אתונה היא העיר שבה הישראלים הם קבוצת הרוכשים הזרה מספר אחת — והעסקה הישראלית הטיפוסית בה מוגדרת היטב: דירת חדר של 35–55 מ"ר בשכונות המתחדשות של המרכז, ברף של €100–200 אלף, לרוב משופצת ומאוכלסת מראש. כמחצית מהעסקאות הישראליות ביוון נופלות בדיוק בטווח הזה.
אבל מפת אתונה של 2026 היא קודם כל מפה רגולטורית: ברובעים העירוניים 1–3 — כל מרכז העיר התיירותי, מפלאקה ועד פגראטי — אסור לרשום נכסים חדשים ל-Airbnb עד סוף 2026 לפחות, ויש כלל שכמעט אף משווק בעברית לא מזכיר: מספר הרישום של נכס קיים נמחק במכירה. מי ש"קונה Airbnb פעיל" בקוקאקי קונה דירה שהרישיון שלה מת ביום ההעברה. ההשקעה התיירותית זזה בהתאם לשכונות שמחוץ לאיסור — קיפסלי, פטיסיה, אמפלוקיפי — שהן ממילא טריטוריית הקנייה הישראלית.
העוגן האמין למחירים הוא מדד בנק יוון; כל מחירי השכונות למטה הם מחירי היצע מפורטלים ומתווכים, מסומנים ככאלה. ותרגיל אחד שכדאי לעשות לפני כל עסקת "משופצת ומושכרת": להשוות את מחיר הדירה המשופצת למחיר מלאי לא-משופץ באותה שכונה ולעלות שיפוץ ריאלית — הפער הוא שולי הרווח של המשפץ, על חשבון האפסייד שלכם.