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Immobilier à Thessalonique

Convention fiscale avec Israël : ouiToutes les données sur Grèce →

Les données de cette page ont été vérifiées le 9/8/2026

Thessalonique est la surprise des données : la deuxième ville de Grèce dépasse Athènes dans l’indice des prix officiel de la Banque de Grèce, et là aussi, comme en Attique, les Israéliens forment le premier groupe d’acheteurs étrangers. Trois moteurs l’expliquent : un métro neuf ouvert en novembre 2024 (avec l’antenne de Kalamaria en marche à blanc), l’université Aristote, la plus grande des Balkans avec environ 90 000 étudiants et une pénurie chronique de logements étudiants, et des prix encore nettement inférieurs à ceux d’Athènes.

Les Israéliens y ont aussi une histoire qui n’existe dans aucune autre ville d’Europe : Thessalonique fut la « Madre de Israel », une ville dont la majorité des habitants ont été des juifs séfarades pendant des siècles, jusqu’à l’anéantissement de la Shoah. Les synagogues et le musée juif sont toujours là, et des vols directs depuis Ben Gourion la rendent aussi accessible qu’Athènes.

Comme toujours : l’indice officiel est celui de la Banque de Grèce ; les prix de quartier ci-dessous sont des prix affichés issus de portails, signalés comme tels.

Les chiffres

Chaque ligne avec sa source et sa date. Les données de portails et d’agences sont signalées comme telles ; les données non vérifiées ne sont pas affichées.

L’indice des prix officielAppartements à Thessalonique : +9,7 % en moyenne en 2025 (4e trimestre : +8,0 % sur un an), au-dessus d’AthènesBank of Greece, indice des prix des logements (mis à jour dans la publication du 1er trimestre 2026) · à jour au 2026-06
Demande israéliennePremier groupe d’acheteurs étrangers à Thessalonique aussi (2025)Étude RE/MAX Grèce, telle que rapportée · à jour au 2026-01
Prix affichés dans le centre~2 930 € le m² ; Kalamaria ~3 090 € ; Pylaia ~2 940 €, les trois secteurs les plus chersIndice Spitogatos, 4e trimestre 2025 (prix affichés) · à jour au 2025-12
L’effet métroOuvert le 30/11/2024 ; le quartier de Papafi, près des stations : +31,9 % en un anSpitogatos, rapport Thessalonique · à jour au 2024-12
Vols directs depuis Ben Gourion~17 par semaine (El Al, Arkia, Israir, TUS, Wizz ; Aegean à partir de 6/2026) · ~2 h 25Tableaux des vols (fly-tlv / flightconnections), variable selon la saison · à jour au 2026

L’évolution des prix à Thessalonique : l’indice officiel

La variation annuelle selon le seul indice officiel, jamais des prix affichés. Une année pour laquelle l’indice n’a publié aucune donnée n’apparaît tout simplement pas.

AnnéeVariation annuelleSource
2022+11,8 %Bank of Greece, indice des prix des logements (moyenne annuelle) · à jour au 2023-03
2023+16,2 %Bank of Greece, indice des prix des logements (moyenne annuelle) · à jour au 2024-03
2024+11,4 %Bank of Greece, indice des prix des logements (moyenne annuelle) · à jour au 2025-06
2025+9,7 % (1er trimestre 2026 : +6,4 % sur un an, un ralentissement)Bank of Greece, indice des prix des logements, publication du 1er trimestre 2026 · à jour au 2026-06

Les quartiers de Thessalonique

Quartier ou secteurPrix (affichés)Profil d’investissement
Le centre~2 930 €/m²Étudiants · Métro
Le secteur universitaire~10 €/m² de loyerÉtudiants · Trésorerie
Ano Poli—Patrimoine · Caractère
Kalamaria2 450 à 3 060 €/m²Familles · Antenne du métro
Pylaia et le nouvel est~2 940 €/m²Construction neuve
Les quartiers de l’ouest1 500 à 1 800 €/m²Trésorerie · Parc ancien

Le centre

De la Tour blanche au port : la double demande des étudiants et du tourisme, et les nouvelles stations de métro qui ont déjà tiré les prix autour d’elles. Papafi et Agia Sofia sont les meilleurs points de données du pays sur l’effet métro. Le parc est majoritairement ancien, et les petits logements près des campus sont le produit recherché.

Prix affichés près du métro : Agia Sofia ~3 224 € (+11,6 % en 2024) ; Papafi ~2 576 € (+31,9 %)Spitogatos (prix affichés) · à jour au 2024-12

Le secteur universitaire : Rotonda, Kamara, Evangelistria

Le campus de l’université Aristote est au centre de la ville, contre la station de métro Panepistimio : environ 88 000 étudiants à distance de marche de ces quartiers. Le secteur Saranta Ekklisies et Evangelistria se classe troisième de la ville pour le loyer au m², et c’est toute l’histoire : la demande étudiante pousse les loyers alors que les prix d’achat restent plus modérés que dans le centre. La limite est structurelle, un budget d’étudiant est le plafond du loyer.

Loyer dans le secteur : Saranta Ekklisies et Evangelistria : ~10 € le m² par mois, 3e rang de la villeIndice Spitogatos, 4e trimestre 2025 (prix affichés) · à jour au 2025-12Université Aristote : ~88 300 étudiants, la plus grande de Grèce et des Balkansauth.gr, données de l’université · à jour au 2026-08

Ano Poli : la ville haute

Le quartier historique préservé au-dessus des remparts : ruelles, maisons ottomanes et vue sur toute la ville. Les guides du logement étudiant le placent parmi les secteurs locatifs recherchés, mais c’est un marché de caractère : un accès automobile difficile, des contraintes patrimoniales sur les travaux, et un parc singulier qui ne se négocie pas comme un appartement de barre. Nous ne disposons pas d’une donnée au m² distincte et fiable pour ce quartier, et nous n’en avançons donc aucune.

Kalamaria

Le faubourg maritime aisé de l’est, le quartier des familles établies de la ville, avec sa promenade, de bonnes écoles et la demande la plus stable. L’antenne de métro qui le dessert (cinq stations) est en marche à blanc en août 2026, avec une ouverture attendue dans les mois qui suivent : le catalyseur de prix le plus proche de la ville.

Prix affichés : Médiane ~2 450 € le m² (+8,1 % sur un an) ; centre de Kalamaria ~3 064 €Agrégats de portails / Indomio (prix affichés) · à jour au 2026-06L’antenne de métro vers Kalamaria : Marche à blanc engagée le 7/8/2026 ; ouverture attendue à l’automne 2026GTP / thessmetro · à jour au 2026-08

Pylaia et le nouvel est

Le secteur de la construction neuve et des centres commerciaux à l’est de la ville : avec Kalamaria et le centre, le club des plus de 3 000 € de Thessalonique. Un produit relativement neuf, une demande de jeunes familles et de cadres, et une moindre dépendance au marché étudiant.

Prix affichés : ~2 940 € le m²Spitogatos (prix affichés) · à jour au 2025-12

Les quartiers de l’ouest : Stavroupoli, Evosmos, Kordelio

La ceinture de valeur : des prix de moitié inférieurs à ceux du centre, un parc ancien et une population de salariés. C’est ici que se trouvent les rendements les plus élevés sur le papier, et aussi les immeubles qui exigent l’expertise technique la plus rigoureuse. Un marché pour qui connaît la ville, pas pour un premier achat à distance.

Prix affichés : de 1 500 € à 1 800 € le m² (parc ancien à partir de 900 €)Agrégats de portails (prix affichés) · à jour au 2026

Ce que l’on achète à Thessalonique, par budget

~80 000 €

Un logement dans le parc ancien des quartiers de l’ouest : le rendement sur le papier le plus élevé de la ville, avec une expertise technique comme condition d’entrée.

~130 000 €

Un studio ou un petit logement près des campus, dans le centre : l’opération de trésorerie étudiante classique.

250 000 € et plus

Un logement familial à Kalamaria, sur l’axe de la nouvelle antenne de métro : l’opération de valeur stable de la ville.

Des ordres de grandeur pour se repérer, établis sur les prix affichés et datés de cette page. Ce n’est pas une offre de prix.

Le marché locatif à Thessalonique

Le marché étudiant est la colonne vertébrale : l’université Aristote compte à elle seule environ 90 000 étudiants, la plus grande de Grèce et des Balkans, et la ville manque d’environ 15 000 lits étudiants selon les estimations du secteur. Le résultat se voit sur le terrain : en 2026, 80 % des petits logements sont déjà proposés au-dessus de 400 € par mois (contre 70 % un an plus tôt), et un studio rénové près des campus se loue de 400 € à 450 €.

Les fourchettes de rendement publiées se contredisent (de 4 % à 9 % brut selon la source), et l’hypothèse prudente raisonnable se situe au milieu des chiffres à un chiffre en brut, davantage pour un studio étudiant bien géré. Sur Airbnb : l’intention annoncée en 9/2025 est devenue un arrêté, dans le premier arrondissement municipal de Thessalonique aucun nouveau numéro d’inscription (AMA) n’est délivré du 1/7/2026 jusqu’à fin 2026, et une inscription existante est annulée à la vente du bien. Qui achète aujourd’hui dans le centre achète pour de la location longue durée.

Loyer étudiant : Studio près de l’université de 400 € à 450 € ; petit logement d’une chambre de 550 € à 600 €Couverture du marché du logement étudiant grec · à jour au 2026-07Rendement brut annoncé : de ~5 % à 7 % typiquement (les sources vont de 4 % à 9 %, retenir l’hypothèse prudente)Agrégats d’agences (non vérifié) · à jour au 2026

Sur les loyers perçus à Thessalonique, l’impôt est dû en Grèce et en Israël : le régime de 15 % sur le revenu brut, ou le barème progressif sur le bénéfice net. Calculez les deux régimes dans le simulateur → Le détail complet de la fiscalité et du processus d’achat se trouve sur la page Grèce.

Une opération type : Studio étudiant près de l’université (environ 40 m²)

Une illustration chiffrée, rien de plus, bâtie sur les données datées de cette page (Loyers étudiants rapportés et prix affichés dans le centre · à jour au 2026-07), à travers les deux régimes d’imposition israéliens, côte à côte.

Le bien et le revenu

Prix d’achat
110 000 €
Loyer annuel brut
5 100 €
Rendement brut
4,6 %
Charges d’exploitation (hypothèse : 20 % du loyer)
1 020 €
Impôt dans le pays de destination
765 €

Les deux régimes israéliens (en shekels, taux de conversion illustratif 4)

Régime de 15 %Barème progressif (31 %)
Impôt en Israël3 060 ₪1 999 ₪
Revenu net annuel (tout compris)10 200 ₪11 261 ₪
Rendement net2,3 %2,6 %
Ouvrir ce scénario dans le simulateur et modifier chaque chiffre →

Hypothèses : un taux de conversion purement illustratif (modifiable dans le simulateur), un taux marginal de 31 % par défaut, sans surtaxe sur les hauts revenus et sans amortissement. Il ne s’agit ni d’une prévision ni d’un conseil.

La liste de contrôle avant d’acheter à Thessalonique

  • ✓Une expertise technique dans le parc ancien, et l’année de construction confrontée aux normes de 1985 et de 2000, surtout dans les quartiers bon marché de l’ouest.
  • ✓La distance réelle à une station de métro (ouverte ou sur l’antenne) : l’effet métro est ici mesurable, mais seulement à véritable proximité.
  • ✓Un plan touristique ? Vérifier si le bien se trouve dans le premier arrondissement (gel des AMA jusqu’à fin 2026, l’inscription ne suit pas la vente).
  • ✓Extrait du cadastre et avocat indépendant, comme partout en Grèce.
  • ✓Pour une opération étudiante : prévoir une gestion locale pour la rotation annuelle et l’usure.

Risques et points de vigilance : Thessalonique

  • Le gel Airbnb est déjà là : dans le premier arrondissement municipal, aucune nouvelle inscription AMA n’est délivrée (du 1/7/2026 au 31/12/2026), et une inscription existante est annulée lors d’une vente (la succession en est exemptée). 2026 a été définie comme une année d’évaluation, et le gel pourrait se prolonger.
  • La dépendance à un seul marché : la demande de quartier dans le centre repose sur les étudiants, et une réglementation des loyers étudiants ou de nouvelles résidences universitaires changeraient le tableau.
  • Un risque sismique documenté : le séisme de 1978 (6,5) a endommagé près d’un quart des bâtiments, et le parc construit avant la norme de 1985 est le plus vulnérable. L’année de construction, comparée aux normes de 1985 et de 2000 (EAK), est une question de sélection standard.
  • Le parc ancien, en particulier dans les quartiers bon marché de l’ouest, exige une expertise technique et un budget de travaux réaliste.
  • Un marché plus petit et moins liquide qu’Athènes : la sortie d’un investissement prend du temps, et les prix affichés ne sont pas des prix de transaction.

Pour une liste de signaux d’alerte généraux, voyez le guide de protection contre les fraudes.

Autres villes en Grèce

Immobilier à Athènes
Le guide complet →

Les informations de cette page sont d’ordre général et ne constituent ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal ou juridique, ni une offre ou une commercialisation d’investissements au sens de la loi. Diraly ne détient aucun stock de biens à l’étranger, n’est pas intermédiaire et ne commercialise pas de biens. Une offre au public d’investissement collectif dans l’immobilier (fonds ou programme) peut être qualifiée d’offre de valeurs mobilières soumise à prospectus : méfiez-vous des promesses de « rendement garanti ». Les taux d’imposition, les frais et les seuils de visa sont mis à jour fréquemment et ne valent qu’à la date indiquée à côté de chaque donnée. Avant toute transaction, consultez un conseiller fiscal agréé en Israël et un avocat local dans le pays de destination.

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Bon à savoir

Questions fréquentes

Thessalonique ou Athènes : où vaut-il mieux investir ?
Cela dépend de ce que l’on achète. Thessalonique est nettement moins chère, son indice officiel court plus vite (+9,7 % contre +6,5 % en moyenne 2025, et il en va ainsi chacune des quatre dernières années), l’effet métro y est à son apogée et la demande étudiante est structurelle. Athènes offre un marché plusieurs fois plus grand et plus liquide, une demande touristique et économique plus diversifiée, et un éventail de stratégies plus large. En termes de risque : Thessalonique est un pari plus concentré sur une seule ville de taille modeste, avec de meilleures données de départ à ce jour.
Un logement étudiant à Thessalonique est-il un bon investissement ?
C’est l’opération à la demande structurelle la plus forte de la ville : environ 90 000 étudiants dans la plus grande université des Balkans, une pénurie estimée à environ 15 000 lits, et des loyers qui montent régulièrement, 80 % des petits logements étant déjà proposés au-dessus de 400 € par mois. Les risques : la dépendance à un public unique, une usure élevée, une rotation annuelle qui impose une gestion locale, et des prix d’entrée dans le centre qui intègrent déjà une partie de l’histoire. Un studio bien géré près des campus est l’opération de trésorerie classique de la ville.
Que reste-t-il de la communauté juive de Thessalonique ?
Un héritage profond et une petite communauté : Thessalonique a été pendant des siècles la grande ville juive du bassin méditerranéen, la « Madre de Israel », avec une majorité judéo-espagnole jusqu’au début du 20e siècle ; environ 95 % de la communauté a péri dans la Shoah. Aujourd’hui, la ville compte des synagogues en activité, une communauté organisée et le musée juif, et ce lien historique, aux côtés des vols directs, fait partie de ce qui attire précisément ici des acheteurs israéliens.
Le métro change-t-il vraiment les prix de l’immobilier à Thessalonique ?
C’est l’effet métro le mieux documenté de Grèce. La ligne a ouvert le 30/11/2024 (13 stations, sans conducteur), et les données de portails autour des stations ont mesuré son impact : Papafi +31,9 % en un an, Agia Sofia +11,6 %, et des articles de presse évoquent des hausses allant jusqu’à 60 % entre 2020 et 2024 dans les secteurs des stations, surtout dans les immeubles des années 1970 et 1980. Le prochain catalyseur : l’antenne de Kalamaria (cinq stations) en marche à blanc, avec une ouverture attendue vers la fin 2026. La règle pratique : l’effet se mesure à une véritable proximité de la station, pas à « un quart d’heure à pied ».
A-t-on le droit de louer un appartement de Thessalonique sur Airbnb ?
Cela dépend de l’endroit. Depuis le 1/10/2025, toute location courte durée en Grèce exige une inscription (AMA) et le respect de normes de sécurité, et dans le premier arrondissement municipal de Thessalonique, le centre-ville, aucune nouvelle inscription n’est délivrée du 1/7/2026 jusqu’à fin 2026, comme dans le centre d’Athènes. Point particulièrement important pour les acquéreurs : dans les secteurs gelés, une inscription existante ne suit pas le bien, elle est annulée à la vente (la succession en est exemptée), de sorte qu’il est impossible d’« acheter un bien avec sa licence ». Hors du premier arrondissement, l’inscription reste ouverte, et 2026 a été définie comme une année d’évaluation à l’issue de laquelle le gel pourrait se prolonger.
Quel impôt annuel paie-t-on sur un appartement à Thessalonique (ENFIA) ?
L’ENFIA est la taxe foncière annuelle grecque, calculée au m² dans une fourchette d’environ 2 € à 16,2 € le m² selon la zone de valeur, avec des coefficients d’âge du bâtiment et d’étage. Pour un petit logement du centre de Thessalonique, cela représente quelques centaines d’euros par an. À connaître particulièrement ici : depuis 2025, un bien couvert par une assurance séisme et catastrophes naturelles bénéficie d’un abattement de 20 % sur la taxe, ce qui est spécialement pertinent dans une ville à l’histoire sismique. Les valeurs de calcul sont gelées jusqu’en 2027.