urbanisme (très fréquentes dans les immeubles anciens d’Athènes).
  2. 2Obtenez un numéro fiscal grec (AFM), possible à distance par procuration.
  3. 3Ouvrez un compte bancaire grec ou documentez l’origine des fonds depuis un compte étranger : la preuve de l’origine des fonds est exigée dans tous les cas.
  4. 4L’avocat mène un audit complet : extrait du cadastre (registre foncier), recherche d’hypothèques et attestation d’un ingénieur sur la conformité du bâti au permis.
  5. 5Vous signez l’acte définitif devant notaire, obligatoire par la loi en Grèce, et payez la taxe d’acquisition avant la signature.
  6. 6Vous faites inscrire la propriété au cadastre. Sans inscription, pas de propriété.

Une transaction type se conclut en un à trois mois, et beaucoup d’acheteurs signent à distance par procuration notariée, sans se déplacer. Au-delà de la taxe d’acquisition, il faut budgéter les honoraires de notaire, d’avocat, les frais d’inscription et la commission d’agence : ensemble, quelques points de pourcentage supplémentaires du prix.

Risques et points de vigilance : Grèce

  • Le seuil du visa doré a été relevé en 9/2024 : un petit achat de rendement n’ouvre plus droit à la résidence, et un bien acquis au titre du visa doré est interdit à la location courte durée (amende de 50 000 €).
  • Interdiction des nouvelles inscriptions Airbnb dans les 1er, 2e et 3e arrondissements du centre d’Athènes depuis janvier 2025, prolongée jusqu’à fin 2026 : le modèle de location courte durée dans le centre d’Athènes n’est plus accessible à un nouvel acheteur.
  • Dans les zones frontalières (tout le Dodécanèse dont Rhodes, les îles du nord de la mer Égée et d’autres), un acheteur non ressortissant de l’Union a besoin d’une autorisation spéciale : sans elle, la transaction est nulle.
  • La suspension de la TVA sur la construction neuve expire le 31/12/2026 : si elle n’est pas prolongée, le coût d’acquisition d’un logement neuf augmente fortement.
  • Le taux de change ₪/€ influe directement sur le rendement net et sur la charge fiscale en Israël.
  • Un investisseur israélien n’obtient d’aucune banque israélienne un prêt immobilier sur un bien à l’étranger : le financement est local, ou adossé à un bien détenu en Israël.

Pour une liste de signaux d’alerte généraux et des affaires réelles, voyez le guide de protection contre les fraudes.

Vérifiez le rendement net et la charge fiscale d’un bien en Grèce

Simulateur d’impôt sur les loyers à l’étranger

Les informations de cette page sont d’ordre général et ne constituent ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal ou juridique, ni une offre ou une commercialisation d’investissements au sens de la loi. Diraly ne détient aucun stock de biens à l’étranger, n’est pas intermédiaire et ne commercialise pas de biens. Une offre au public d’investissement collectif dans l’immobilier (fonds ou programme) peut être qualifiée d’offre de valeurs mobilières soumise à prospectus : méfiez-vous des promesses de « rendement garanti ». Les taux d’imposition, les frais et les seuils de visa sont mis à jour fréquemment et ne valent qu’à la date indiquée à côté de chaque donnée. Avant toute transaction, consultez un conseiller fiscal agréé en Israël et un avocat local dans le pays de destination.

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Bon à savoir

Questions fréquentes

Existe-t-il une convention fiscale entre Israël et la Grèce ?
Oui. Une convention de non-double imposition lie Israël et la Grèce, de sorte que l’impôt payé à l’étranger ouvre en général droit à un crédit sur la charge israélienne (dans le régime au barème progressif). L’obligation déclarative en Israël demeure.
Quel impôt paie-t-on en Israël sur un loyer perçu en Grèce ?
Un résident israélien choisit entre le régime forfaitaire de 15 % sur le revenu brut (sans crédit au titre de l’impôt étranger) et le régime au barème progressif sur le bénéfice net, avec crédit au titre de l’impôt payé en Grèce. Le choix change d’une année sur l’autre : le simulateur d’impôt sur les loyers présente les deux régimes.
Peut-on louer un appartement à Athènes sur Airbnb ?
Cela dépend de l’endroit et de la date d’inscription. Dans les 1er, 2e et 3e arrondissements du centre d’Athènes (Plaka, Koukaki, Exarcheia, Pangrati et d’autres), les nouvelles inscriptions en location courte durée sont interdites depuis janvier 2025, et l’interdiction a été prolongée jusqu’à fin 2026 : un bien acheté là aujourd’hui n’obtiendra pas de nouvelle licence. Les inscriptions existantes continuent de fonctionner, et hors de ces arrondissements l’inscription reste ouverte (sous réserve des nouvelles normes de sécurité entrées en vigueur en octobre 2025). Un bien acquis dans le cadre du visa doré est, lui, totalement interdit à la location courte durée.
L’achat d’un appartement en Grèce donne-t-il droit au visa doré ?
Uniquement pour les achats importants. Depuis septembre 2024, le seuil est de 800 000 € à Athènes, à Thessalonique et sur les îles recherchées (400 000 € dans le reste du pays), avec une exigence minimale de 120 m² pour un bien unique. La voie à 250 000 € ne subsiste que pour la conversion d’un local commercial en logement ou pour la réhabilitation d’un bâtiment classé. Un achat d’investissement type, un petit appartement à Athènes, ne donne pas droit à la résidence, et ce n’est pas un problème : la plupart des acheteurs israéliens d’aujourd’hui achètent pour le rendement, pas pour le visa.
Un Israélien peut-il acheter un bien partout en Grèce ?
Presque. Dans les zones classées « frontalières », tout le Dodécanèse y compris Rhodes, les îles du nord de la mer Égée (Lesbos, Chios, Samos), certaines régions du nord de la Grèce et d’autres encore, un acheteur non ressortissant de l’Union européenne doit obtenir une autorisation spéciale, faute de quoi la transaction est nulle. L’autorisation est accordée aux Israéliens de façon routinière mais allonge les délais. Athènes, Thessalonique, la Crète et Corfou ne sont pas concernées.
Qu’en est-il de la TVA sur un logement neuf en Grèce ?
La TVA sur la construction neuve (24 %) est suspendue : la suspension a été prolongée en novembre 2025 jusqu’à fin 2026, de sorte que l’achat d’un logement neuf n’est pour l’instant soumis qu’à la taxe d’acquisition ordinaire, comme dans l’ancien. Si la suspension n’était pas reconduite, le coût d’acquisition d’un logement neuf augmenterait sensiblement : un point à vérifier avec votre avocat avant de signer une vente en l’état futur d’achèvement qui se dénouerait après cette échéance.