DIRALY
נדל"ן בחו"ל · יוון

נדל"ן בסלוניקי

אמנת מס עם ישראל: ישכל הנתונים על יוון ←

הנתונים בעמוד אומתו לאחרונה ב-9.8.2026

סלוניקי היא ההפתעה של הנתונים: העיר השנייה של יוון עוקפת את אתונה במדד המחירים הרשמי של בנק יוון, וגם בה — כמו באטיקה — הישראלים הם קבוצת הרוכשים הזרה מספר אחת. שלושה מנועים עומדים מאחורי זה: מטרו חדש שנפתח בנובמבר 2024 (עם שלוחת קלמריה שנמצאת בנסיעות מבחן), אוניברסיטת אריסטו — הגדולה בבלקן עם כ-90 אלף סטודנטים ומחסור כרוני בדיור סטודנטיאלי, ומחירים שעדיין נמוכים משמעותית מאתונה.

לישראלים יש כאן גם סיפור שאין בשום עיר אחרת באירופה: סלוניקי הייתה "מדרה דה ישראל" — עיר שרוב תושביה היו יהודים ספרדים במשך מאות שנים, עד החורבן בשואה. בתי הכנסת והמוזיאון היהודי עדיין שם, וטיסות ישירות מנתב"ג עושות אותה לנגישה כמו אתונה.

כרגיל: המדד הרשמי הוא של בנק יוון; מחירי השכונות למטה הם מחירי היצע מפורטלים, מסומנים ככאלה.

המספרים

כל שורה עם מקור ותאריך. נתוני פורטלים ומתווכים מסומנים ככאלה; נתונים לא מאומתים — לא מוצגים.

מדד המחירים הרשמידירות בסלוניקי: +9.7% בממוצע 2025 (רבעון 4: +8.0% שנתי) — מעל אתונהBank of Greece — מדד מחירי הדירות (מעודכן בפרסום רבעון 1 2026) · נכון ל-2026-06
ביקוש ישראליקבוצת הרוכשים הזרה מס' 1 גם בסלוניקי (2025)סקר RE/MAX יוון, כפי שדווח · נכון ל-2026-01
מחירי היצע במרכז~€2,930 למ"ר; קלמריה ~€3,090; פיליאה ~€2,940 — שלושת האזורים היקריםמדד Spitogatos, רבעון 4 2025 (מחירי היצע) · נכון ל-2025-12
אפקט המטרונפתח 30.11.2024; שכונת פאפאפי ליד התחנות: +31.9% בשנהSpitogatos — דוח סלוניקי · נכון ל-2024-12
טיסות ישירות מנתב"ג~17 בשבוע (אל על, ארקיע, ישראייר, TUS, Wizz; Aegean מ-6/2026) · ~2:25 שעותלוחות טיסות (fly-tlv / flightconnections) — תלוי עונה · נכון ל-2026

מגמת המחירים בסלוניקי — המדד הרשמי

שינוי שנתי לפי המדד הרשמי בלבד — לא מחירי היצע. שנה שהמדד לא פרסם עבורה נתון פשוט אינה מוצגת.

שנהשינוי שנתימקור
2022+11.8%Bank of Greece — מדד מחירי הדירות (ממוצע שנתי) · נכון ל-2023-03
2023+16.2%Bank of Greece — מדד מחירי הדירות (ממוצע שנתי) · נכון ל-2024-03
2024+11.4%Bank of Greece — מדד מחירי הדירות (ממוצע שנתי) · נכון ל-2025-06
2025+9.7% (רבעון 1 2026: +6.4% שנתי — האטה)Bank of Greece — מדד מחירי הדירות, פרסום רבעון 1 2026 · נכון ל-2026-06

השכונות של סלוניקי

שכונה / אזורמחיר (היצע)פרופיל השקעה
המרכז~€2,930/מ"רסטודנטים · מטרו
אזור האוניברסיטה~€10/מ"ר שכירותסטודנטים · תזרים
אנו פולי—שימור · אופי
קלמריה€2,450–3,060/מ"רמשפחות · שלוחת המטרו
פיליאה והמזרח החדש~€2,940/מ"רבנייה חדשה
הרבעים המערביים€1,500–1,800/מ"רתזרים · מלאי ותיק

המרכז

מהמגדל הלבן ועד הנמל: הביקוש הכפול של סטודנטים ותיירות, ותחנות המטרו החדשות שכבר משכו את המחירים סביבן — פאפאפי ואגיה סופיה הן נקודות הנתונים הטובות ביותר במדינה לאפקט מטרו. המלאי ותיק ברובו, והדירות הקטנות ליד הקמפוסים הן המוצר המבוקש.

מחירי היצע ליד המטרו: אגיה סופיה ~€3,224 (+11.6% ב-2024); פאפאפי ~€2,576 (+31.9%)Spitogatos (מחירי היצע) · נכון ל-2024-12

אזור האוניברסיטה — רוטונדה, קמארה, אבנגליסטריה

הקמפוס של אוניברסיטת אריסטו יושב בלב העיר, צמוד לתחנת המטרו פאנפיסטימיו — כ-88 אלף סטודנטים במרחק הליכה מהשכונות האלה. אזור 40 אקליסיס–אבנגליסטריה מדורג שלישי בעיר בשכירות למ"ר, וזה כל הסיפור: הביקוש הסטודנטיאלי דוחף את השכירויות, בעוד מחירי הרכישה נשארים מתונים מהמרכז. המגבלה המובנית — תקציב סטודנטיאלי הוא תקרת שכר הדירה.

שכירות באזור: 40 אקליסיס–אבנגליסטריה: ~€10 למ"ר לחודש — מקום 3 בעירמדד Spitogatos, רבעון 4 2025 (מחירי היצע) · נכון ל-2025-12אוניברסיטת אריסטו: ~88,300 סטודנטים — הגדולה ביוון ובבלקןauth.gr — נתוני האוניברסיטה · נכון ל-2026-08

אנו פולי — העיר העליונה

הרובע ההיסטורי המשומר שמעל החומות — סמטאות, בתים עות'מאניים ונוף לעיר כולה. מדריכי הדיור הסטודנטיאלי מציבים אותו בין אזורי השכירות המבוקשים, אבל זה שוק של אופי: גישה קשה לרכב, מגבלות שימור על שיפוץ, ומלאי ייחודי שלא נסחר כמו דירת שיכון. נתון מ"ר נפרד ואמין לרובע אין בידינו — ולכן איננו נוקבים בו.

קלמריה

הפרבר הימי האמיד ממזרח — שכונת המשפחות המבוססות של העיר, עם טיילת, בתי ספר טובים והביקוש היציב ביותר. שלוחת המטרו אליה (חמש תחנות) נמצאת בנסיעות מבחן נכון לאוגוסט 2026, עם פתיחה צפויה בתוך חודשים — קטליזטור המחירים הקרוב ביותר בעיר.

מחירי היצע: חציון ~€2,450 למ"ר (+8.1% שנתי); מרכז קלמריה ~€3,064ריכוזי פורטלים / Indomio (מחירי היצע) · נכון ל-2026-06שלוחת המטרו לקלמריה: נסיעות מבחן החלו 7.8.2026; פתיחה צפויה סתיו 2026GTP / thessmetro · נכון ל-2026-08

פיליאה והמזרח החדש

אזור הבנייה החדשה והקניונים במזרח העיר — עם קלמריה והמרכז, מועדון ה->€3,000 של סלוניקי. מוצר חדש יחסית, ביקוש ממשפחות צעירות ואנשי מקצוע, ופחות תלות בשוק הסטודנטיאלי.

מחירי היצע: ~€2,940 למ"רSpitogatos (מחירי היצע) · נכון ל-2025-12

הרבעים המערביים — סטברופולי, אבוסמוס, קורדליו

חגורת הערך: מחירים של כמחצית מהמרכז, מלאי ותיק ואוכלוסייה עובדת. כאן נמצאות התשואות הגבוהות על הנייר — וגם הבניינים שדורשים את הבדיקה ההנדסית הקפדנית ביותר. שוק למי שמכיר את העיר, לא לרכישה ראשונה מרחוק.

מחירי היצע: €1,500–€1,800 למ"ר (מלאי ותיק מ-€900)ריכוזי פורטלים (מחירי היצע) · נכון ל-2026

מה קונים בסלוניקי — לפי תקציב

~€80 אלף

דירה במלאי הוותיק ברבעים המערביים — התשואה על הנייר הגבוהה בעיר, עם בדיקה הנדסית כתנאי כניסה.

~€130 אלף

סטודיו או דירת חדר ליד הקמפוסים במרכז — עסקת התזרים הסטודנטיאלית הקלאסית.

€250 אלף+

דירת משפחה בקלמריה, על ציר שלוחת המטרו החדשה — עסקת הערך היציבה של העיר.

סדרי גודל להתמצאות, על בסיס מחירי ההיצע המתוארכים שבעמוד — לא הצעת מחיר.

שוק השכירות בסלוניקי

השוק הסטודנטיאלי הוא עמוד השדרה: אוניברסיטת אריסטו לבדה מונה כ-90 אלף סטודנטים — הגדולה ביוון ובבלקן — והעיר חסרה כ-15 אלף מיטות סטודנטיאליות לפי הערכות הענף. התוצאה נראית בשטח: ב-2026 כבר 80% מהדירות הקטנות מוצעות מעל €400 לחודש (לעומת 70% שנה קודם), וסטודיו משופץ ליד הקמפוסים מושכר ב-€400–450.

טווחי התשואה המפורסמים סותרים זה את זה (מ-4% ועד 9% ברוטו לפי המקור) — ההנחה השמרנית הסבירה היא אמצע חד-ספרתי ברוטו, גבוה יותר בסטודיו סטודנטיאלי מנוהל היטב. ולעניין Airbnb: הכוונה שהוכרזה ב-9/2025 הפכה לצו — ברובע העירוני הראשון של סלוניקי לא מונפקים מספרי רישום (AMA) חדשים מ-1.7.2026 ועד סוף 2026, ורישום קיים מתבטל במכירת הנכס. מי שקונה במרכז היום קונה לשכירות ארוכת-טווח.

שכירות סטודנטיאלית: סטודיו ליד האוניברסיטה €400–€450; דירת חדר €550–€600סיקור שוק הדיור הסטודנטיאלי היווני · נכון ל-2026-07תשואת ברוטו מפורסמת: ~5%–7% טיפוסי (המקורות נעים בין 4% ל-9% — להניח שמרני)ריכוזי מתווכים (לא מאומת) · נכון ל-2026

על ההכנסה מהשכרה בסלוניקי משלמים מס גם ביוון וגם בישראל — מסלול 15% על הברוטו או מס שולי על הנטו. חשבו את שני המסלולים במחשבון ← הפרטים המלאים על המיסוי ותהליך הרכישה — בעמוד יוון.

עסקה לדוגמה: סטודיו סטודנטיאלי ליד האוניברסיטה (כ-40 מ"ר)

המחשה חישובית בלבד, על בסיס הנתונים המתוארכים שבעמוד (שכירות סטודנטיאלית מסוקרת ומחירי ההיצע במרכז · נכון ל-2026-07) — דרך שני מסלולי המס בישראל, זה לצד זה.

הנכס וההכנסה

מחיר רכישה
EUR 110,000
שכירות שנתית ברוטו
EUR 5,100
תשואת ברוטו
4.6%
הוצאות תפעול (הנחה: 20% מהשכירות)
EUR 1,020
מס במדינת היעד
EUR 765

שני המסלולים בישראל (בשקלים, שער המחשה 4)

מסלול 15%מסלול שולי (31%)
מס בישראל₪3,060₪1,999
נטו שנתי (אחרי הכול)₪10,200₪11,261
תשואה נטו2.3%2.6%
פתחו את התרחיש במחשבון ושנו כל מספר ←

הנחות: שער המרה להמחשה בלבד (ניתן לשינוי במחשבון), מס שולי של 31% כברירת מחדל, ללא מס יסף וללא פחת. אין לראות בכך תחזית או ייעוץ.

צ'קליסט לפני רכישה בסלוניקי

  • ✓בדיקה הנדסית במלאי הוותיק + שנת בנייה מול תקני 1985 ו-2000 — במיוחד ברבעים המערביים הזולים.
  • ✓מרחק אמיתי מתחנת מטרו (פתוחה או בשלוחה) — אפקט המטרו כאן מדיד, אך רק בסמיכות אמיתית.
  • ✓תוכנית תיירותית? לבדוק אם הנכס ברובע הראשון (הקפאת AMA עד סוף 2026, רישום לא עובר במכירה).
  • ✓נסח קדסטר + עורך דין עצמאי, כמו בכל יוון.
  • ✓בעסקה סטודנטיאלית — לתכנן ניהול מקומי לתחלופה שנתית ולבלאי.

סיכונים ונקודות אזהרה — סלוניקי

  • הקפאת Airbnb כבר כאן: ברובע העירוני הראשון לא מונפקים רישומי AMA חדשים (1.7.2026–31.12.2026), ורישום קיים מתבטל בעת מכירה (ירושה פטורה). 2026 הוגדרה שנת בחינה — ההקפאה עשויה להתארך.
  • תלות בשוק אחד: הביקוש השכונתי במרכז נשען על הסטודנטים — רגולציית שכר דירה סטודנטיאלי או מעונות חדשים ישנו את התמונה.
  • סיכון סיסמי מתועד: רעידת האדמה של 1978 (6.5) פגעה בכרבע מהמבנים — המלאי שנבנה לפני תקן 1985 הוא הפגיע; שנת הבנייה מול תקני 1985 ו-2000 (EAK) היא שאלת סינון סטנדרטית.
  • המלאי הוותיק — במיוחד ברבעים המערביים הזולים — דורש בדיקה הנדסית ותקציב שיפוץ ריאלי.
  • שוק קטן ונזיל פחות מאתונה: יציאה מהשקעה אורכת זמן, ומחירי ההיצע אינם מחירי עסקה.

לרשימת דגלים אדומים כלליים ראו מדריך הגנה מהונאות.

ערים נוספות ביוון

נדל"ן באתונה
למדריך המלא ←

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ השקעות, מס או משפטי, ואינו הצעה או שיווק השקעות כמשמעם בחוק. דיראלי אינה מחזיקה מלאי נכסים בחו"ל, אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים. הצעה לציבור להשקעה משותפת בנדל"ן (קרן/פרויקט) עשויה להיחשב הצעת ניירות ערך הטעונה תשקיף — היזהרו מהבטחות "תשואה מובטחת". שיעורי המס, האגרות וספי הוויזה מתעדכנים תכופות ונכונים למועד המצוין ליד כל נתון בלבד. לפני כל עסקה התייעצו עם יועץ מס מוסמך בישראל ועם עורך דין מקומי במדינת היעד.

נדל"ן בסלוניקי

מתעניינים בנדל"ן בסלוניקי?

השאירו פרטים ונחזור אליכם עם מידע. דיראלי אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים בחו"ל.

בשליחת הטופס אני מאשר/ת את מדיניות הפרטיות

טוב לדעת

שאלות נפוצות

סלוניקי או אתונה — איפה עדיף להשקיע?
תלוי מה קונים. סלוניקי זולה משמעותית, המדד הרשמי שלה רץ מהר יותר (+9.7% מול +6.5% בממוצע 2025 — כך בכל אחת מארבע השנים האחרונות), אפקט המטרו בעיצומו והביקוש הסטודנטיאלי מובנה. אתונה מציעה שוק גדול ונזיל פי כמה, ביקוש תיירותי ותעסוקתי מגוון יותר, ומגוון אסטרטגיות רחב יותר. במונחי סיכון: סלוניקי היא הימור מרוכז יותר על עיר אחת קטנה — עם נתוני פתיחה טובים יותר כרגע.
האם דירת סטודנטים בסלוניקי היא השקעה טובה?
זו העסקה עם הביקוש המובנה החזק בעיר: כ-90 אלף סטודנטים באוניברסיטה הגדולה בבלקן, מחסור מוערך של כ-15 אלף מיטות, ושכירויות שעולות בעקביות — 80% מהדירות הקטנות כבר מוצעות מעל €400 לחודש. הסיכונים: תלות בקהל יחיד, בלאי גבוה, תחלופה שנתית שמחייבת ניהול מקומי, ומחירי כניסה במרכז שכבר מגלמים חלק מהסיפור. סטודיו מנוהל היטב ליד הקמפוסים הוא עסקת התזרים הקלאסית של העיר.
מה נשאר מהקהילה היהודית של סלוניקי?
מורשת עמוקה וקהילה קטנה: סלוניקי הייתה מאות שנים העיר היהודית הגדולה באגן הים התיכון — "מדרה דה ישראל" — עם רוב יהודי-ספרדי עד תחילת המאה ה-20; כ-95% מהקהילה נספתה בשואה. כיום פועלים בעיר בתי כנסת, קהילה מאורגנת והמוזיאון היהודי, והחיבור ההיסטורי הזה — לצד הטיסות הישירות — הוא חלק ממה שמושך רוכשים ישראלים דווקא לכאן.
האם המטרו באמת משנה את מחירי הנדל"ן בסלוניקי?
זה אפקט המטרו המתועד ביותר ביוון. הקו נפתח ב-30.11.2024 (13 תחנות, ללא נהג), ונתוני הפורטלים סביב התחנות מדדו את ההשפעה: פאפאפי +31.9% בשנה, אגיה סופיה +11.6% — ודיווחי עיתונות מדברים על עליות של עד 60% בין 2020 ל-2024 באזורי התחנות, בעיקר בבנייני שנות ה-70–80. הקטליזטור הבא: שלוחת קלמריה (חמש תחנות) בנסיעות מבחן, עם פתיחה צפויה לקראת סוף 2026. הכלל המעשי — האפקט נמדד בסמיכות אמיתית לתחנה, לא ב"רבע שעה ברגל".
האם מותר להשכיר דירה בסלוניקי ב-Airbnb?
תלוי איפה. מאז 1.10.2025 כל השכרה קצרת-טווח ביוון מחייבת רישום (AMA) ועמידה בתקני בטיחות, וברובע העירוני הראשון של סלוניקי — מרכז העיר — לא מונפקים רישומים חדשים מ-1.7.2026 ועד סוף 2026, בדומה למרכז אתונה. חשוב במיוחד לרוכשים: באזורים המוקפאים רישום קיים אינו עובר עם הנכס — הוא מתבטל במכירה (ירושה פטורה), כך שאי אפשר "לקנות נכס עם רישיון". מחוץ לרובע הראשון הרישום פתוח, ו-2026 הוגדרה שנת בחינה שבסופה ההקפאה עשויה להתארך.
כמה מס שנתי משלמים על דירה בסלוניקי (ENFIA)?
ENFIA הוא מס הרכוש השנתי היווני, מחושב לפי מ"ר בטווח של כ-€2 עד €16.2 למ"ר לפי אזור הערך, עם מקדמי גיל בניין וקומה — לדירה קטנה במרכז סלוניקי מדובר בסדר גודל של מאות בודדות של אירו בשנה. שווה להכיר במיוחד כאן: מ-2025 נכס המבוטח בביטוח רעידות אדמה/אסונות טבע מקבל הנחה של 20% במס — רלוונטי במיוחד בעיר עם היסטוריה סיסמית. ערכי המס קפואים עד 2027.